Carlotta Sferrazzo
Sempre più giovani e famiglie faticano a compiere il grande passo dell’acquisto di un immobile. Contratti precari, garanzie minime, alti tassi d’interesse e costi elevati rendono molto difficile dare il via alla compravendita per una prima casa. Esiste tuttavia una soluzione intermedia per supportare i giovani nella ricerca di una stabilità: l’affitto con riscatto.
Questo tipo di contratto, infatti, unisce la possibilità di acquisto definitivo a quella di rateizzazione dell’importo, dando ai giovani più tempo per creare il proprio “nido”.
Cerchiamo di capire insieme come funziona l’affitto con riscatto e quando possiamo farne richiesta.
Cos’è l’affitto a riscatto?
Come abbiamo visto al nostro post: Affitto Con Riscatto: Cosa è – Vantaggi e Svantaggi per Proprietario e Inquilino in base al Decreto Sblocca Italia D.L. 133 del 2014 l’affitto con riscatto è una modalità contrattuale con cui è possibile sfruttare il canone versato per un determinato periodo di tempo ai fini dell’acquisto di una casa.
Nel dettaglio, unisce la flessibilità del contratto d’affitto alla stabilità di una compravendita, dando modo ai più giovani di comprare una casa senza perdere (del tutto o in parte) la somma versata per l’affitto.
Grazie a questo contratto, che può avere fino a 10 anni di durata, il proprietario stabilisce con il futuro compratore un tempo in cui quest’ultimo verserà un affitto per l’immobile. Trascorso questo “periodo di prova”, utile all’affittuario per poter risparmiare la somma necessaria per l’acquisto, si procede con la vendita effettiva. Quest’ultima nel costo finale dovrà tener conto di quanto versato negli anni precedenti come canone d’affitto, così da riscattare, appunto, i costi sostenuti nel tempo.
Il suo funzionamento varia in base alla tipologia: esistono infatti diversi modelli di contratti di affitto con riscatto, ciascuno con diverse forme di applicazione.
I contratti di affitto con riscatto
Proprietario e affittuario/compratore possono scegliere fra diverse tipologie di accordo:
- rent to buy: è la formula di affitto con riscatto vera e propria, che stabilisce che il contratto di affitto precede quello di compravendita. Il canone versato negli anni sarà utilizzato per saldare l’acquisto dell’immobile. Il costo dell’immobile deve essere indicato nel contratto e non può variare nel tempo così come il canone mensile, che potrebbe essere più caro rispetto alla media ma sempre più vantaggioso di un mutuo. Fino al saldo finale il proprietario dell’immobile sarà sempre lo stesso: l’affittuario subentrerà una volta terminata la vendita.
- buy to rent: questo tipo di affitto a riscatto prevede una vendita immediata dell’immobile al prezzo stabilito da venditore e compratore, con un saldo dilazionato nel tempo. In base a questo modello di accordo, qualora gli importi non venissero saldati regolarmente, l’immobile tornerebbe nelle mani del proprietario originario; questa garanzia rende il buy to rent molto più utilizzato del modello precedente. A livello burocratico, prevede la creazione di due contratti, uno di affitto e un preliminare di vendita. Quest’ultimo viene registrato e ha una durata massima di 10 anni.
- nuda proprietà: in base a questa tipologia di contratto il proprietario vende l’immobile ma può restare a viverci per tutta la vita. Il vantaggio per il compratore sta nell’acquistare la casa ad un prezzo davvero agevolato, calcolato dalle autorità in base all’età dei proprietari.
- affitto con riscatto automatico: poco utilizzato, prevede il riscatto della casa dopo il versamento di una somma o di un numero di rate stabiliti da contratto.
- riserva di proprietà: dà maggiori garanzie ai proprietari perché, in caso di mancato pagamento delle rate, possono chiedere la risoluzione del contratto d’affitto a riscatto per il loro immobile, restituendo parte delle somme ricevute. Sarà un giudice a stabilire l’importo, o il contratto iniziale.
Affitto con riscatto: quando richiederlo
Negli ultimi anni abbiamo assistito a un vero e proprio calo nella richiesta dei mutui. Sono soprattutto i più giovani a rimandare l’acquisto di una casa. La difficoltà nell’avere un lavoro stabile, le garanzie troppo restrittive e i tassi d’interesse alle stelle allontanano sempre di più il grande passo.
Questo può portare a sentirsi scoraggiati, soprattutto perché pagare un canone d’affitto significa perdere ogni mese cifre che vanno dai 450 agli 800 euro. Nelle grandi città, il prezzo può addirittura essere più elevato, come abbiamo visto in questo post su Milano.
Coppie consolidate e famiglie possono quindi trovare nell’affitto a riscatto un vantaggio di grande importanza: affidandosi a questa formula farebbero del loro canone d’affitto una base per costruire la propria stabilità. Ovviamente è necessario avere delle certezze: è infatti fondamentale essere certi di poter pagare le rate o saldare l’importo dovuto alla fine del primo periodo.
Ovviamente anche per i proprietari non mancano gli aspetti positivi: se da un lato, infatti, il prezzo di vendita dovrà restare lo stesso, anche in caso di cambiamenti del mercato, dall’altro sarà garantito dal contratto. Non prevede perdite: anche nel caso in cui l’inquilino non acquistasse la casa al termine del “rent”, infatti, i canoni d’affitto versati resteranno al proprietario. Proprio per questo, gli inquilini devono essere certi di poter concretizzare l’acquisto.
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