Vanessa GuerrieroComprare o vendere casa è un passo importante, spesso il più rilevante nella vita di una persona. In questo percorso, l’agente immobiliare gioca un ruolo chiave, mettendo in contatto acquirenti e venditori e facilitando la buona riuscita della transazione. Ma quando, esattamente, questo professionista matura il diritto al suo compenso, la provvigione? La questione è tutt’altro che secondaria e merita di essere chiarita per evitare fraintendimenti e controversie. Facciamo luce su normative e tempistiche che determinano quando matura la provvigione dell’agente immobiliare.
In questo articolo:
Quando matura la provvigione dell’agente immobiliare: accettazione della proposta o preliminare?
Il momento cruciale in cui l’agente immobiliare guadagna il diritto alla provvigione è sancito dall’articolo 1755 del Codice Civile: la provvigione matura quando l’affare si considera concluso grazie al suo intervento di mediazione. Ma cosa significa “affare concluso”? La legge identifica due momenti chiave:
- Accettazione della proposta d’acquisto: Quando l’acquirente firma una proposta d’acquisto e il venditore l’accetta formalmente, si raggiunge un accordo vincolante tra le parti. Salvo la presenza di specifiche condizioni sospensive o risolutive, in questo preciso istante l’agente immobiliare ha maturato il diritto alla provvigione. È importante sottolineare che la proposta accettata è già un impegno concreto, anche se non è ancora il contratto definitivo.
- Firma del contratto preliminare (compromesso): Un altro momento che sancisce la conclusione dell’affare è la firma del contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso. Questo contratto impegna formalmente entrambe le parti alla stipula del rogito notarile, ovvero il contratto definitivo di compravendita. Anche la firma del preliminare è considerata un accordo vincolante che fa scattare il diritto alla provvigione per l’agente.
È fondamentale capire che, nella maggior parte dei casi, la provvigione non è legata alla firma del rogito notarile, bensì a uno dei due momenti precedentemente indicati. Questo perché l’attività di mediazione dell’agente si conclude con la creazione di un accordo vincolante tra le parti, indipendentemente dal successivo perfezionamento della compravendita con il rogito.
Quando si paga la provvigione? Tempistiche e modalità
Sebbene il diritto alla provvigione maturi con l’accettazione della proposta o la firma del preliminare, il pagamento concreto può avvenire in momenti diversi e con modalità variabili, spesso concordate tra le parti e l’agenzia immobiliare.
- Pagamento all’accettazione della proposta: In alcuni casi, si può prevedere il pagamento di una parte della provvigione (ad esempio il 50%) già al momento dell’accettazione della proposta, con il saldo al rogito. Questa soluzione può essere preferita dall’agente per avere un riconoscimento economico immediato del lavoro svolto.
- Pagamento al contratto preliminare: La firma del compromesso è spesso il momento designato per il pagamento, totale o parziale, della provvigione. Anche in questo caso, le parti possono accordarsi per un pagamento dilazionato, ad esempio una parte al preliminare e il saldo al rogito.
- Pagamento al rogito notarile: In alcune situazioni, il pagamento completo della provvigione può essere posticipato al momento del rogito notarile, ovvero alla firma del contratto definitivo di compravendita. Questa modalità può essere preferita da acquirenti e venditori, che magari preferiscono avere la certezza della conclusione effettiva della transazione prima di saldare completamente la provvigione.
Le tempistiche di pagamento sono quindi flessibili e dipendono dagli accordi specifici. È sempre consigliabile che le condizioni di pagamento della provvigione siano chiaramente indicate nel contratto di mediazione sottoscritto con l’agenzia immobiliare, per evitare incomprensioni e future contestazioni.
Calcolo della provvigione: percentuali e ripartizione
La legge non stabilisce una percentuale fissa per la provvigione dell’agente immobiliare. Il calcolo è generalmente basato su una percentuale del prezzo di vendita dell’immobile, variabile in base agli usi locali, al tipo di immobile e agli accordi contrattuali.
In linea di massima, le percentuali di provvigione si aggirano tra il 3% e il 4% del prezzo di vendita, a cui va aggiunta l’IVA (attualmente al 22% per le agenzie in regime IVA). In grandi città o per immobili di pregio, le commissioni possono anche superare queste percentuali, arrivando in alcuni casi fino al 10%.
Salvo diversi accordi specificati nel contratto di mediazione, la provvigione è generalmente dovuta da entrambe le parti, sia dal venditore che dall’acquirente. Anche la ripartizione della provvigione può essere oggetto di negoziazione tra le parti e l’agenzia.
Documenti chiave per il pagamento della provvigione:
Per formalizzare il pagamento della provvigione e avere una traccia documentale, è importante avere:
- Contratto di mediazione: Definisce il ruolo dell’agente e le condizioni per la provvigione.
- Proposta di acquisto accettata o contratto preliminare: Attestano la conclusione dell’affare.
- Ricevuta di pagamento: Documenta l’avvenuto pagamento della provvigione.
In conclusione
La provvigione dell’agente immobiliare è un elemento fondamentale nella compravendita immobiliare. La sua maturazione è legata al raggiungimento di un accordo vincolante tra le parti, sancito dall’accettazione della proposta d’acquisto o dalla firma del contratto preliminare. Le normative di riferimento su quando matura la provvigione dell’agente immobiliare rimangono quelle del Codice Civile, e le tempistiche di pagamento possono essere concordate in base alle esigenze delle parti. La trasparenza e la chiarezza degli accordi contrattuali sono essenziali per una gestione corretta e serena della provvigione, garantendo un servizio di mediazione efficiente e professionale.
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Take Aways
Maturazione della provvigione: La provvigione matura al momento della conclusione dell’affare, che si verifica con l’accettazione della proposta d’acquisto o la firma del contratto preliminare (compromesso), non necessariamente al rogito. Questo è fondamentale per capire quando l’agente ha diritto al compenso.
Tempistiche e modalità di pagamento: Il pagamento della provvigione è flessibile e può avvenire in diversi momenti (accettazione proposta, preliminare, rogito), a seconda degli accordi tra le parti. È essenziale che queste condizioni siano chiaramente definite nel contratto di mediazione.
Calcolo della provvigione: La provvigione è generalmente una percentuale del prezzo di vendita (di solito tra il 3% e il 4%, più IVA), ma può variare. La ripartizione tra venditore e acquirente è negoziabile.
Importanza del contratto di mediazione: Il contratto di mediazione è il documento chiave che definisce i diritti e gli obblighi delle parti, inclusi i termini di pagamento della provvigione. La chiarezza contrattuale previene future contestazioni.
Documentazione essenziale: È fondamentale conservare i documenti che attestano la conclusione dell’affare (proposta accettata o preliminare) e il pagamento della provvigione (ricevuta), per avere una traccia documentale e tutelarsi.
FAQ
- Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione? L’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione quando manca il nesso causale tra il suo intervento e la conclusione dell’affare, in caso di inadempimento dei suoi obblighi, mancanza di imparzialità, assenza di incarico formale, mancata iscrizione alla Camera di Commercio, mancata conclusione dell’affare o mancato avveramento delle condizioni sospensive.
- Qual è la prescrizione del diritto alle provvigioni nel contratto di agenzia? Il diritto alla provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare, come stabilito dall’articolo 2950 del Codice Civile.
- Quando il mediatore ha diritto al compenso? Il mediatore ha diritto al compenso quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento, in conformità all’articolo 1755 del Codice Civile, e quando ha messo in relazione le parti in maniera determinante per la conclusione dell’affare.