Vendere casa: cosa succede se si annulla il contratto preliminare?

Stai per vendere o acquistare casa, ma per un motivo che non dipende da te è necessario annullare il contratto preliminare di compravendita? In questo caso è probabile che tu ti chieda innanzitutto se sia possibile o meno annullare il contratto ed in secondo luogo che cosa succeda in questo caso. Te lo spiegheremo nei paragrafi che seguono.

È possibile annullare il contratto di compravendita?

Iniziamo da rispondere a questa domanda; l’annullamento del contratto di compravendita è possibile ma devi considerare un aspetto fondamentale: si tratta infatti di un contratto legale che a tutti gli effetti quindi possiede il valore di un accordo tra due parti.

Il compromesso o contratto preliminare deve infatti contenere le condizioni che saranno poi oggetto della vendita vera e propria. Il contratto di compravendita ha la funzione di obbligare le parti interessate alla stipula del rogito che deve avvenire entro un lasso di tempo stabilito. Di norma esso deve contenere anche le condizioni da applicare qualora il contratto stesso venga annullato.

L’accordo verbale

Un caso particolare di preliminare di vendita riguarda quello che possiamo definire come accordo verbale; sostanzialmente si tratta del caso in cui tu e l’altra parte interessata non abbiate stipulato un contratto scritto, ma solo un accordo verbale. 

In questo caso non ci troviamo di fronte ad un vero e proprio contratto, ma semplicemente ad un accordo che non ha alcun valore di tipo giuridico in quanto non registrato formalmente, come prevede invece la legge per quanto riguarda i contratti di ogni tipologia. Di conseguenza in un certo senso l’annullamento sarà possibile, ma semplicemente perché non ci si trova di fronte ad i vincoli dati da un contratto.

Ma quando si può annullare un contratto vero e proprio e quali sono le conseguenze? Chiariamo meglio questi aspetti.

Quando è possibile annullare un contratto di compravendita?

Come ti anticipavamo qualche riga fa, il contratto di compravendita è un vero e proprio contratto che obbliga le parti ad un vincolo sancito dalla legge. Di conseguenza l’annullamento è previsto solo in due casi:

• quando valgano motivi gravi e giustificati
• con un accordo consensuale tra le parti

L’accordo consensuale

Per accordo consensuale tra le parti intendiamo un accordo vero e proprio che permette di annullare il contratto precedentemente firmato senza che né il venditore né l’acquirente subiscano delle conseguenze.

In altre parole è il caso ad esempio in cui tu decidi di non acquistare più un immobile e riesci ad accordarti con il venditore per l’annullamento del contratto senza che egli proceda in alcun modo nei tuoi confronti.

Anche in caso di accordo consensuale per l’annullamento del contratto preliminare è necessario che tu e le altre parti firmiate un accordo scritto che preveda l’annullamento del contratto e le condizioni dello stesso.

Ad esempio potreste concordare l’annullamento dell’impegno al rogito e la restituzione per intero della caparra eventualmente versata quando avete stabilito di acquistare/vendere casa.

Come potrai immaginare, trattandosi di una compravendita immobiliare con un valore solitamente molto significativo è molto difficile che le parti riescano a raggiungere un accordo di questo tipo.

I motivi giustificati per l’annullamento

Il secondo caso che giustifica l’annullamento senza la possibilità di procedere con la richiesta di risarcimento o altri procedimenti, riguarda la presenza di vizi di forma nel contratto.

I casi sono moltissimi e te ne citiamo alcuni a titolo di esempio; un caso comune è quello di un contratto di compravendita stipulato tra acquirente e venditore senza che però siano stati coinvolti tutti gli aventi diritto, come potrebbe avvenire nel caso di un immobile ricevuto in eredità con più cointestatari.

Un altro caso piuttosto frequente è quello dell’omissione nel contratto preliminare della presenza di un’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita o ancora, la presenza di modifiche strutturali o addirittura di abusi edilizi che non possono essere sanati prima della data limite stabilita per il rogito.

Questi sono solo alcuni esempi dei motivi che potrebbero portare alla possibilità di annullamento del contratto; considera però che stiamo parlando di situazioni non causate dalla volontà di dolo. In altre parole, il venditore potrebbe aver omesso uno di questi aspetti senza l’intento di truffare la parte acquirente. Diversamente potrebbero ricorrere gli estremi per un procedimento penale o per un risarcimento danni.

Come potrai immaginare, si tratta di una materia molto delicata che comprende moltissime eccezioni e casi ben più complessi degli esempi che ti stiamo indicando per farti comprendere meglio l’argomento in termini generali.

Cosa accade dopo l’annullamento?

Stabilita la possibilità di annullamento del contratto preliminare è automatico che tu ti stia chiedendo che cosa accada nel concreto dopo l’annullamento.

Una volta che le parti hanno raggiunto l’accordo per l’annullamento del compromesso, saranno tenute al rispetto delle condizioni pattuite nel contratto stesso.

È buona norma inserire nel preliminare le condizioni in caso di annullamento del contratto; è molto frequente che se l’annullamento avviene da parte della parte venditrice venga richiesta la restituzione della caparra o di una quota proporzionale che potrebbe essere ad esempio anche il doppio della caparra stessa.

La possibilità di trattenere la caparra in caso di un contratto preliminare annullato è prevista anche qualora non ci siano validi motivi per non portare a termine l’acquisto dell’immobile.

Per questo motivo il contratto dovrebbe contenere anche i tempi di restituzione di un’ eventuale caparra in modo da tutelare entrambe le parti.

Considera che qualora una delle due parti annulli il contratto, ma l’altra parte non sia d’accordo con le modalità proposte, sarà possibile rivolgersi ad un giudice per ottenere un risarcimento, la risoluzione del contratto o persino il trasferimento coatto della proprietà oggetto della vendita, un caso molto complesso che tuttavia può essere portato avanti anche di fronte ad un rifiuto del venditore.

Un caso particolare: l’annullamento con godimento anticipato

C’è un caso particolare decisamente complesso da gestire nell’annullamento del preliminare di compravendita: si tratta del caso in cui l’acquirente si accordi con il proprietario per occupare l’immobile oggetto di vendita prima della stipula del rogito.

È un accordo che può essere fatto legalmente anche se espone le due parti proprio ai rischi dell’annullamento. In particolare il compratore potrebbe essere chiamato a versare un risarcimento a titolo di affitto per il periodo di occupazione dell’immobile e ancora, il proprietario potrebbe chiedergli il ripristino dei locali così com’erano quando gli sono stati affidati.

Come potrai capire, soprattutto in caso di acquisto di una nuova abitazione da utilizzare come prima casa, questa eventualità potrebbe essere decisamente problematica per l’acquirente che molto spesso effettua modifiche all’immobile prima di stabilirvisi.

Avrai intuito da quanto ti abbiamo illustrato in questa guida che la stipula di un contratto preliminare nel caso tu voglia vendere casa o acquistarla è fondamentale; per questo motivo ti consigliamo sempre di rivolgerti ad un’agenzia specializzata o ad un professionista, in modo da non incorrere in errori grossolani che potrebbero compromettere la vendita o addirittura causarti danni anche ingenti.