Una guida per destreggiarsi tra caparra, anticipo e deposito fiduciario per l’acquisto di un immobile

Che tu stia cercando di vendere una casa, oppure sia un procinto di comprarne una, avrai sicuramente sentito parlare dei termini caparra, anticipo e deposito fiduciario, che vengono spesso utilizzati come sinonimi.

In realtà, come vedremo in questa guida, si tratta di tre tipologie di versamento che prevedono obblighi e normative differenti: capirne le differenze significa evitare di incappare in errori che potrebbero rivelarsi anche gravi.

La caparra

Se ti è capitato di cercare un appartamento in affitto, oppure hai deciso di avanzare una proposta di acquisto, sarai già incappato nel termine caparra, che indica sostanzialmente il versamento di una somma di denaro nelle prime fasi della trattativa.

Lo scopo della caparra, che viene regolata dall’articolo 1385 del Codice Civile, è quello di fornire una garanzia su un impegno che hai deciso di prendere, rendendolo vincolato a determinati obblighi.

In altre parole, significa che da quel momento in poi non puoi tirarti più indietro dal contratto, senza andare incontro a delle conseguenze previste dalla legge, che dipenderanno dal tipo di caparra che hai versato.

Difatti, ne esistono di due tipi: la prima è quella confirmatoria, decisamente più diffusa e conosciuta dalle persone perché viene utilizzata maggiormente durante le compravendite immobiliari.

In questo caso, il denaro viene consegnato (spesso sotto forma di assegno) alla firma del contratto preliminare di vendita, con lo scopo di tutelare entrambe le parti.

Questo perché se dovessi tirarti indietro dal tuo impegno, il venditore potrà incassare la caparra a titolo di risarcimento per il tempo perso; viceversa, se dovesse concludere l’affare con un altro acquirente, dopo che hai versato la caparra, per legge ti dovrà restituire il doppio del suo valore.

L’altra tipologia di caparra è quella penitenziale e, sebbene sia anch’essa coinvolta nelle compravendite immobiliari, presenta delle lievi differenze che riguardano la sua natura, perché non si tratta più di una garanzia, ma di un corrispettivo.

Ciò significa che se la vendita andrà a buon fine, può essere restituita; viceversa non potrai ricorrere in giudizio.

L’anticipo

L’anticipo, detto anche acconto, è un altro tipo di versamento che viene effettuato nel momento stipuli un contratto, che sia per l’erogazione di un servizio o di un bene, inclusa appunto una compravendita immobiliare.

Come suggerisce lo stesso termine, se accetti di versare un anticipo al venditore, significa che stai riconoscendo una parte dell’importo pattuito, che verrà quindi detratto da quanto dovuto.

Tieni presente che secondo il DPR 633/1972, trattandosi di un acconto, dovrà essere seguito da una fattura.

Tieni presente che, secondo la legge, ad un acconto ne possono seguire degli altri, purché siano tutti accompagnati dall’opportuna fatturazione nel momento in cui viene ricevuta la somma. L’ultima fattura rappresenterà invece il saldo finale, dove si riporteranno anche tutti gli importi versati in precedenza.

Quando la vendita non va a buon fine

Poniamo invece il caso in cui tu abbia già anticipato una cifra per comprare la tua nuova casa e la vendita non vada a buon fine.

Se la responsabilità del mancato prosieguo della trattativa è da attribuire al venditore, avrai diritto a ricevere l’intero importo che hai già corrisposto; altrimenti, dovrai considerarlo perso definitivamente.

Il deposito fiduciario

Il deposito fiduciario è quello che più facilmente può essere confuso con la caparra perché si presenta in una fase precedente all’utilizzo di quest’ultima.

Ipotizziamo, per esempio, che tu abbia trovato una casa che corrisponde ai tuoi desideri e il prezzo sia così vantaggioso che tu non voglia lasciarti scappare l’affare.

La prima cosa che farai è quella di stipulare una proposta d’acquisto, che sia correlata ad una somma di denaro considerata gratuita e infruttifera, versata attraverso un assegno bancario non trasferibile intestato al venditore.

In questo caso stiamo parlando di deposito fiduciario, che non verrà consegnato direttamente all’interessato, ma passerà nelle mani del mediatore, come ad esempio l’agenzia immobiliare, oppure il notaio, perché il proprietario potrà incassarlo solo in determinate condizioni.

La prima di queste è senza dubbio l’accettazione della proposta d’acquisto, che di fatto segnerà il passaggio al contratto preliminare di compravendita, facendo diventare il deposito fiduciario una vera e propria caparra. 

È consentito anche chiedere che l’approvazione del mutuo da parte della banca venga considerata fra le condizioni sospensive: in questo caso, al non verificarsi di tale circostanza, l’assegno ti verrebbe restituito interamente.

Principali differenze fra caparra, anticipo e deposito fiduciario

Come hai potuto constatare, benché caparra, anticipo e deposito fiduciario intervengano tutti nelle fasi iniziali di un iter di compravendita, presentano delle differenze sostanziali, soprattutto per quanto riguarda la finalità della somma versata.

In particolare, sia la caparra che l’acconto rappresentano una garanzia per il venditore; tu come acquirente ti impegni a comprare quella casa e sei deciso a proseguire nella trattativa.

Devi sapere, però, che l’anticipo non ha nessuna valenza risarcitoria e ciò significa che se la compravendita non dovesse andare a buon fine, sia tu che il venditore non avreste alcun obbligo pecuniario nei confronti dell’altro.

In sostanza, se la colpa della mancata vendita dovesse ricadere sul venditore, certamente riceverai indietro le somme anticipate, ma probabilmente dovrai rivolgerti ad un giudice per il risarcimento degli eventuali danni patiti. 

Discorso diverso, invece, per quanto riguarda la caparra, perché in base a chi subisce il torto nell’interruzione della compravendita, il suo valore acquisirà titolo di risarcimento, come ti abbiamo già anticipato in precedenza.

Facciamo un esempio pratico: alla firma del contratto preliminare, hai versato una caparra confirmatoria di 4.000 euro. Il venditore dapprima accetta, firmando e incassando l’assegno, poi però decide di concludere l’affare con un altro compratore che gli ha offerto una cifra maggiore.

In questo caso, non solo dovrà restituirti i 4.000 euro di caparra già versata, ma anche altri 4.000 euro a titolo di risarcimento per il danno da te subito dopo l’annullamento del contratto preliminare.

Per quanto riguarda il deposito fiduciario, invece, trattandosi di un importo che puoi decidere liberamente, esso rappresenta solo una garanzia da parte tua sull’intenzione di acquistare l’immobile.

Tuttavia, una volta che viene accettato dal proprietario, diventerà una caparra vera e propria, con tutte le conseguenze del caso, comprese quelle appena esposte riguardo al risarcimento.

Qual è la cifra giusta per ciascuno?

A questo punto ti starai forse chiedendo quale sia la cifra da versare per deposito fiduciario, caparra o acconto.

In linea di massima non esiste una cifra prestabilita per ciascuna somma di denaro, ma è chiaro che stiamo parlando di somme che superano facilmente le migliaia di euro.

Anche se non esiste una regola scritta al riguardo, la caparra di norma ha un importo compreso fra il 5% e il 10% del prezzo di vendita dell’immobile; dunque, se la casa che desideri acquistare costa 120.000 euro, il venditore potrebbe accettare una cifra minima di 6.000 euro.

Detto ciò, nulla comunque ti vieta di trovare un accordo diverso, con importi che possono essere superiori o inferiori rispetto alle percentuali appena esposte, purché le scelte intraprese siano discusse con il mediatore o con il proprietario e inserite nel contratto.

Se decidessi di optare per un acconto, invece, una garanzia che spesso viene utilizzata per le case in fase di costruzione o da costruire, le cifre da anticipare sarebbero più consistenti, ossia anche fino al 20% del prezzo totale.

Infine, anche il deposito fiduciario non ha delle regole fisse riguardo al suo importo, ma è chiaro che più il suo valore si avvicina alle percentuali della caparra, più sarà probabile che la tua proposta d’acquisto venga accettata dal venditore. 

In ogni caso, il pagamento dovrà essere effettuato attraverso un assegno bancario non trasferibile; per la caparra si può procedere anche tramite bonifico bancario oppure assegno circolare.

Si può firmare una proposta di acquisto senza anticipare somme di denaro? 

Qualunque sia la garanzia richiesta al momento della compravendita, si tratta sempre di cifre consistente che non tutti possono avere a disposizione nell’immediato.

Senza contare che a queste poi si dovranno aggiungere anche le spese notarili, di mediazione e di tutto ciò che comporta il trasferimento in una nuova casa.

Sicuramente ti starai chiedendo se sia possibile evitare di anticipare somme di denaro per firmare la proposta d’acquisto. La risposta è sì, perché a livello giuridico la caparra non è considerata obbligatoria.

Tuttavia, si tratta di una prassi consolidata e difficilmente troverai qualcuno disposto a prendere in considerazione il tuo impegno senza una garanzia in denaro che possa tutelarlo qualora tu decidessi di cambiare idea sulla trattativa.

Senza contare che nemmeno tu saresti tutelato e che, se il venditore dovesse tirarsi indietro, non riceveresti alcun risarcimento.

Inoltre, per quanto riguarda l’acconto, poiché come abbiamo detto spesso viene richiesto quando la casa è in fase di costruzione o persino in progetto, l’impresa costruttrice potrebbe rifiutarsi di procedere con i lavori senza una garanzia.

In conclusione, caparra, anticipo e deposito fiduciario non sono sinonimi, ma rappresentano tre diversi tipi di garanzie che si possono adottare nelle prime fasi del processo di compravendita immobiliare.

Poiché non esiste un importo preciso per ciascuno, il nostro consiglio è quello di affidarsi ad un’agenzia immobiliare per riuscire a raggiungere un accordo che possa favorire sia te sia il venditore.