Ylenia ZerbiniSono sempre di più gli italiani che investono sul mercato immobiliare. Al giorno d’oggi il mercato è più che favorevole. Chi decide di investire sul mattone può approfittare di riduzioni sul valore delle case del circa 20-30% e sulle tasse dei mutui.
Dati alla mano, oltre il 70% delle case in Italia sono di proprietà e circa il 20% degli italiani possiede una seconda casa. Nel 2016 quasi il 30% degli immobili risultava in affitto, rappresentando una fonte di guadagno e un’entrata per il bilancio familiare.
Accanto agli affitti tradizionali, o long rent poiché caratterizzati da un contratto di locazione superiore ad un mese, cresce anche il mercato dell’home sharing. Chi possiede una casa ha la possibilità di affidarsi a portali come Airbnb per farsi conoscere e attirare nuovi inquilini.
Si può davvero guadagnare affittando un immobile e quanto? E qual è la tipologia di affitto che conviene maggiormente? Proviamo a rispondere a queste domande chiarendo le fonti di guadagno di entrambe le tipologie di locazione e portando un esempio pratico.
Quanto si guadagna con Airbnb?
Sono molti i motivi che spingono un proprietario ad affittare il proprio immobile per un breve periodo. Averlo a disposizione quando lo si desidera e poter gestire autonomamente prenotazioni e prezzi anche su base stagionale sono solo alcuni motivi. Certamente il principale è voler ottenere maggiori guadagni: ma è davvero così?
Tramite la community di Airbnb chi è alla ricerca di un alloggio, per un periodo che può andare da un giorno a qualche settimana, può entrare in contatto con chi possiede una casa o una stanza con le caratteristiche desiderate.
Attualmente in Italia sono più di 80 mila le persone che hanno messo a disposizione la propria casa per un breve periodo. Eppure, fino ad un paio di anni fa, i guadagni non superavano i 3000 euro l’anno. Ad incidere maggiormente sugli introiti di un affitto con Airbnb sono:
- la posizione dell’immobile;
- la città nel quale si trova;
- il periodo stagionale.
Si stima infatti che solo il 20% delle case su Airbnb produce l’80% dei guadagni totali ed è nel centro storico di una città.
In località come Roma e Milano non è necessario possedere un appartamento in pieno centro per attirare turisti e visitatori. In quartieri come Trastevere o Navigli la domanda è alta e non risente della distanza dal centro. Allo stesso tempo la domanda non subirà drastici cali a seconda dell’alta o della bassa stagione.
Prendiamo però l’esempio di un’altra città come Firenze. Nel pieno centro un proprietario avrà un’entrata media di circa 6 mila euro annui. Appena ci spostiamo di 1 km il guadagno scende a 3500 euro, per arrivare a 2000 euro se la distanza è superiore a 5 km.
Ad influire ulteriormente sui guadagni è il pagamento dell’imposta per la cedolare secca al 21% sugli Airbnb e la commissione alla piattaforma del 3-5%. Se a questo si aggiungono le marche da bollo per le ricevute e le spese per le pulizie e la colazione, il guadagno cala ulteriormente. Alla fine dei conti il netto degli introiti è quasi dimezzato.
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Guadagni con un affitto long rent
Per quanto riguarda gli affitti a lungo termine, essi prevedono che il proprietario trovi un inquilino per un periodo superiore ad un mese.
La ricerca può essere svolta autonomamente o mediante l’aiuto di un intermediario immobiliare che si occuperà della parte burocratica. Anche in questo caso il canone d’affitto dovrà rapportarsi alla posizione geografica, senza però subire variazioni a seconda della stagione.
Solitamente le spese condominiali e le bollette saranno a carico dell’inquilino: quest’ultimo, al momento della stipula del contratto, potrà dover versare un deposito cauzionale. Questa cifra, che non può superare le 3 mensilità, rappresenta una tutela per i proprietari nel caso di danneggiamenti dell’immobile o mancati pagamenti. Se ad esempio avete intenzione di affittare una casa per 600 euro al mese, potrete chiedere un massimo di 1800 euro di caparra.
In un long rent sono 3 le imposte che il proprietario dovrà pagare al momento della stipula:
- di registro: per gli immobili ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo per il numero di annualità stabilite dal contratto;
- di bollo: pari a 16 euro ogni 4 pagine scritte del contratto;
- sui canoni di locazione: in questo caso il proprietario può scegliere tra il regime fiscale ordinario e la cedolare secca. Quest’ultima è pari al 21% per i contratti della durata di 4+4 anni (a canone libero) e al 10% per quelli 3+2 (a canone concordato).
Una volta pagate queste imposte, si può dire che il canone che riceverà il proprietario sarà al netto. Le uniche spese che potrebbe dover corrispondere sono quelle di manutenzione straordinaria e ordinaria a causa dell’uso quotidiano. Sarà il locatore, ad esempio, a dover pagare l’idraulico per la sostituzione di un rubinetto troppo vecchio; dovrà invece sborsare l’affittuario nel caso di guasti per un uso non appropriato degli impianti.
Airbnb e affitto a lungo termine: il confronto
Vediamo da vicino gli introiti derivanti dall’affitto dello stesso immobile mediante Airbnb e con una tipologia a lungo termine.
Poniamo il caso di avere un bilocale di 60 mq nel pieno centro storico di Venezia. Il prezzo medio di un long rent è di circa 1200 euro mensili, per un guadagno annuo di 14400 euro. Osservando però la piattaforma Airbnb si può notare come la stessa tipologia di immobile sia affittata tra i 160 e i 200 euro a notte.
Se un locatore riuscisse ad affittare la casa per 15 giorni al mese, il guadagno mensile lordo sarebbe tra i 2400 e i 3000 euro. Questa cifra sarà sottoposta ai costi di gestione e manutenzione, oltre che le imposte e le commissioni ad Airbnb. Data la notorietà di Venezia, è improbabile che un immobile risenta della differenza tra l’alta e la bassa stagione. Idem per quanto riguarda la distanza dal centro, con i prezzi che rimarranno ugualmente elevati.
Il caso è differente in una città come Roma. Per lo stesso bilocale da 60 mq a Campo de’ Fiori il locatore potrà chiedere un affitto di 1500 euro o tra i 90 e i 150 euro a notte. Ma basterà spostarsi a San Giovanni per notare la riduzione dei prezzi: un affitto mensile ammonterà a circa 1000 euro, mentre per notte si potrà guadagnare tra i 60 e i 100 euro.
La scelta quindi tra una tipologia di short e long rent non è semplice e immediata come si può pensare. Se siete interessati ad affittare il vostro immobile date anche un’occhiata ai pro e i contro degli affitti a lungo e breve termine.
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