La Scelta del Contratto di Locazione Migliore: 4 Formule per l’Affitto

Per i proprietari di casa che vogliono concedere il proprio appartamento in affitto, il primo scoglio da superare spesso è la scelta del contratto di locazione migliore, e più adatto alle proprie esigenze. La legge mette a tua disposizione 4 formule di affitto principali, che ti permettono di far fruttare il tuo appartamento.

Il reddito che puoi ottenere dal tuo appartamento varia in base a tanti fattori. Alcuni di questi fattori non possono essere modificati: le tendenze della nostra economica, l’andamento del mercato degli affitti nella tua città, l’ubicazione dell’appartamento sono dati di fatto. Però hai la possibilità di scegliere tra 4 diverse formule di affitto, che ti permettono di massimizzare la redditività del tuo appartamento. A parte i contratti di comodato d’uso, che sono stipulati a titolo gratuito e quindi non sono di tuo interesse, puoi scegliere tra:

1. il contratto di locazione a canone concordato
2. il contratto di locazione a canone libero
3. il contratto transitorio
4. il contratto transitorio per studenti

Passiamo subito a vedere quali sono le principali caratteristiche di questo tipo di contratti, ed i loro pro e contro. Una volta individuata la formula di affitto migliore per te, puoi anche scaricare la nostra guida ai contratti tipo per la locazione di immobili ad uso abitativo.  Nella guida troverai tante informazioni sulle procedure di attuamento dei contratti di locazione, ed approfondimenti su tutte le norme e gli articoli utili, ed i modelli di contratto da stampare e compilare.

1. Il Contratto di Locazione a Canone Concordato e con Cedolare Secca

Il contratto di locazione a canone concordato è una tipologia contrattuale piuttosto recente. Si tratta di contratti introdotti dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 per far fronte alla crisi delle locazioni, ed agevolare l’incontro tra domanda ed offerta di appartamenti ad uso abitativo.

Per il proprietario, scegliere questa opzione significa sottoporsi a due vincoli ben precisi:

• il livello del canone annuo non può essere scelto liberamente, ma esistono dei limiti minimi e massimi, che sono determinati da accordi territoriali, conclusi tra le associazioni dei proprietari, e le organizzazioni che tutelano gli inquilini
• la durata del contratto in genere è di 3 anni + 2 anni, il che consente di rientrare nella disponibilità dell’appartamento in tempi relativamente brevi. Il rischio però è quello di non riuscire a trovare subito un nuovo inquilino alla scadenza del contratto. Quindi se il reddito che percepisci dalla locazione ti è utile per progetti a lungo termine, dovresti mettere in conto i brevi periodi tra un contratto e l’altro, in cui l’appartamento potrebbe restare vuoto

La decisione di sottoporsi a questi vincoli però è premiata con due agevolazioni fiscali:

• la riduzione del reddito imponibile Irpef del 30% sugli immobili dati in locazione, ulteriore alla riduzione ordinaria del 5%
• un’ulteriore riduzione fiscale di 495 Euro, per chi non supera i 15.493 Euro di reddito annuo, o di 247 Euro per chi non raggiunge la soglia di 30,987 Euro di reddito annuo

Se pensi che questa tipologia contrattuale possa fare al caso tuo, e vuoi saperne di più, leggi subito la nostra guida definitiva ai contratti a canone concordato. Noi nel frattempo proseguiamo descrivendoti un’ulteriore possibilità, che molto spesso è scelta da chi stipula un contratto a canone concordato.

Si tratta del regime della cedolare secca. Al solito, trovi tutte le informazioni su questa possibilità nella nostra guida definitiva alla cedolare secca. Qui ti forniamo una panoramica sui vantaggi di questa scelta.

La cedolare secca ti permette di godere di un regime di tassazione alternativo all’IRPEF. Se scegli questa opzione, tutti i redditi da locazione che percepisci non sono più tassati in base agli scaglioni delle aliquote IRPEF, ma secondo un’imposta sostitutiva. Se stipuli un contratto a canone concordato con cedolare secca:

• l’imposta sostitutiva da versare sul reddito da locazione è pari al 10%
• sarai esentato dal pagamento delle addizionali regionali, delle addizionali comunali, dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro.

L’opzione della cedolare secca è non solo vantaggiosa dal punto di vista fiscale, ma anche molto flessibile. La cedolare può essere scelta non solo per i contratti a canone concordato, ma anche per le tipologie contrattuali che trovi descritte nel resto di questo articolo:

• i contratti a canone libero
• i contratti transitori
• i contratti transitori per studenti

Inoltre puoi esprimere l’opzione della cedolare:

• all’inizio del contratto
• dopo il primo anno di contratto, nel momento in cui versi l’imposta di registro
• quando proroghi qualsiasi tipo di contratto di locazione

Per capire se l’opzione della cedolare secca può fare al caso tuo, è sufficiente:

1. calcolare la differenza tra il livello del canone libero, e gli importi del canone concordato. Questa somma indica quanto andresti a “perdere” ogni mese se scegliessi di stipulare il contratto a canone concordato
2. calcolare quanto risparmi in tasse sul reddito, grazie all’imposta del 10%, ed all’esenzione dall’imposta di bollo e di registro
3. capire se le somme che non dovrai pagare in tasse sono superiori alla differenza tra il canone libero ed il canone concordato

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2. Il Contratto di Locazione a Canone Libero

Con questo tipo di contratto hai a tua disposizione la classica formula “4 + 4”, che ti permette di affittare il tuo appartamento per un periodo di 4 anni, che si rinnova automaticamente alla scadenza. La locazione può facilmente giungere ad un periodo totale di 8 anni.

Il vantaggio principale del contratto di locazione a canone libero è che potrai stabilire in modo completamente autonomo il canone annuo da richiedere all’inquilino. Quindi potrai proporre al tuo inquilino il canone che preferisci, ovviamente tenendo sempre d’occhio le tendenze del mercato degli affitti per evitare di richiedere cifre fuori mercato. Per il proprietario di casa i pro di questa tipologia contrattuale sono 3:

• la durata della locazione ti permette di ottenere una fonte di reddito sicura per un periodo di tempo abbastanza lungo
• la possibilità di determinare il canone in modo autonomo ti consente di massimizzare i profitti lordi del tuo appartamento
• abitando nel tuo appartamento l’inquilino provvederà a mantenerlo in buono stato, risparmiandoti tutti i problemi tipici degli appartamenti sfitti

Ma guardiamo anche all’altro lato della medaglia. Perché i contratti 4 + 4 producono anche tutta una serie di obblighi fiscali e di altro tipo, che non tutti potrebbero trovare convenienti:

• il reddito annuo percepito mediante la locazione 4 + 4 è sottoposto al regime ordinario IRPEF. Quindi si somma ai tuoi redditi da lavoro e di altro tipo. Il risultato è che potresti ritrovarti in uno scaglione IRPEF più alto. Prima di scegliere questa formula contrattuale o anche altre, ti conviene fare bene i conti
• il contratto 4 + 4 non può essere rescisso a proprio piacimento, ma solo dopo il primo periodo di 4 anni, e solo se si verificano condizioni precise, che trovi elencate nella nostra guida
• la formula 4 + 4 concede garanzie superiori all’inquilino. Se per la rescissione del contratto il proprietario è vincolato a tutta una serie di condizioni abbastanza rigide, dal suo canto l’inquilino può scegliere di non rinnovare il contratto dopo i primi 4 anni.

Per riassumere, questo contratto è veramente conveniente se:

• appartieni ad uno degli scaglioni di aliquota IRPEF più bassi, e l’entrata di un’ulteriore fonte di reddito non ti fa “sforare”, e rientrare negli scaglioni più alti
• il tuo appartamento ha un valore tale da compensare l’importo delle tasse che andrai a versare
• non hai necessità immediata di usare il tuo appartamento, né prevedi che questa necessità possa verificarsi in un futuro prossimo.

Se non rientri anche in uno solo di questi tre casi, il nostro consiglio è di cercare una formula di contratto di affitto meno onerosa e più flessibile quanto alle modalità di rescissione. Se invece rientri in almeno due di questi casi, leggi la nostra guida completa ai contratti di locazione 4 + 4, per avere tante altre informazioni utili su questa tipologia contrattuale.

3. Il Contratto di Locazione Transitorio

Questo tipo di contratto è stato introdotto Legge n. 431/1998, dal Decreto Ministeriale del 5 marzo 1999 e dal Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002. Qui ti illustriamo le sue caratteristiche principali, ed i suoi vantaggi e svantaggi principali. Al solito, trovi informazioni complete e dettagliate nella nostra guida definitiva ai contratti di locazione transitori.

Il contratto di locazione transitorio può avere una durata minima non inferiore ad un mese, ed una durata massima non superiore ai 18 mesi. Alla fine del periodo di locazione, il contratto si rescinde automaticamente, senza la necessità di inviare comunicazione di disdetta. Questa tipologia contrattuale ti offre i seguenti vantaggi:

• la possibilità di rientrare in possesso del tuo appartamento in tempi veramente brevi
• la possibilità di richiedere un canone di locazione leggermente più elevato dei prezzi di mercato. In genere gli affitti brevi sono scelti da professionisti, o da persone che si spostano in altre città per lavoro. Nel primo caso, gli inquilini avranno una disponibilità di reddito superiore a quella di una famiglia media. Nel secondo caso, a volte le spese di trasferta sono coperte dalle aziende.

Questo qualora tu scelta di stipulare un contratto transitorio a canone libero. In questo caso, dovrai mettere in conto l’esistenza di un regime di tassazione meno favorevole. Stipulare un contratto transitorio a canone concordato è possibile. Se opti per il canone concordato, potrai richiedere un affitto che in media è superiore del 20% al limite massimo del canone di locazione.

Gli svantaggi di questa opzione contrattuale sono tutte nei cavilli dei contratti transitori:

• questo tipo di contratto non può essere usato per affittare case vacanze, né per creare bed and breakfast o altre attività ricettive
• il contratto transitorio deve sempre contenere una clausola che specifica il motivo per cui l’inquilino ed il proprietario stipulano il contratto. In altre parole, la transitorietà del contratto va sempre giustificata, anche allegando la documentazione che prova l’effettiva esigenza di un contratto di locazione molto breve
• in mancanza di questa clausola, o anche se le parti non individuano i motivi della transitorietà, alla sua scadenza il contratto transitorio può automaticamente trasformarsi in un contratto della durata di 4 + 4 anni

I contratti transitori sono molto utili a chi ha un appartamento in città sede di aziende molto importanti, che per questo vedono un flusso di professionisti e lavoratori che hanno bisogno di un alloggio per qualche mese al massimo. Però nella loro stipula è necessario prestare attenzione alla clausola di transitorietà, ed alla completezza della documentazione.

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4. Il Contratto di Locazione Transitorio per Studenti

Se invece il tuo appartamento si trova in una città sede di università, un’opzione interessante è quella del contratto transitorio per studenti. Questa tipologia di contratto è in tutto e per tutto simile ai contratti transitori. La differenza principale è nel vincolo temporale, che va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36, e nella possibilità di stipulare il contratto anche con più inquilini allo stesso tempo.

Per il resto, anche questa formula ti permette la scelta di stipulare un contratto a canone libero, o a canone concordato, ed anche di scegliere l’opzione della cedolare secca. I vantaggi dell’affitto a studenti sono noti:

• puoi richiedere un canone di locazione superiore, scegliendo di affittare le singole stanze del tuo appartamento, a prezzi che malgrado la crisi economica continuano a salire da anni
• hai un ricambio di inquilini molto veloce, ed un rischio di morosità pari a zero, dal momento che il canone in genere è pagato dalle famiglie degli studenti
• puoi rientrare nella disponibilità del tuo appartamento in tempi ragionevoli

Gli svantaggi ed i rischi del contratto di locazione transitorio per studenti non riguardano il lato fiscale, poiché a questa tipologia di contratto possono applicarsi tutte le agevolazioni fiscali previste dal regime di cedolare secca. Se gli svantaggi ed i rischi economici qui sono veramente minimi, i contratti transitori per studenti a volte possono avere costi nascosti. Si tratta di costi in termini di tempo, ma anche di denaro:

• il ricambio veloce degli inquilini spesso richiede tempo, in termini di visite all’appartamento, risposta a messaggi ed email, stipula dei contratti ed altro. Alcune persone cercano di aggirare questa difficoltà chiedendo agli studenti stessi di trovare nuovi inquilini. Però delegare la scelta degli inquilini agli studenti può essere rischioso, perché non ti permette di capire bene chi di fatto vivrà nel tuo appartamento.
• a differenza delle famiglie, gli studenti in genere non si curano più di tanto della manutenzione del tuo appartamento. Quindi se stai valutando questa opzione dovrai fin da subito considerare costi di manutenzione ordinaria, ma anche di ricambio delle suppellettili e degli arredi, maggiori a quelli che affronteresti scegliendo altre tipologie contrattuali.

La scelta della tipologia contrattuale migliore per gli affitti è sempre una scelta individuale. Prima di rivolgerti ad un intermediario, il nostro consiglio è di prendere carta e penna, per effettuare una stima di massima dei costi – finanziari e non – e dei benefici delle 4 tipologie principali di contratto di affitto.

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