Proposta di acquisto, contratto preliminare e compromesso: un confronto tra termini

I primi passaggi fondamentali per l’acquisto di un immobile sono la proposta di acquisto e il preliminare di compravendita (o compromesso). Si tratta di due fasi ben distinte della compravendita immobiliare, che però spesso vengono confuse.

Con la nostra guida facciamo finalmente chiarezza tramite un confronto tra questi termini della compravendita immobiliare.

 

Cos’è e come funziona la proposta di acquisto immobiliare

Il primo passo da compiere quando si vuole acquistare un immobile è la proposta di acquisto, tramite la quale il potenziale acquirente manifesta il proprio interesse al venditore. 

La proposta di acquisto viene presentata in forma di documento scritto, generalmente accompagnato dal versamento di una somma a titolo di caparra. In questo modo ci si impegna ad acquistare l’immobile in questione ad un determinato prezzo ed entro un determinato termine.

All’interno della proposta di acquisto, compilata in genere tramite un modello precompilato fornito dall’agenzia immobiliare, sono incluse tutte le condizioni per il futuro contratto:

• Dati dell’immobile
• Generalità del compratore e del venditore (e i dati dell’agenzia immobiliare incaricata)
• Prezzo proposto dal compratore e le relative condizioni di pagamento
• L’ammontare della caparra
• Termine entro il quale il venditore può accettare la proposta (in genere una o due settimane) e quindi procedere al rogito.

Fino all’accettazione. la proposta di acquisto vincola soltanto l’acquirente, che si impegna nel voler acquistare un immobile e versa il deposito fiduciario per garantire l’esito positivo della trattativa. Prima della sua accettazione, invece, il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e cambiare idea.

Se per procedere con l’acquisto occorre accendere un mutuo, all’interno della proposta sarà inclusa anche una sezione che subordina la stessa all’eventuale ottenimento del mutuo. In questo caso, i tempi per l’accettazione della proposta e per procedere al rogito si allungano, dato che ci vogliono tra i 30 ai 40 giorni per l’erogazione del mutuo.

 

Accettazione o rifiuto della proposta di acquisto, cosa succede?

Prima di capire cosa succedere dopo l’accettazione della proposta di acquisto, occorre distinguere due tipologie di proposta: irrevocabile o con rimando al preliminare.

Nel caso di proposta di acquisto irrevocabile, contenente già tutti i termini necessari per concludere la compravendita, una volta che il venditore accetta e firma, essa si trasforma automaticamente in contratto preliminare di compravendita e si passa direttamente al rogito. 

La proposta con rimando al preliminare di compravendita, quando viene accettata prevede invece uno step intermedio prima della compravendita vera e propria.

Ad ogni modo, una volta accettata la proposta, l’agenzia immobiliare trasferisce la caparra versata dal compratore al venditore.

Se invece il venditore rifiuta la proposta, o non accetta entro il termine previsto nella proposta, l’agenzia restituirà la caparra al compratore che avrà la possibilità di avanzare un’altra proposta o cercare un’altra casa.

 

Cos’è e come funziona il compromesso o preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita, anche detto compromesso, è un contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del rogito e quindi alla conclusione della compravendita.  

Dalla firma del preliminare, il proprietario non può più vendere l’immobile in questione ad altri e non può iscrivere ipoteche sullo stesso. La sottoscrizione del preliminare è normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di caparra che però, a differenza della proposta d’acquisto, impegna da subito entrambe le parti. 

Se tutto procede regolarmente, tale caparra è restituita al compratore oppure imputata al pagamento del prezzo del contratto definitivo. Se invece una delle parti è inadempiente alle obbligazioni previste dal preliminare, l’altra parte potrà recedere dal contratto e quindi trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio dell’importo versato.

Cosa occorre includere nel compromesso di vendita

All’interno del compromesso sono indicati tutti gli elementi principali della vendita, quali:

• Le generalità delle parti
• L’individuazione precisa del bene immobile oggetto di compravendita, inclusi i dati catastali
• La volontà espressa dalle parti di concludere un contratto definitivo successivo e gli accordi relativi
• Il prezzo, la caparra e le condizioni di vendita
• La consegna e l’immissione in possesso dell’immobile
• La clausola contrattuale che regoli la risoluzione delle controversie
• Il richiamo alle norme del codice civile per quanto non espressamente previsto dal compromesso
• Data e firma delle controparti

Quali imposte si pagano quando si registra il preliminare di compravendita

In sede di registrazione del preliminare di compravendita, occorre anche pagare delle imposte, che saranno poi recuperate al momento della stipula del contratto definitivo:

• 0,50% sulla caparra
• 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

 

Differenza tra preliminare stipulato per scrittura privata semplice e per atto notarile

Il contratto preliminare può essere stipulato per scrittura privata semplice o per atto notarile. La scrittura privata semplice è un atto privato tra le parti, che viene registrato ma non trascritto nei registri immobiliari. Il contratto preliminare stipulato per atto notarile è invece un atto pubblico che va necessariamente trascritto nei registri immobiliari.

É proprio la trascrizione a trasformare il compromesso da un semplice accordo ad una vera e propria ‘ prenotazione’ sull’acquisto dell’immobile opponibile ai terzi.

 

Quali sono le differenze tra proposta di acquisto e compromesso

La principale differenza tra proposta di acquisto e compromesso risiede nel vincolo che si crea sulle parti. Nel primo caso, l’impegno a concludere la vendita ricade solo dalla parte che ha firmato, per cui inizialmente solo l’acquirente. Il compromesso invece impegna sin da subito entrambe le parti.

In genere, il compromesso segue la proposta d’acquisto, tanto che la proposta di acquisto che viene accettata dal venditore si tramuta automaticamente in contratto preliminare.  Le due parti possono anche accordarsi da subito per stipulare il preliminare di compravendita, anche se in genere si passa sempre dalla proposta di acquisto.

Inoltre, mentre la proposta si effettua con dei modelli precompilati, il preliminare contiene dei termini più precisi.

Occorre anche precisare che, una volta firmato il preliminare il venditore non può venderlo ad altri senza valide giustificazioni. Se questo accadesse, il compratore potrebbe ottenere dal giudice una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso o la risoluzione del contratto con risarcimento danni.

Alla luce di tutto questo, possiamo dire che la sola proposta di acquisto fornisce minori garanzie alle parti rispetto al compromesso.