Carlotta Sferrazzo
La disdetta di un contratto di locazione commerciale, così come quella di un contratto di locazione abitativo, deve seguire precise regole e scadenze. Sia il locatore che il locatario, infatti, hanno il dovere di rispettare quanto descritto nella legge n. 392 del 1978, dedicata agli immobili non destinati ad scopi residenziali.
Se hai intenzione di interrompere il tuo contratto e sei alla ricerca di informazioni, noi di Gromia abbiamo raccolto tutte le indicazioni nel nostro articolo. Per aiutarti nella creazione dei documenti necessari, abbiamo riportato un Facsimile della lettera di disdetta, a cui potrai fare affidamento per completare la tua pratica.
Contratto di locazione commerciale: le caratteristiche
Per scendere nel dettaglio, il contratto di locazione commerciale si applica agli immobili destinati ad un’attività e non ad un uso abitativo. Come stabilito anche dalla legge 392/1978, è possibile utilizzare questi spazi per varie tipologie di esercizi:
- industriali
- commerciali
- ricettive
- artigianali
- studi professionali.
E’ sempre la medesima legge a stabilire che la durata di un contratto di locazione commerciale, che può variare in base all’attività. Più precisamente:
- va da un minimo di 9 a un massimo di 30 anni per gli immobili a scopo ricettivo
- va da un minimo di 6 a un massimo di 30 anni per gli altri.
Questo significa che si potranno avere dei rinnovi di tipo 6+6 o 9+9, che si rinnovano in maniera automatica alla scadenza.
Disdetta contratto di locazione commerciale: la procedura
Presentare la disdetta di un contratto di locazione commerciale, tuttavia, non è così semplice: per poter procedere in maniera corretta è infatti necessario rispettare precise scadenze e requisiti, legati in particolare alle motivazioni di chiusura dell’accordo. Cerchiamo di capirle più nel dettaglio sia per il locatore sia per il locatario.
Il locatario
Il locatario del contratto d’affitto può fare richiesta di disdetta del contratto di locazione commerciale nel caso in cui, per gravi motivi, non riesca più a mantenere quanto stabilito dallo stesso.
Non va dimenticato, però, che la legge 29/1978 definisce anche le ragioni che possono spingere un locatario a fare richiesta di disdetta, che devono essere esterne, impreviste e sopravvenute alla costituzione del rapporto:
- motivi economici legati all’andamento dell’attività in negativo, con conseguente necessità di chiusura dell’esercizio
- motivi economici legati all’andamento dell’attività in positivo, con conseguente necessità di ampliamento dell’esercizio
- mancanza delle licenze e dei permessi necessari per l’apertura dell’esercizio.
Un cambio di residenza o di attività, quindi, non è un motivo sufficiente e valido per poter interrompere il rapporto d’affitto in maniera anticipata.
Altro aspetto di grande importanza è, inoltre, quello legato alle scadenze per la comunicazione della disdetta. Il locatario, infatti, dovrà dare un preavviso di almeno 6 mesi, specificando la data in cui lascerà l’immobile.
Il locatore
Anche il locatore deve sottostare a dei precisi obblighi, legati alle motivazioni e ai tempi di preavviso. La legge di riferimento per lui stabilisce che può procedere con la disdetta del contratto di locazione commerciale quando:
- lo spazio deve cambiare destinazione d’uso diventando locale abitativo, ad utilizzo personale o familiare dell’interessato;
- lo stesso locatore o un suo familiare richiede di usare lo spazio per la propria attività commerciale;
- qualora si renda necessaria la demolizione dell’immobile per interventi di restauro o ricostruzione.
In questo caso i tempi di preavviso si allungano, arrivando a 18 mesi per le attività ricettive e a 12 per tutte le altre tipologie di esercizio.
Come effettuare la disdetta contratto di locazione commerciale
Locatario e locatore, quindi, hanno l’obbligo di inviare comunicazione di preavviso entro termini precisi tramite raccomandata A/R o tramite PEC, ovvero Posta Elettronica Certificata.
Oltre a questo, dovrà essere data comunicazione all’Agenzia delle Entrate tramite la compilazione del Modello RLI (Registrazione locazioni immobili). Il termine per la comunicazione è di 30 giorni dalla risoluzione del contratto. Questo passaggio comporta il pagamento con F24 della relativa imposta di registro.
Fondamentale è la comunicazione di disdetta, che deve essere fatta secondo un preciso modello per il locatore e per il locatario; nel caso di quest’ultimo non è necessario rendere esplicita la motivazione, a patto che rientri nei gravi motivi legalmente riconosciuti. In caso di richiesta da parte del locatore, dovrà infatti dimostrare di aver proceduto correttamente.
La lettera di disdetta del contratto di locazione commerciale dovrà dunque contenere:
- il nome del recedente e relative generalità, sia esso il locatario o il locatore
- estremi identificativi dell’immobile oggetto di accordo
- la data di stipula del contratto
- la data designata come fine del contratto
- nel caso di disdetta ad opera del conduttore, i gravi motivi per i quali ci si vuole svincolare dal contratto (ma non è una procedura obbligatoria)
- in caso di disdetta ad opera del locatario, la motivazione di recesso, fra quelle previste dalla legge 29 del 1978.
Modelli di comunicazione per la lettera di disdetta
Per aiutarti nella redazione della comunicazione, puoi prendere spunto da alcuni modelli di lettera presenti online, come i seguenti:
Facsimile locatario
Oggetto: Comunicazione ufficiale disdetta contratto di locazione commerciale
Gentile Sig./Sig.ra …………… ,
con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di sua proprietà situato a …………… in via …………… (per sopraggiunti gravi motivi di ….
Pertanto l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla recezione della presente.
Cordiali saluti
Luogo e data
Firma
Facsimile locatore
Oggetto: Comunicazione ufficiale disdetta contratto di locazione commerciale
Gentile Sig./Sig.ra ……………,
con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di mia proprietà situato a …………… in via ………….., corrispondendole l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale pari a …………… mensilità, coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali.
La invito pertanto a lasciare libero da persone e cose il predetto locale dal …………….
Cordiali saluti
Luogo e data
Firma
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