Attestato di prestazione energetica (APE): cos’è e a cosa serve?

Dal luglio 2009, tra i documenti obbligatori per vendere casa è stata inserita anche l’attestazione energetica, conosciuta prima come ACE e poi diventata APE. Di cosa si tratta? In quali altri casi è obbligatoria? Come si può ottenere e a quali costi? Con la nostra guida all’attestato di prestazione energetica andiamo a rispondere a tutte le domande più comuni su questo importante documento.

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1. Cos’è l’attestato di prestazione energetica

L’attestato di prestazione energetica, o APE, è un documento che serve a valutare i consumi energetici, e quindi l’impatto ambientale, di un immobile. 

L’APE entra in vigore con il decreto legge n. 63 del 2013, che recepisce una direttiva europea che comporta la revisione degli obblighi di redazione dell’attestazione energetica degli edifici e le rispettive sanzioni in caso di inadempimento.

Tramite l’APE gli immobili vengono classificati all’interno di una classe energetica. La classe energetica indica la qualità energetica dell’immobile e viene calcolata in base all’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, che indica l’energia totale consumata dall’edificio climatizzato per metro quadro di superficie ogni anno.

Esistono 10 classi energetiche, denominate con lettere dell’alfabeto, che vanno dalla A4, la più virtuosa, alla G, il punteggio minimo. Per classificare gli immobili, vengono presi in considerazione 4 tipi di consumi: riscaldamento, raffrescamento estivo, acqua calda sanitaria e ventilazione meccanica controllata (se presente).

2. Quando è obbligatorio redigere l’APE

La legge stabilisce che l’attestato di prestazione energetica debba essere redatto per:

• tutte le strutture di nuova costruzione, 
• edifici sottoposti a ristrutturazione importante,
• edifici pubblici utilizzati dalla pubblica amministrazione con superficie utile maggiore ai 250 metri quadri
• immobili sottoposti a demolizione o ricostruzione. 

Il certificato di prestazione energetica è inoltre obbligatorio anche per una serie di operazioni immobiliari:

• Compravendita di immobili o di quote degli stessi. Dal luglio 2009 l’APE per vendita casa deve essere allegato al contratto di vendita e viene redatto a spese del venditore per poi essere consegnato all’acquirente al momento del passaggio di proprietà. Dal Gennaio 2012, gli indici di prestazione energetica certificati dall’APE devono anche essere obbligatoriamente inseriti negli annunci immobiliari di vendita e affitto.
• Contratti di affitto, inclusi affitti brevi e locazioni commerciali.  Il locatario ha l’obbligo di mostrare l’APE in fase di contrattazione e a consegnarlo all’affittuario al momento della registrazione del contratto.
• Contratti di gestione calore presso la pubblica amministrazione.
• Trasferimento di immobili a titolo gratuito, come ad esempio la donazione, anche se la legge non specifica le sanzioni nel caso di mancata presentazione;
• Cessione di un’azienda in cui sono compresi immobili;
• Permuta immobiliare;
• Datio in solutum;
• Conferimenti in società.

NB: La presentazione dell’APE è anche obbligatoria per potere usufruire degli incentivi del Superbonus 110% e dell’Ecobonus. Il certificato andrà redatto al termine dei lavori per dimostrare il miglioramento di almeno due classi energetiche al seguito degli interventi sui quali si vuole ricevere l’agevolazione. In questo caso si parla di APE convenzionale, che viene utilizzato solo per il Superbonus e non può essere utilizzato per gli altri scopi elencati in precedenza.

3. In quali casi non è necessario redigere l’APE

L’APE non è sempre obbligatorio, la legge identifica infatti alcune categorie di immobili per cui non è necessario produrre l’attestato di prestazione energetica:

• Edifici ad uso agricolo non utilizzati come abitazione
• Fabbricati isolati di superficie inferiore a 50 metri quadri
• Edifici adibiti al culto
• Ambienti in costruzione
• Altri edifici artigianali/industriali sprovvisti di impianti di riscaldamento/climatizzazione
• Autorimesse, box e cantine
• Campi sportivi coperti da strutture stagionali
• Parcheggi a più piani

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Riassiumiamo in questa tabella le situazioni in cui l’APE è obbligatorio o meno

Situazione	Obbligatorio APE?
Nuove costruzioni	Sì
Ristrutturazioni significative	Sì
Edifici pubblici sopra i 250m²	Sì
Vendita e affitto di immobili	Sì
Usufruire di Ecobonus e Superbonus	Sì
Donazione di immobili	Sì
Trasferimenti aziendali, permuta, datio in solutum, ecc.	Sì
Edifici ad uso agricolo non abitativi	No
Fabbricati isolati < 50m²	No
Edifici adibiti al culto	No
Ambienti in costruzione	No
Altri edifici artigianali/industriali senza riscaldamento/climatizzazione	No
Autorimesse, box, cantine	No
Campi sportivi coperti da strutture stagionali	No
Parcheggi a più piani	No

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4. APE per vendita casa: perché è necessario? 

Il secondo comma dell’articolo 6 del D.L. 63/2013 specifica che per le compravendite, laddove l’immobile non ne sia già dotato, il proprietario debba produrre l’attestato di prestazione energetica, già a partire dalle fasi di avvio delle trattative.

L’APE per vendita casa è quindi necessario in quanto prescritto dalla legge ma anche perché fornisce informazioni importanti ad entrambe le parti.

Per il venditore, l’attestato di prestazione energetica è un elemento importante per andare a determinare il prezzo di vendita dell’immobile. Per l’acquirente, l’APE è un mezzo fondamentale per conoscere in anticipo i consumi dell’immobile che si presta ad acquistare e quindi per stabilire la convenienza dell’acquisto.

Nell’atto di vendita va apposta una specifica clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto  le  informazioni  e  la documentazione,   comprensiva   dell’attestato,   in   ordine    alla prestazione  energetica  dell’immobile.

NB: la compravendita avvenuta senza allegazione dell’attestato di prestazione energetica risulta comunque valida.

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5. Quali informazioni deve contenere l’APE

All’interno dell’attestato di certificazione energetica devono essere riportate una serie di informazioni sull’immobile:

• La classe energetica;
• La prestazione energetica globale; 
• La qualità energetica del fabbricato; 
• I Requisiti minimi di efficienza energetica;
• Le emissioni di anidride carbonica;
• La quantità annua di energia consumata per vettore energetico;
• Gli indici di prestazione energetica rinnovabile e non rinnovabile e l’energia elettrica esportata;
• L’elenco dei servizi energetici con le relative efficienze.

Inoltre, il certificatore energetico deve proporre degli interventi per il miglioramento della prestazione energetica e la riduzione delle emissioni di anidride carbonica, quali ad esempio:

• Sostituzione degli infissi;
• Coibentazione delle pareti esterne, dei pavimenti e dei soffitti;
• Installazione di pannelli solari;
• Pompe di calore più efficienti;
• Installazione di valvole termostatiche;
• Installazione di caldaie a biomassa.

6. Quali documenti sono necessari per redigere l’APE

Per poter produrre l’attestato di prestazione energetica occorre predisporre i seguenti documenti, la maggior parte dei quali fa comunque parte dei documenti per vendere casa:

• Documenti identificativi del proprietario dell’immobile da certificare
• Visura catastale o dati catastali della proprietà;
• Planimetria catastale della casa o dell’immobile da certificare;
• Libretto degli impianti di riscaldamento autonomo o centralizzato.

7. Chi rilascia l’APE 

Il certificatore energetico è il soggetto che si occupa di redigere e rilasciare l’APE. Si tratta di un tecnico qualificato, con competenze specifiche in materia di efficienza energetica degli edifici, che deve essere iscritto all’Albo dei Certificatori Energetici della regione in cui svolge le proprie attività. 

Esso deve essere una figura “imparziale”, che non può:

• aver partecipato alla progettazione e direzione lavori (in caso di APE rilasciato a seguito di nuova costruzione o ristrutturazione) 
• essere parente del richiedente l’APE fino al quarto grado.

Per poter produrre l’APE, il certificatore energetico avrà bisogno dei documenti visti in precedenza ma anche di effettuare un sopralluogo dell’immobile in questione.

Cosa attesta il sopralluogo del certificatore energetico
Qualità degli infissi
Salubrità degli ambienti interni
Efficienza energetica legata ai consumi e agli impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda
Eventuali impianti autonomi di produzione di energia

Una volta determinate le caratteristiche del “sistema edificio-impianto”, il Certificatore inserisce queste informazioni in un software validato dal Comitato Termotecnico Italiano o dalla competente Autorità Regionale.

Terminato il calcolo, il certificatore rilascia la Targa Energetica, tramite la quale si otterranno tutte le informazioni energetiche dell’immobile.

8. Quanto costa l’APE

Il costo dell’APE è in media di 150 euro, ma può oscillare tra i 70 e i 300 euro a seconda di:

• Tipologia e dimensione dell’immobile; ville, negozi e uffici hanno un costo più elevato rispetto alle classiche abitazioni.
• Città; nelle piccole città e nel Sud i costi risultano essere inferiori.
• Ventilazione, trasporti e illuminazione; la presenza di servizi quali ascensori o  impianti di ventilazione meccanica influiscono sulla complessità della valutazione e quindi sul costo del certificato.
• Urgenza; l’APE viene rilasciato entro 15 giorni ma in casi di urgenza si può ricevere entro pochi giorni o anche entro 24 ore ma a costo più alto.

9. Come ottenere l’attestato di prestazione energetica APE 

La richiesta per ottenere l’APE deve essere effettuata prima dell’inizio lavori da parte (e a spese) del costruttore nel caso di nuovi edifici. Se invece si tratta di un immobile esistente, sarà il proprietario a dover effettuare la richiesta. 

Per richiedere l’APE occorre incaricare il certificatore energetico, che puó un geometra, un architetto, un ingegnere, un perita o altre figure professionali iscritte all’apposito albo. 

Il professionista effettua un sopralluogo dell’immobile, al termine del quale potrà compilare il certificato tramite l’ apposito software e trasmetterlo alla Regione o Provincia autonoma competente. 

In genere, l’attestato di prestazione energetica viene rilasciato dopo circa 3 giorni dal sopralluogo, ma il certificatore ha tempo fino a 15 giorni per inviarlo al richiedente.

NB: L’APE si conserva nel libretto della caldaia e, in fase di vendita, viene consegnato al nuovo proprietario.

10. Ogni quanto è necessario aggiornare l’attestato di prestazione energetica

L’APE ha una validità di 10 anni, salvo eccezioni, ma devono essere effettuati dei controlli periodici di manutenzione ed efficienza energetica degli impianti per mantenerla. Se non vengono effettuati i controlli previsti dalla legge, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo alla scadenza non rispettata.

11. Quali sono le sanzioni in caso di mancato rispetto delle norme sulla certificazione energetica

Abbiamo nominato in precedenza il DL 63/2013, con cui è stato introdotto l’APE nel nostro ordinamento. Tale decreto, oltre a stabilire gli obblighi di redazione del certificato, determina le sanzioni in caso di inadempimento.

Tali sanzioni possono andare a colpire sia il certificatore energetico che il venditore e il locatore, vediamo come:

• Multa che va dai 700 ai 4200 euro per il certificatore energetico che non rispetti metodologie e criteri corretti nella redazione dell’APE. Inoltre, se rilascia un attestato non veritiero, è anche prevista una sanzione pari all’80% del compenso ottenuto oltre ad eventuali provvedimenti disciplinari da parte dell’albo.
• Sanzione compresa tra i 3 mila e i 18 mila euro per il venditore di un immobile privo di APE, e una sanzione fino a 3 mila euro nel caso in cui l’annuncio immobiliare non contenga i dati inerenti la classe energetica.
• Sanzione tra i mille e i 4 mila euro per il proprietario nel caso di affitto senza APE aggiornato.

Take Aways

1. Certificazione energetica: L’APE certifica la classe energetica e i consumi di un immobile. Può essere redatto per l’intero edificio o per singole unità, a seconda delle esigenze.
2. Ruolo del certificatore energetico: Un tecnico professionista iscritto ad un apposito albo si occupa della produzione dell’APE. Effettua un sopralluogo dell’immobile per valutare diversi aspetti, come la geometria, l’involucro esterno e gli impianti di energia termica.
3. Obbligatorietà e aggiornamenti: L’APE è obbligatorio per nuove costruzioni, immobili pubblici e per la vendita, locazione e donazione di un immobile. Deve essere aggiornato in caso di ristrutturazioni significative e è fondamentale per beneficiare di incentivi come il Superbonus e l’Ecobonus.
4. Ruolo nell’acquisto immobiliare: È essenziale nella vendita di una casa, determinando il valore dell’immobile e informando l’acquirente sulle spese per i consumi. Deve essere reso disponibile già durante la fase preliminare e i dati sulla classe energetica devono essere dichiarati negli annunci immobiliari, pena sanzioni.
5. Sanzioni e conformità: Sanzioni sono previste per la mancata presentazione dell’APE durante la vendita/affitto e se il certificatore non segue corrette metodologie di redazione.

FAQ

1. Quando è richiesto l’APE?
   • L’APE è richiesto per nuove costruzioni, ristrutturazioni significative, edifici pubblici sopra i 250m², vendita, affitto, donazione e altre operazioni immobiliari specifiche.
2. Cosa contiene l’attestato di prestazione energetica?
   • Include la classe energetica, consumi, emissioni di anidride carbonica e altre informazioni sull’efficienza energetica dell’immobile.
3. Chi lo redige e quanto costa?
   • È redatto da un certificatore energetico qualificato e il costo è in media di 150 euro, ma può oscillare tra i 70 e i 300 euro in base alle dimensioni e alla locazione dell’immobile.
4. Per quanto tempo è valido e quali sono le sanzioni in caso di mancato rispetto?
   • Ha una validità di 10 anni, richiede controlli periodici e le sanzioni possono colpire il certificatore o il venditore/locatore in caso di irregolarità.