Miriam PeraniIn questa guida ti parleremo del compromesso di vendita; scoprirai innanzitutto che cosa sia.
In seguito ti spiegheremo quali siano le sue caratteristiche e cosa deve contenere per essere valido (ma soprattutto per esserti davvero utile).
Ti descriveremo un modello di compromesso di vendita, con i dati da inserire nel testo e concluderemo con alcune considerazioni su cosa avvenga in caso di mancato rispetto degli accordi.
Iniziamo però a capire meglio che cosa sia il compromesso di vendita.
Cos’è il compromesso di vendita
Il compromesso di vendita è un contratto tra le parti interessate all’acquisto e alla vendita di un immobile.
Viene anche detto contratto preliminare di vendita; a prescindere da come venga chiamato, non cambia però il suo scopo, cioè quello di mettere nero su bianco tutti gli aspetti rilevanti per arrivare alla compravendita effettiva.
In altre parole, si tratta di un contratto stipulato prima del rogito notarile, che impegna le parti a portare a termine l’acquisto del bene. Il compromesso di vendita deve contenere una serie di aspetti e dati, che ti spiegheremo meglio nel paragrafo dedicato al modello da seguire.
Il compromesso non è invece un passaggio della proprietà, che formalmente rimane di competenza del proprietario fino alla stipula dell’atto notarile.
Ma come si fa un compromesso di vendita?
Come si fa
Il compromesso di vendita deve necessariamente essere in forma scritta e firmato da tutte le parti interessate alla compravendita.
Puoi scegliere due modalità:
- scrittura privata
- atto notarile
Nel primo caso, si tratta di un contratto scritto da te (anche con l’aiuto dell’agenzia immobiliare) o dalla controparte e firmato sia dal venditore sia dall’acquirente.
Puoi anche scegliere di depositare il contratto presso un notaio; considera però che dovrai pagare anche l’imposta di registro (se vuoi sapere di più sull’ imposta di registro, ti invitiamo a leggere la guida che trovi a questa pagina), oltre alla parcella richiesta dal notaio.
Una volta sottoscritto, il contratto impegna tutte le parti coinvolte a rispettare integralmente quanto è stato stabilito nel contratto stesso. In caso di mancato rispetto di una o più parti dell’accordo, le conseguenze potrebbero essere anche importanti, come ti spiegheremo meglio in seguito.
Cosa scrivere: il modello da seguire
Il compromesso di vendita, per essere valido e tutelare davvero tutte le parti in causa, dovrà contenere queste informazioni:
- Premessa: volontà di tutte le parti di concludere la compravendita
- Dati delle parti coinvolte
- Dati dell’immobile e descrizione accurata
- Prezzo ed eventuale caparra e/o acconto
- Clausole
Vediamole più nel dettaglio.
La volontà di effettuare la compravendita
La prima parte del compromesso di vendita dovrà indicare esplicitamente la volontà di tutte le parti in causa di arrivare alla vendita del bene. Ti sottolineiamo il tutte, perché dovrai fare attenzione al fatto che siano coinvolti tutti gli aventi diritto.
Potrebbe infatti accadere che un compromesso sia firmato da uno solo dei coniugi o ancora, da alcuni degli eredi di un testamento, escludendone altri.
I dati
Indica i dati dei soggetti coinvolti, specificando per ognuno, oltre a nome, cognome e indirizzo di residenza, anche il codice fiscale e lo stato civile. Quest’ultimo sarà importante per capire eventuali altri soggetti da coinvolgere eventualmente nella vendita.
Questo aspetto è spesso trascurato ma ti tornerà utile prima della stipula del rogito, come puoi leggere anche nella guida Gromia al rogito notarile.
L’immobile
Includi i dati relativi all’immobile e cioè dove si trova, il piano e le indicazioni catastali (le puoi ricavare dall’atto di acquisto, sono indicate ad esempio così: “foglio 2 particella 36 subalterno 3”).
Specifica anche le condizioni e altri dati rilevanti, come ad esempio se l’immobile sia vuoto, arredato (specifica con cosa in maniera dettagliata), se siano presenti o meno persone e a che titolo (ad esempio in affitto o ospiti).
In caso di immobile già dato in affitto o di altre condizioni, ti suggeriamo di specificare nel compromesso quali siano gli accordi in merito, in modo da non avere problemi una volta che la vendita sarà completata.
Il prezzo di vendita
Indica chiaramente il prezzo pattuito e specifica se siano stati versati (o dovranno essere riconosciuti in futuro) una caparra o altri acconti.
Specifica anche in che modo dovrà essere pagato l’immobile, se verrano richiesti mutui o altri dettagli in merito.
Clausole
Un aspetto importante che dovrai considerare sono le clausole accessorie. Con queste parole intendiamo tutti quegli aspetti che potrebbero essere rilevanti per la tua compravendita. In questa parte puoi inserire anche eventuali accordi sulle penali da pagare in caso di mancato rispetto di quanto stabilito.
Tra queste, ti suggeriamo di inserire la data di consegna dell’immobile e quella della stipula del rogito.
Cerca di essere il più dettagliato possibile e non esitare a fare inserire tutto ciò che riterrai possa essere importante, nel caso in cui sia qualcun altro a redigere il compromesso. E se qualcosa dovesse andare storto?
Se non si rispettano gli accordi
Se da acquirente o da venditore non rispetti quanto contenuto nel compromesso di vendita, potresti andare incontro a delle conseguenze anche gravi. Queste dipendono da quale aspetto venga violato e dalla presenza di penali specifiche in merito.
Ad ogni modo considera che se sei l’acquirente e non intendi portare a termine la compravendita, nonostante la firma del compromesso, potresti perdere la caparra versata.
Se invece sei il venditore e decidi di non redigere il rogito, potresti dover versare anche il doppio della caparra che ti è stata data dall’acquirente.
Ancora, in caso di mancata consegna del bene nei tempi e nei modi stabiliti, potresti dover versare una penale proporzionale al ritardo. Ciò vale anche per quanto riguarda la data del rogito notarile, come ti abbiamo indicato nel paragrafo dedicato al modello di compromesso di vendita e in generale, per tutti i motivi che potrebbero rendere una delle due parti inadempiente rispetto a quanto pattuito.
Qualora tu ritenga che ci sia stata una violazione di natura penale, come ad esempio un’omissione sulle reali condizioni dell’immobile o un vero e proprio tentativo di frode, potrai avvalerti di tutti gli strumenti consentiti dalla legge, a prescindere dal fatto che questi siano stati specificati o meno nel compromesso.
In altre parole, il tuo compromesso di vendita non può prescindere dalle leggi in vigore, che proteggeranno te e le altri parti interessate da frodi o altri reati connessi alla cessione dell’immobile.