Contratto di locazione transitorio: come funziona e quante tasse si pagano

Sei un proprietario con esigenze di locazione a breve termine o un inquilino in cerca di una sistemazione temporanea? Questo articolo è pensato per te. Faremo chiarezza sul contratto di locazione transitorio, analizzando nel dettaglio i suoi meccanismi, la durata massima consentita, i motivi validi per stipularlo e, aspetto cruciale, il regime fiscale applicabile a entrambe le parti coinvolte.

Cos’è un contratto di locazione transitorio?

Definito come un contratto di affitto temporaneo, il contratto di locazione transitorio si caratterizza per una durata limitata, generalmente inferiore a 18 mesi. La sua stipula è giustificata da esigenze particolari e non permanenti, che devono essere chiaramente indicate nel contratto stesso. Queste esigenze possono riguardare sia l’inquilino (ad esempio, motivi di studio o lavoro temporaneo) che il proprietario (ad esempio, necessità di liberare l’immobile in vista di lavori o vendita). Oltre alla durata, esistono altri requisiti fondamentali che ne regolano l’utilizzo.

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⚠️ Il contratto transitorio di affitto ha una durata limitata e richiede il rispetto di alcune condizioni. Non può essere utilizzato per gli affitti turistici.

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Come funziona il contratto di locazione transitorio 

Se vuoi scegliere un contratto di locazione transitorio, al posto delle durate più tradizionali degli affitti, dovrai essere certo di rispettare tutti questi requisiti: 

• L’affitto deve essere residenziale
• È prevista una scadenza nel breve periodo 
• Il locatario e il locatore sono persone (sono quindi esclusi tutti gli immobili intestati o destinati alle aziende)

Nel contratto, dovrai inoltre indicare il motivo dell’affitto; può trattarsi ad esempio di un contratto temporaneo per lavoratori in trasferta o di un affitto transitorio per studenti. Ricordati però che non puoi utilizzare questa forma per i contratti a scopo turistico.

La durata massima di un contratto di affitto transitorio potrà essere di diciotto mesi. Al termine di questo periodo il contratto si intende risolto e non è quindi necessaria alcuna disdetta. Puoi invece prorogarlo, ma per una sola volta. Al termine della proroga il contratto non potrà essere rinnovato nuovamente e dovrai cambiare tipologia di contratto di affitto.

Quante tasse si pagano per un contratto di locazione transitorio

Se intendi affittare il tuo immobile, considera che dovrai considerare due diverse tassazioni:

• L’imposta di registro
• La tassazione sul reddito

L’imposta di registro è in estrema sintesi la tassa che dovrai pagare per la registrazione del contratto. Le norme in vigore per l’imposta di registro prevedono il pagamento del 2% del canone annuo, che dovrà essere moltiplicato per il numero degli anni di affitto.

Per gli affitti di durata inferiore, il calcolo verrà effettuato proporzionalmente, ma considera che il versamento minimo è di 67 euro (il minimo previsto dall’Agenzia delle Entrate per il primo anno di versamento). Se è previsto il pagamento di un deposito cauzionale (o di una fideiussione per l’affitto), questa cifra non sarà calcolata nell’imposta di registro. 

Anche per i contratti transitori di affitto è previsto il pagamento dell’imposta di bollo sulle copie del contratto da registrare. Dovrai versare 16 euro ogni quattro facciate del contratto o comunque, per ogni 100 righe.

Anche per i contratti transitori, come avviene per quelli di affitto ordinario, è previsto il pagamento delle tasse in base a quanto risulta dalla dichiarazione dei redditi. Tieni presente che ai fini fiscali, i redditi da affitto vengono calcolati al 95%. Questo significa che, ad esempio, ogni mille euro ricevuti come canone di affitto, 950 saranno soggetti a tassazione e si sommeranno inoltre ai redditi tassabili percepiti da altre fonti.

Come avveniva già in precedenza, anche per il 2025 potrai scegliere di avvalerti della cedolare secca. Ecco come funziona e quali costi comporta per l’anno in corso.

La cedolare secca sui contratti di locazione transitori nel 2025

Nel caso della cedolare secca, l’imposta da te dovuta viene calcolata considerando il 21% del canone di affitto. La novità introdotta nel 2024 sugli affitti transitori, e tutt’ora in vigore, è però che questa possibilità ti è data solo per un solo immobile affittato. Se invece ne darai in affitto più di uno, l’aliquota della cedolare secca salirà al 26%. 

È stata invece confermata la possibilità di usufruire di un’aliquota del 10% per i contratti di affitto con canone concordato, ma solo se gli immobili sono collocati nei comuni per i quali è prevista questa possibilità, come quelli con scarsa disponibilità di alloggi. 

Se sei in possesso di un immobile situato in uno di questi comuni, potresti valutare l’opportunità di vendere la tua casa, ma anche di acquistarne una da mettere in affitto. In ogni caso, potrai anche richiedere una valutazione aggiornata: chiedici come!

Take Aways ⤵️

1. Un contratto di locazione transitorio prevede specifici requisiti come l’esclusione per gli affitti turistici.
2. Per essere valido, il contratto transitorio deve essere residenziale, avere una scadenza nel breve periodo e coinvolgere esclusivamente persone.
3. La durata massima è di diciotto mesi, con la possibilità di una sola proroga; al termine, il contratto si risolve senza necessità di disdetta.
4. Le tasse per un contratto transitorio includono l’imposta di registro, calcolata al 2% del canone annuo e la tassazione sul reddito.
5. La cedolare secca prevede una tassazione del 21% del canone di affitto per un solo immobile affittato; aumenta a 26% per più di un immobile, con un’opzione del 10% per i contratti a canone concordato situati in alcuni comuni specifici.

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