Superare la burocrazia: Come capire la validità del certificato di destinazione urbanistica

Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è un documento semplice ma fondamentale: una sorta di “carta d’identità” del tuo terreno o immobile, che ne specifica la destinazione urbanistica, gli usi consentiti e le eventuali prescrizioni edilizie. In questo articolo, scopriamo come capire la validità del certificato di destinazione urbanistica, e modalità/costi/tempistiche per richiederlo.

Cos’è il certificato di destinazione urbanistica (CDU) e a cosa serve

Il CDU è un documento ufficiale rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un terreno o di un immobile. In altre parole, specifica:

• A cosa puoi usare il tuo terreno o immobile: ad esempio, se puoi costruire una casa, un garage o un capannone.
• Quali sono le eventuali prescrizioni edilizie: ad esempio, l’altezza massima degli edifici, i materiali da utilizzare o la distanza dai confini.
• Se ci sono vincoli: ad esempio, se il terreno è in una zona a rischio sismico o archeologico.

In particolare, il CDU è uno strumento fondamentale per:

• Comprendere le possibilità di edificazione su un terreno.
• Verificare la conformità urbanistica di un immobile prima di un acquisto.
• Richiedere permessi di costruire o autorizzazioni edilizie.
• Stipulare un atto di compravendita, di divisione o di donazione avente ad oggetto un terreno, che non sia pertinenza di un edificio qualsiasi sia la sua superficie; oppure di un terreno che costituisce pertinenza di un edificio censito al nuovo catasto edilizio urbano, se di superficie uguale o superiore a 5.000 m².

Come capire la validità del certificato di destinazione urbanistica

Il CDU ha una validità di un anno dalla data di rilascio. Se non sono intervenute modifiche agli strumenti urbanistici del Comune, può essere rinnovato per un altro anno.

Per essere sicuro della validità del Certificato di Destinazione Urbanistica:

• Controlla la data di rilascio riportata sul certificato.
• Verifica se sono state apportate modifiche agli strumenti urbanistici del Comune.
• In caso di dubbi, contatta lo sportello unico per l’edilizia del Comune.

Cosa fare per evitare intoppi burocratici

• Verifica sempre la validità del CDU prima di qualsiasi compravendita.
• Richiedi il CDU con anticipo rispetto alla data di rogito, tenendo conto dei tempi di rilascio del Comune di riferimento.
• Rivolgiti a un professionista per avere assistenza nella richiesta del certificato.

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💡 Con un po’ di attenzione e le giuste informazioni, potrai ottenere il CDU senza stress e procedere con serenità all’acquisto di un immobile o di un terreno.

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Come richiedere il certificato di destinazione urbanistica

Il CDU può essere richiesto presso l’Ufficio Urbanistico competente da:

• Il proprietario del terreno o dell’immobile.
• Un avente titolo (ad esempio, un erede o un usufruttuario).
• Un professionista delegato (ad esempio, un architetto o un geometra).

Per richiedere il CDU, occorre:

• Compilare un modulo di domanda reperibile presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune o per via telematica.
• Allegare i documenti necessari: fotocopia del documento di identità del richiedente (con eventuale delega), dati catastali (Comune, Provincia, foglio e particella).
• Pagare il costo del certificato.

Qual è il costo del certificato di destinazione urbanistica

Il costo del CDU varia in base al Comune di appartenenza e dalle informazioni richieste, ma comprende in linea di massima:

• Due marche da bollo o bollo virtuale da €16, una per la presentazione della domanda e l’altra per la consegna (Nel caso in cui il certificato superi le 4 pagine, sono necessarie marche da bollo supplementari e il costo può variare in base al Comune).
• Per ogni mappale, si applica una tariffa di €5,16, con una spesa massima di €100,00 se si superano i 9 mappali.
• Per 5 particelle catastali, si aggiunge un costo fino a €30,00 (€20,00 per il certificato semplice e €30,00 per quello storico). Il costo aumenta di €2/€3 per ogni particella oltre le 5.
• Diritti di segreteria, che dipendono dal Comune nel quale viene fatta richiesta 

Dettagli	Costo
Marche da bollo o bollo virtuale	€16,00 (una) per la presentazione della domanda e €16,00 (una) per la consegna. (Costi supplementari variabili in base al Comune se il certificato supera le 4 pagine.)
Tariffa per ogni mappale	€5,16 per ogni mappale. (Spesa massima di €100,00 se si superano i 9 mappali.)
Costo per 5 particelle catastali	Fino a €30,00 (€20,00 per il certificato semplice, €30,00 per quello storico). Il costo aumenta di €2/€3 per ogni particella oltre le 5.
Diritti di segreteria	Variabili in base al Comune.

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⚠️ Esistono due tipi di CDU, semplice e storico.
Mappali e particelle vanno specificati, e quindi pagati, solo quando si richiede un CDU storico.

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Quali sono le tempistiche di rilascio del CDU

Il DPR. 6 giugno 2001, nr. 380 prevede che il CDU deve essere rilasciato dal Dirigente o Responsabile del relativo Ufficio Comunale entro 30 giorni dalla presentazione della richiesta. 

I tempi di rilascio variano da Comune a Comune, ma laddove non venisse rispettata la scadenza dal Comune a cui sia stata presentata la richiesta basta fornire una dichiarazione che certifichi l’avvenuta presentazione della domanda insieme alla destinazione urbanistica del terreno.

Take Aways

• Importanza del CDU: Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento essenziale rilasciato dal Comune che specifica l’utilizzo consentito di un terreno o immobile, le prescrizioni edilizie e i vincoli. È fondamentale per comprendere le opzioni di edificazione, garantire la conformità urbanistica e facilitare la compravendita immobiliare.
• Validità del Certificato di Destinazione Urbanistica: Il CDU ha una durata di un anno, rinnovabile in assenza di modifiche agli strumenti urbanistici comunali. La verifica della data di rilascio e delle eventuali modifiche è cruciale. In caso di dubbi, è consigliabile contattare lo sportello unico per l’edilizia del Comune.
• Procedura di Richiesta del CDU: La richiesta del CDU può essere effettuata dal proprietario, avente titolo o professionista delegato. La procedura include il compilare un modulo di domanda presso lo sportello unico, l’allegato di documenti richiesti e il pagamento delle relative spese, che variano da Comune a Comune.
• Tempistiche di Rilascio del CDU: I tempi di rilascio del CDU variano tra i Comuni, ma in genere, il Dirigente o Responsabile dell’Ufficio Comunale ha 30 giorni dalla presentazione della richiesta. In caso di ritardi, è possibile presentare una dichiarazione attestante la domanda.
• Costi Associati al CDU: Il costo del CDU varia in base al Comune, ed è costituito da marche da bollo, costi per le pagine extra, particelle catastali e diritti di segreteria. Tutti questi elementi devono essere considerati durante la richiesta del certificato.

FAQ

1. Cosa succede se il CDU non è conforme alla destinazione d’uso attuale del terreno o dell’immobile?

Se il CDU non è conforme alla destinazione d’uso attuale, è necessario regolarizzare la situazione. Questo può avvenire attraverso diverse procedure, come ad esempio:

• Richiedere una variante al piano regolatore comunale.
• Presentare una domanda di sanatoria.
• Demolire le opere abusive.

2. Si può effettuare la vendita di un terreno senza certificato di destinazione urbanistica?

No, la vendita di un terreno senza CDU è sconsigliabile. L’acquirente potrebbe avere difficoltà ad ottenere un mutuo o un finanziamento, e il Comune potrebbe applicare sanzioni al venditore. È consigliabile richiedere il CDU prima di mettere in vendita un terreno o un immobile.

3. Quali sono le alternative al CDU?

In alcuni casi, è possibile ottenere informazioni equivalenti al CDU attraverso altri documenti, come ad esempio:

• Visura catastale: fornisce informazioni sulla natura del terreno e sulla sua classificazione urbanistica.
• Piano regolatore generale: indica le destinazioni d’uso previste per il territorio comunale.
• Regolamenti edilizi: disciplinano le caratteristiche degli interventi edilizi ammessi in un determinato Comune.

4. Quando non è richiesto il CDU?

• In caso di divisioni che abbiano ad oggetto beni ereditari: Gli eredi comunicheranno il valore dell’immobile in questione all’Agenzia delle Entrate tramite autodichiarazione.
• In caso di donazioni fra coniugi e parenti in linea retta: Il CDU non è richiesto in situazioni di donazioni tra coniugi o parenti in linea retta.
• In presenza di disposizioni testamentarie: Quando si verificano situazioni in cui ci sono disposizioni testamentarie, il CDU non è richiesto.