Una guida pratica al compromesso di acquisto casa

Il preliminare per l’acquisto di una casa è croce e delizia di chi si appresta a comprare un immobile. La compravendita immobiliare prevede tanti passi, e la firma del compromesso è sicuramente quello più importante. Il preliminare di compravendita indica infatti gli elementi della vendita quali il prezzo, tutte le informazioni sulla casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In questa mini-guida ti spieghiamo nel dettaglio, in modo semplice e pratico, tutto ciò che devi sapere sul compromesso di vendita immobiliare. 

Cos’è il compromesso acquisto casa

Il compromesso per l’acquisto di una casa, o più formalmente il preliminare di compravendita è un vero e proprio contratto che tu e il venditore stipulate alla presenza di un notaio. Questo contratto viene concluso prima del rogito, quando hai fatto la tua proposta d’acquisto, ed il proprietario dell’appartamento l’ha accettata.

Forse ti stai chiedendo perché per comprare casa è necessario stipulare il compromesso prima, e concludere la compravendita vera e propria poi. Quando stipuli il compromesso tu e il venditore mettete nero su bianco le vostre intenzioni. Vi impegnate reciprocamente in questo modo:

• chi sta per venderti casa ha la garanzia che tu effettivamente acquisterai l’appartamento, senza cambiare idea all’ultimo momento.
• tu hai la garanzia che il venditore dell’appartamento non decida di vendere la casa a terze persone, o addirittura non sparisca dopo aver ricevuto la caparra.

Quanto si versa per il compromesso di acquisto casa

Una delle condizioni più importanti stabilite con il compromesso è l’entità della caparra. Al compromesso si versa il 20% del prezzo dell’appartamento. Però sia tu che il venditore potete mettervi d’accordo per variare l’importo della caparra.

Versare la caparra è utile per dare un’ulteriore garanzia del proprio impegno, e per tutelare sia te che il venditore. Infatti, se una delle due parti viene meno e recede dal contratto, è obbligata a restituire all’altra il doppio della caparra versata. Se ad esempio l’appartamento che stai per comprare costa 450.000 Euro, ed al compromesso hai versato una caparra di 90.000 Euro, se il venditore cambia idea dovrà restituirti ben 180.000 Euro.

La caparra viene versata mediante assegno circolare, assegno bancario o anche bonifico bancario. In genere il mezzo di pagamento è indicato nel compromesso. Se il pagamento della caparra avviene mediante assegni, il compromesso riporta gli estremi degli assegni. In questo modo, il pagamento della caparra è tracciabile, e sia tu che il venditore siete tutelati. Ma passiamo subito a vedere quali sono le altre informazioni contenute nel compromesso.

Cosa è scritto nel contratto preliminare di compravendita

Le regole sul versamento della caparra e sul suo importo sono importanti. Ma il compromesso di acquisto di una casa contiene anche altre informazioni e regole:

• il compromesso riporta i dati identificativi del compratore e del venditore, oltre a tutti i dati dell’immobile.
• con il contratto preliminare di compravendita è  stabilito anche il termine entro cui va stipulato il rogito notarile. La scadenza è fissata da te e dal vecchio proprietario dell’appartamento. Di solito ci si accorda per una scadenza piuttosto breve, ma comunque comoda per entrambe le parti. Se tu hai bisogno di tempo per negoziare il mutuo immobiliare, il proprietario di casa spesso ha bisogno di tempo per trovare un nuovo immobile, o per traslocare.

Ecco un fac-simile del contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati!

Dopo la sua redazione, il compromesso sarà firmato da te, dal proprietario di casa e dal notaio. A questo punto, il compromesso avrà valenza legale, e tu potrai compiere tutti gli altri passi per comprare casa. Vediamo insieme quali sono.

In realtà, non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti, soprattutto in caso di:

• acconti prezzo sostanziosi
• tempi lunghi tra preliminare e definitivo
• venditore soggetto fallibile

Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio.

Cosa succede dopo la firma del contratto preliminare

Hai firmato il compromesso, e versato la caparra del 20% sul prezzo dell’immobile. Ormai non si tratta più soltanto di un accordo privato tra acquirente e venditore, ma un documento dal valore legale. Di conseguenza, il venditore dal momento della registrazione del contratto non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è riservato al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:

• 0,50% sulla caparra
• 3% delle somme pagate come acconto prezzo

Perché conviene affidarsi ad un notaio per il rogito

Dopo la firma del contratto, ci sono una serie ulteriore di documenti e verifiche da preparare ed effettuare prima della stipula e la firma del contratto di vendita finale. Per questo consigliamo di affidarsi alle mani esperte di un notaio, che si occuperà di:

• le visure catastali e le verifiche sullo stato dell’immobile. Con queste operazioni il notaio controlla che l’immobile sia libero da ipoteche o da pignoramenti. In genere i controlli filano liscio, e la compravendita può andare avanti senza problemi. Può capitare che l’appartamento che stai per comprare sia gravato da un mutuo ipotecario. Se questo accade, la presenza di un mutuo ipotecario sarà indicata nel compromesso. All’atto dell’acquisto tu salderai il mutuo, e la banca libererà l’appartamento dall’ipoteca. Questo è il caso più facile.
• il notaio preparerà la documentazione per ottenere gli sgravi fiscali, se ne hai diritto. Gli sgravi fiscali ed altre agevolazioni possono essere richiesti da chi sta acquistando la sua prima casa. L’immobile però deve essere adibito ad abitazione principale tua e della tua famiglia
• il notaio preparerà la lista di documenti per comprare casa. Nella nostra mini-guida ai documenti più importanti per comprare casa ti abbiamo parlato di alcuni dei documenti più importanti. Alcuni di questi documenti sono preparati dal notaio. Altri invece vanno preparati da te: si tratta del certificato di agibilità, dell’atto di provenienza dell’immobile, della planimetria catastale e della visura catastale, ma anche dell’attestato di prestazione energetica. Oltre a questi documenti è necessario presentare una copia del contratto di acquisto, del permesso a costruire, del certificato di conformità degli impianti.

Dopo aver predisposto tutta la documentazione, finalmente il notaio stilerà l’atto di vendita vero e proprio. Il compromesso per l’acquisto di una casa però rimarrà valido fino al momento in cui tu e il venditore avrete firmato il contratto di compravendita vero e proprio.

Cosa può succedere tra la firma del compromesso e il giorno del rogito

Nel migliori dei casi, se il venditore abita nell’appartamento, farà del suo meglio per trasferirsi altrove in tempo. Nel frattempo il compratore cerca di ottenere un mutuo immobiliare alle condizioni migliori. Quando il giorno del rogito finalmente arriva, entrambe le parti sono pronte a concludere il contratto al più presto.

Però in alcuni casi c’è qualcosa che va storto. Ad esempio:

• il certificato di agibilità dell’immobile non si trova, oppure semplicemente non esiste
• il notaio scopre che la planimetria catastale non è conforme allo stato effettivo dell’appartamento. Questo accade perché magari il precedente proprietario ha condotto dei lavori abusivi
• il venditore non riesce a dimostrare la proprietà dell’immobile. L’atto di provenienza dell’immobile è sparito. Oppure la proprietà dell’immobile non è chiara.
• il notaio si rende conto che l’immobile è stato pignorato, o ancora peggio messo all’asta.

Cosa fare per evitare brutte sorprese

Nei casi più facili, un buon notaio saprà ricostruire la provenienza dell’immobile, reperire il certificato di agibilità, o saprà indicare il modo per aggiornare la planimetria catastale. Molte volte si tratta di fare una vera e propria corsa contro il tempo, per riuscire a stipulare il rogito entro la data prevista dal preliminare di compravendita.

Altre volte, invece, la data del rogito slitta. Oppure la compravendita non viene più conclusa, perché l’appartamento aveva dei problemi che non è possibile sanare. Per cautelarsi da queste ed altre brutte sorprese esistono alcune semplici regole di buon senso:

1. se un appartamento ha un prezzo troppo basso rispetto al valore di mercato, un motivo esiste sempre. Cerca di scoprirlo,
2. se il proprietario preme per abbreviare il tempi della compravendita, cerca di capire il perché.
3. ciò è valido anche se il compratore ha fretta di concludere il contratto di compravendita. Comprare casa è un onere, che impegna la maggior parte delle persone in un mutuo ventennale o trentennale. Se incontri qualcuno che ha molta fretta di comprare, cerca di capire il motivo di tanta fretta.

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