Il rogito notarile: documenti, tempistiche e costi

Che tu stia pensando di vendere un immobile o abbia deciso di acquistare una casa nuova, il rogito notarile rappresenta il traguardo che renderà effettivo il trasferimento di proprietà.

Se è la prima volta che affronti questo percorso, è normale avere dei dubbi al riguardo; in questa guida ti forniremo tutte le indicazioni necessarie perché tu possa affrontare il rogito preparato, dalla documentazione richiesta, alle tempistiche, fino ai costi previsti.

Cos’è il rogito notarile

Partiamo però dall’inizio, ossia dall’avere le idee chiare su che cosa si intenda per rogito.

Il rogito notarile è un atto pubblico che viene registrato e rappresenta una tappa obbligatoria per concludere il percorso di compravendita. 

Di conseguenza senza il rogito il passaggio di proprietà non potrà concretizzarsi pienamente.

Considerando l’aspetto del documento fisico, si tratta di un fascicolo composto da più pagine, sul quale vengono apposte le firme pagina per pagina, sia dalle parti che dal notaio che si è occupato di redigerlo.

La sua lunghezza è dovuta alla presenza di una serie di informazioni che riguardano la compravendita, senza le quali lo stesso rogito non avrebbe alcun valore giuridico.

Ecco cosa deve contenere:

• Dati relativi al notaio e alle parti coinvolte. Se sono più persone, tutte dovranno comparire con le proprie generalità;
• Dati catastali dell’immobile in questione, comprese eventuali aree annesse contemplate nella compravendita, come terreni facenti parte della stessa proprietà;
• Prezzo dell’immobile concordato e come il compratore intende saldare il debito;
• Spese previste per l’elaborazione dell’atto da parte del notaio;
• Normative di riferimento che giustifichino ogni punto.

In precedenza ti abbiamo detto che il rogito notarile rappresenta la tappa conclusiva del percorso di compravendita; questo perché spesso è il momento in cui i venditori consegnano le chiavi dell’immobile.

Nulla ti vieta, tuttavia, di stabilire accordi diversi, ad esempio concedendo più tempo al proprietario precedente per effettuare un trasloco.

Prima del rogito

Per sua natura il rogito notarile non è un passaggio formale che viene concluso in tempi brevi, perché il fatto stesso di dover redigerlo, implica una determinata tempistica stabilita dal notaio.

Il primo passaggio per giungere al rogito è proprio quello legato alla scelta di questa figura professionale, che solitamente viene lasciata all’acquirente, che potrebbe rivolgersi a qualcuno con cui ha già un rapporto di fiducia.

Se devi individuare il notaio che si occuperà del tuo rogito, ti consigliamo di richiedere diversi preventivi per poter scegliere quello più in linea con il tetto di spesa stabilito.

È bene precisare che nel caso in cui ti sia rivolto ad un’agenzia immobiliare o ad un istituto bancario, avrai la possibilità di chiedere a loro consiglio, spiegando le tue esigenze. 

Se ne hai la possibilità, scegli un notaio con lo studio nella tua zona, considerando che dovrai obbligatoriamente presenziare al rogito.

Cosa accade dopo aver scelto il notaio

Una volta individuato lo studio al quale affidare la pratica, saranno loro stessi a richiedere tutta la documentazione necessaria alle parti. Vedremo meglio in seguito di quali documenti avrete bisogno.

Questa fase è determinante perché il notaio ha bisogno di esaminare tutto il materiale prima di stabilire se si possa procedere con l’atto di compravendita; in caso di anomalie, sarà sua premura avvisare i soggetti interessati e richiedere eventuali documenti aggiuntivi.

Ad analisi conclusa renderà disponibili alcune date per l’incontro; quando sceglierai il giorno, tieni presente che l’atto potrebbe richiedere anche qualche ora prima di essere portato a termine, soprattutto nel caso in cui vengano coinvolte società finanziarie per il pagamento.

Il giorno del rogito notarile tutte le parti dovranno essere obbligatoriamente presenti e in caso di mediazione, per esempio per l’agenzia immobiliare, nel documento dovranno essere indicati anche i dati della società.

Il notaio presenterà l’atto leggendolo ad alta voce, spiegando eventualmente i punti che potrebbero risultare poco chiari ed infine apporrà la propria firma su ogni facciata, insieme al timbro, seguito dal venditore e dall’acquirente.

Contestualmente, dovrà avvenire anche il pagamento sia nei confronti del venditore, sia nei confronti del notaio; quest’ultimo dovrà ricevere per legge tutta la cifra per intero lo stesso giorno.

Ti ricordiamo che il rogito notarile sancisce solo il trasferimento di proprietà e non eventuali accordi presi dalla banca che eroga il mutuo, per i quali è previsto un atto a parte, che affronteremo meglio nel paragrafo dedicato.

Differenza con il compromesso e la proposta d’acquisto

Come avrai già potuto intuire, il processo di vendita dell’immobile che va dal contatto con il potenziale acquirente, fino al rogito notarile, potrebbe richiedere alcuni mesi, durante i quali potrebbe succedere qualsiasi inconveniente.

Per questa ragione nella maggior parte dei casi si procede con la stesura di contratti precedenti che possano tutelare una parte o entrambe.

Il primo è sicuramente la proposta d’acquisto, una scrittura privata che potresti mettere nero su bianco anche tu, se come compratore decidessi di impegnarti ad acquistare un immobile versando una caparra confirmatoria del valore concordato insieme al venditore.

Quest’ultimo, però, avrà la possibilità di valutare altre proposte da parte di altre persone interessate alla sua proprietà; tuttavia, nel momento in cui apporrà la sua firma, vincolerà tutte le parti dando così validità al compromesso (o contratto preliminare).

Questi contratti sono tuttavia diversi rispetto al rogito notarile perché siglano un impegno preso dai soggetti coinvolti ma non il trasferimento vero e proprio del bene.

Tuttavia non sono previsti ripensamenti sulla vendita; in tal caso la parte che rifiutasse di firmarla andrebbe incontro a penali.

Nel caso dell’acquirente si perderebbe la caparra, mentre se a cambiare idea è il venditore, sarà tenuto a riconoscere il doppio dell’importo versato come caparra. 

Analizziamo ora la documentazione necessaria per un rogito notarile. 

I documenti da presentare per un rogito notarile

Sia da proprietario che da acquirente, la documentazione da presentare per il rogito notarile è piuttosto consistente e anche se sarà il notaio stesso a stilare una lista, è sempre meglio farsi trovare pronti.

Questo perché trattandosi di un atto che non viene stipulato con frequenza alcuni documenti potrebbero essere stati smarriti. In questo caso, se si tratta di atti pubblici come precedenti contratti registrati, potrai richiederli alla Conservatoria fornendone i dati identificativi per reperire una copia.

Entrambe le parti dovranno fornire:

• Documento di identità con codice fiscale, insieme al certificato di residenza se l’indirizzo indicato sul documento è diverso da quello attuale;
• Documentazione che prova lo stato civile ed eventuale regime patrimoniale adottato;
• Copia del permesso di soggiorno per i cittadini extra UE.

Analizziamo più nel dettaglio cosa venga richiesto a ciascuna parte coinvolta nel processo di compravendita.

Per l’acquirente

Cominciamo dalla parte che deve presentare meno documenti in aggiunta ai precedenti.

Se sei un acquirente, dovrai fornire:

• Ricevuta di versamento delle somme già anticipate, come la caparra confirmatoria;
• Dati del mediatore, qualora sia presente;
• Copia del compromesso o della proposta di acquisto registrata.

Per il venditore

La documentazione che deve presentare il venditore è decisamente più consistente, perché oltre a comprendere quella che riguarda i dati personali dei proprietari, dovrà fornire anche tutto ciò che concerne l’immobile in questione.

Per questa ragione se stai cercando di vendere casa, ti consigliamo di preparare il tutto già prima, dal momento che la richiesta di alcune copie presso gli organi competenti, come il Comune di ubicazione dell’immobile, potrebbe richiedere diverso tempo.

Ecco cosa dovrai presentare al notaio:

• Atto di provenienza della proprietà (è stato ereditato? Donato? Comprato in precedenza?);
• Planimetria catastale aggiornata;
• Compromesso o proposta d’acquisto registrata;
• Ricevuta di versamenti già percepiti, come la caparra confirmatoria;
• Certificato di agibilità della casa;
• Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) se sono compresi terreni con una superficie maggiore a cinque mila metri quadri;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) aggiornato;
• Regolamento condominiale, se si tratta di un appartamento in un condominio;
• In analogia, attestazione dei pagamenti già effettuati fino alla vendita e previsione di eventuali opere concordate in sede di assemblea condominiale (per esempio, lavori di ristrutturazione previsti).

È importante tenere presente che la documentazione sopra esposta deve essere aggiornata e attestare la realtà dei fatti: può capitare, infatti, che si decida di vendere una casa ereditata che presenti degli abusi edilizi.

In questi casi, spesso le planimetrie depositate mostrano una struttura differente rispetto a quella effettiva, rendendo necessario l’intervento di un tecnico qualificato per rifare i disegni da depositare presso gli appositi uffici o per ripristinare la struttura.

È chiaro che stiamo parlando di situazioni che richiedono un ulteriore esborso di denaro, sia per pagare la prestazione del tecnico in questione, sia per saldare le eventuali multe e gli oneri che inevitabilmente sarebbero a tuo carico come venditore.

Facciamo presente che l’analisi dei documenti da parte del notaio serve proprio a scongiurare la presenza di tali problemi che potrebbero bloccare la riuscita dello stesso rogito notarile: nel caso in cui esista anche un solo documento non in regola, non si potrà concludere la compravendita.

Cosa succede in caso di mutuo?

La presenza di un mutuo durante il processo di compravendita complica leggermente il procedimento.  Infatti, oltre all’acquirente ed al venditore, dovrà essere coinvolto un altro soggetto, ovvero l’istituto bancario che fornirà il mutuo o che l’ha concesso in passato al venditore.

Ciò si traduce in ulteriori documenti da presentare, tempistiche del percorso dilatate e la presenza di un altro atto da stipulare nel giorno in cui ci si recherà dal notaio.

Questo perché contestualmente alla firma dell’atto di compravendita, dovrà avvenire anche quello dell’eventuale contratto di mutuo, alla presenza del responsabile di filiale.

In esso, infatti, sono presenti tutti i dati relativi al finanziamento, comprese le clausole, la griglia completa delle rate previste fino alla sua estinzione e i dati relativi l’immobile (che molto probabilmente sarà gravato da un’ipoteca).

Quindi prima di stabilire il giorno del rogito notarile, sarà la banca a prendere accordi con il notaio in relazione all’erogazione del mutuo.

Nel caso in cui, invece, tu stia vendendo un immobile sul quale grava un mutuo già esistente, dovrai fornire al notaio la copia dell’ultima rata pagata, così come il certificato che attesti l’estinzione dell’ipoteca ad esso correlata, qualora sia presente.

Anche questo passaggio avverrà in maniera contestuale nel giorno del rogito notarile, sempre alla presenza di un referente bancario che ascolterà la lettura dell’atto per poi apporvi la firma.

Le tempistiche per un rogito

Abbiamo affermato in più riprese che il percorso per arrivare al rogito notarile può essere lungo e complesso.

È difficile però fornire tempistiche precise, dal momento che la maggiore o minore durata del percorso può dipendere da diversi fattori; ad esempio il mutuo potrebbe venir rifiutato o potrebbero emergere abusi edilizi legati all’immobile.

Prima di considerare le tempistiche burocratiche, esponiamo in breve quanto trascorre in media dalla messa in vendita alla ricezione della proposta di un acquirente adatto: se i criteri sono tutti positivi, potrebbero trascorrere da un paio di settimane a pochissimi mesi.

Per rientrare in questi tempi di vendita la casa dovrà avere un prezzo in linea con il suo reale valore di mercato. 

Ecco perché un modo ideale per snellire i tempi è quello di affidare la vendita dell’annuncio ad un’agenzia, per assicurarsi che l’analisi del valore sia fatta in maniera corretta e la tua casa possa apparire come appetibile.

Una descrizione approssimativa, accompagnata da foto poco esaustive e un prezzo scelto in maniera del tutto arbitraria, possono farti correre il rischio di attendere anche anni prima che qualcuno si faccia avanti anche solo per visitare l’immobile.

Dalla proposta d’acquisto al rogito notarile

Se hai trovato un compratore interessato al tuo immobile potresti aspettarti una proposta d’acquisto con versamento della caparra confirmatoria in qualche giorno.

In caso di accettazione da parte tua, tale documento sarà integrato con il compromesso o contratto preliminare di compravendita, il quale può essere registrato direttamente dalle parti coinvolte, oppure richiedere l’intervento di un notaio.

Questa fase potrebbe richiedere circa un mese, anche in base alla modalità di registrazione del contratto. 

Tieni conto che nel compromesso sarà indicata una data approssimativa entro la quale si dovrà concludere la compravendita, che solitamente viene fissata entro pochi mesi.

Un elemento che influisce molto sulle tempistiche effettive è sicuramente la richiesta del mutuo da parte dell’acquirente; la banca potrebbe impiegare fino a due mesi prima di fornire l’approvazione, ammesso che riceva tutta la documentazione richiesta.

Se poi anche il venditore deve occuparsi di estinguere il mutuo e magari accenderne un altro, è chiaro che i tempi si dilateranno ulteriormente.

Superata questa fase, bisognerà attendere il responso del notaio, il quale dovrà dapprima esaminare la documentazione ricevuta e poi accordarsi sulla data del rogito.

Dunque, per riassumere, in via generale le tempistiche burocratiche per arrivare al rogito non superano i cinque o sei mesi, potendone persino impiegare solo un paio nel caso in cui sia già tutto pronto e non sia implicata la banca.

Quando viene superata questa tempistica di solito è perché sono subentrati degli eventi imprevisti, come la mancanza di documentazione aggiornata.

Quanto costa?

Analizziamo ora l’aspetto economico del rogito notarile, esponendoti i costi che dovrai affrontare e spiegandoti come vengano determinati.

In prima istanza, bisogna chiarire subito che non esiste un prezzo univoco, anche se alcuni elementi che concorrono a determinare l’importo totale sono tasse fisse che si possono conoscere già in precedenza, come l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, entrambe pari a cinquanta euro.

L’imposta di registro, invece, viene calcolata prendendo in considerazione il 2% del valore catastale dell’immobile in caso di prima casa e il 9% per la seconda.

Nel caso in cui l’acquirente stia comprando una casa appena costruita da un’impresa edile, dovrà calcolare anche il 4% dell’IVA sul totale del prezzo dell’immobile.

Da ultimo dovrai considerare l’onorario del notaio, che può variare da uno studio all’altro e riguarda le spese di stipula, di segreteria, gli oneri e la cancelleria, calcolati di solito in relazione al valore catastale dell’immobile.

Il preventivo del notaio potrebbe aumentare nel caso in cui siano presenti aree annesse alla proprietà, secondo la loro destinazione urbanistica, ovvero se si tratti di bosco, terreno agricolo, edificabile o di pertinenze di altro tipo.

Facciamo presente che, nel caso in cui sia coinvolto anche un istituto bancario con conseguente stipula di un contratto di mutuo, dovrai prevedere anche i costi di questo secondo atto, che saranno stabilito in proporzione al prezzo dell’immobile.

Per maggiore chiarezza, considera che in media il prezzo totale del rogito notarile è superiore ai due mila euro.

Quali sono gli obblighi?

Dopo la firma del rogito notarile, avviene a tutti gli effetti il trasferimento di proprietà dell’immobile; considera però che la copia autenticata dell’intero atto non sarà immediatamente disponibile.

Questo perché il notaio è obbligato a registrare l’atto entro 28 giorni presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Nel frattempo, ciò che potrebbe essere rilasciato (non è un obbligo) è il Certificato di Avvenuta Stipula che attesta in breve quanto scritto nel rogito; tale documento potrebbe esserti utile, per esempio, nel caso in cui dovessi richiedere il cambio di residenza in Comune.

La trascrizione è un passaggio fondamentale per completare l’intera procedura di compravendita, perché senza di essa il venditore potrebbe cedere la proprietà ad altre persone, costringendo l’acquirente a rivolgersi ad un Giudice per risolvere la questione.

Tra gli altri obblighi previsti c’è anche la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate, oltre al pagamento delle tasse previste.

Per quanto riguarda il venditore, il giorno del rogito l’immobile in questione dovrà essere lasciato libero da persone o da cose, a meno che non siano stati presi accordi diversi.

In questo caso, è sempre consigliato riportare il tutto per iscritto, per evitare di incorrere in spiacevoli controversie.

Ti consigliamo di specificare dettagliatamente lo stato in cui si trova l’immobile; se l’acquirente dovesse riscontrare delle anomalie, per esempio impianti non funzionanti rispetto a quanto indicato, potrà richiedere un risarcimento in proporzione ai costi che dovrà sostenere.

Pertanto, il venditore è obbligato a lasciare la proprietà secondo le clausole da contratto, avendo cura di fornire all’altra parte tutta la documentazione necessaria per poter completare il passaggio delle utenze e subentrare nei pagamenti, compresi eventualmente quelli condominiali.

Gli obblighi dell’acquirente dopo il rogito notarile

Anche l’acquirente dovrà rispettare alcuni obblighi; se deciderà di stabilire la propria residenza nell’immobile appena acquistato, dovrà comunicare il cambio di residenza recandosi all’ufficio anagrafe del Comune di ubicazione.

Un altro aspetto da tener presente è che ancora prima di procedere con il rogito notarile, dovrai stipulare un’assicurazione scoppio e incendio, che il più delle volte viene proposta dalla banca contestualmente al mutuo.

Dedichiamo quest’ultimo paragrafo per chiarire un dubbio che potrebbe assalire molte persone, ovvero se sia possibile annullare il rogito notarile, nonostante sia un atto registrato.

Il rogito notarile può essere annullato?

Bisogna chiarire che la risposta è un po’ più complessa di quanto sembri, proprio per la natura dell’atto di cui stiamo parlando; è chiaro che arbitrariamente non potrai decidere di annullarlo, ma dovranno essere presenti dei presupposti ben precisi.

La normativa italiana, infatti, prevede una serie di tutele per le parti, sia in fase di trattativa, sia alla conclusione dell’intero processo di compravendita.

In quest’ultimo frangente può essere richiesto l’annullamento del contratto presso il Giudice solo in presenza di condizioni gravi particolari previste, se sussiste una di queste condizioni:

• L’immobile si presenta completamente diverso rispetto quanto pattuito;
• Sono state fornite false informazioni sull’immobile o sulle persone coinvolte;
• La compravendita è stata portata a termine dietro coercizione, ovvero attraverso violenza fisica e/o psicologica.

Bisogna far presente che questa procedura può essere attivata entro al massimo cinque anni dalla firma dell’atto che, fino a quando il Giudice non pronuncerà una sentenza, continuerà ad essere valido.

In conclusione, il rogito notarile è un atto pubblico che concretizza il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. Entrambi devono presentare in anticipo una serie di documenti specifici. Il notaio li analizzerà per individuare eventuali anomalie e decidere di procedere o meno con la firma dell’atto.

Tale procedura, che per concludersi prevede una tempistica media di cinque/sei mesi (ma con numerose eccezioni), comporta degli obblighi previsti per tutte le parti coinvolte.