Comprare Casa all’Asta: I Rischi

Con i tassi di interesse alle stelle, e le banche sempre più restie a concedere mutui, pur di riuscire a comprare casa tanti italiani tentano la via delle aste giudiziarie. Comprare casa all’asta ha notevoli vantaggi, primo tra tutti il risparmio sul prezzo di acquisto. Di solito alle aste giudiziarie è possibile trovare tre tipi di immobili:

1. immobili di proprietà dello Stato, che sono alienati per vari motivi
2. immobili sottratti dalle banche a persone che non potevano più pagare il mutuo, e posti in vendita a prezzi più bassi dei prezzi di mercato
3. immobili posti all’asta in seguito a pignoramento. Si tratta del classico caso di beni che appartenevano a persone non in grado di pagare un debito, e che sono venduti all’asta a beneficio dei creditori

Esistono due tipi di asta:

• l’asta con incanto. Per comprare casa a questo tipo di asta, è necessario effettuare rilanci sul prezzo, partendo dal rilancio minimo stabilito nel bando. L’immobile in genere è assegnato se, entro un termine preciso, non arrivano offerte superiori di almeno un sesto
• l’asta senza incanto. In questo tipo di asta le offerte sono fatte in una sola giornata, e devono essere superiori di almeno il 25% del prezzo base dell’immobile. La possibilità di rilanciare non è prevista, quindi vince l’offerta più alta. A volte, le aste senza incanto vanno deserte. In questo caso l’immobile è posto nuovamente all’asta ad un prezzo ribassato del 20%. Il prezzo dell’immobile può scendere fino al 50%, nel caso in cui tre aste consecutive vadano deserte.

Sulle aste ci sarebbe tanto altro da dire, ma per il momento ci fermiamo qui, e passiamo subito ai rischi che affronta chi vuole comprare casa all’asta.

Il Primo Rischio per Chi Vuole Comprare Casa all’Asta: L’Immobile Occupato

Non tutti gli immobili venduti all’asta sono liberi. A volte, è possibile che l’immobile non sia immediatamente disponibile. In genere questa circostanza è sempre indicata nell’avviso d’asta, ove si specifica anche che l’immobile verrà liberato al momento della vendita. Ma ciò non sempre accade. Cerchiamo di capire perché. I motivi più frequenti per cui una casa venduta all’asta è occupata sono quattro:

1. l’immobile è stato assegnato dal giudice ad uno dei coniugi in seguito ad una separazione o a un divorzio
2. l’immobile è occupato da un inquilino, che ha concluso un regolare contratto di locazione prima del pignoramento
3. l’immobile è occupato abusivamente da persone che vi si sono introdotte dopo il pignoramento
4. l’immobile è occupato dal suo proprietario, che rifiuta di lasciarlo

Ciascuno di questi casi è risolvibile, anche se i tempi, i modi e soprattutto i costi della risoluzione variano. Se la casa che compri all’asta è occupata da un inquilino con regolare contratto di affitto, e che paga con puntualità, sarà necessario attendere la scadenza del contratto di locazione. In tutti gli altri casi, dovrai sostenere le spese necessarie allo sfratto.

Come evitare questo rischio:

• esamina sempre la certificazione notarile relativa all’immobile, meglio se con l’aiuto di un avvocato
• evita di comprare immobili che, al momento della messa all’asta, sono ancora occupati

Il Secondo Rischio per Chi Vuole Comprare Casa all’Asta: Le Ipoteche e le Spese Arretrate

Se una casa è venduta all’asta perché il proprietario non era in grado di pagare il mutuo, oppure non poteva soddisfare i suoi creditori, è facile che sull’immobile gravino:

• ipoteche
• spese condominiali non pagate
• altri costi accessori o circostanze che impediscono qualsiasi esecuzione forzata sull’immobile

Evitare il rischio di acquistare all’asta una casa occupata è facile, poiché lo stato dell’immobile è specificato nel bando. Evitare il rischio di doversi accollare tutta una serie di costi ed ipoteche è più difficile. Molto spesso si pensa che un’accurata lettura della perizia del tribunale sia sufficiente ad escludere il rischio di ritrovarsi a dover coprire le spese condominiali non pagate dal proprietario o – peggio – un’ipoteca. Ma non sempre è così.

Spesso le insidie per chi compra casa all’asta sono di tipo molto tecnico, e non facilmente comprensibili a chi non abbia lunga esperienza in questo tipo di compravendita. Considera che le case vendute all’asta non sono coperte da alcuna garanzia per l’evizione. In parole semplici: se sulla casa grava un’ipoteca, il compratore dovrà farsene carico

Come evitare questo rischio:

• se vuoi comprare casa all’asta, chiedi fin dal primo momento l’assistenza di un avvocato
• esamina con attenzione la perizia del tribunale, tutta la documentazione riguardante gli oneri condominiali, l’ordinanza di vendita
• se non riesci a comprendere bene il contenuto di questi documenti, pretendi dal tuo avvocato una spiegazione in parole chiare e semplici
• verifica, insieme al tuo avvocato, che l’immobile non sia gravato da un fondo patrimoniale

Il Terzo Rischio per Chi Vuole Comprare Casa all’Asta: I Danni all’Immobile

A volte chi compra casa all’asta fa veri e propri affari, ma non lasciarti buttare fumo negli occhi. Un appartamento messo all’asta è un appartamento “vissuto”. Ed a volte questo tipo di appartamento non si trova in buono stato di conservazione:

• se il proprietario precedente era fortemente indebitato, potrebbe non aver investito nella manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile
• gli impianti potrebbero essere non a norma, o addirittura mancare del tutto
• l’immobile potrebbe essere in parte incompleto: ad esempio potrebbero mancare i pavimenti, i sanitari, le porte, gli infissi ecc.

Questo tipo di rischio è il più facile da evitare. Chi vuole comprare casa all’asta ha tutto il diritto di visitare l’immobile. E’ sufficiente contattare il custode giudiziario, e prendere un appuntamento per vedere l’immobile con i propri occhi. Il nostro consiglio è di non visitare l’immobile da soli, ma di recarvisi con una persona fidata o – ancora meglio – in compagnia di un geometra e di una persona esperta in lavori di manutenzione. Rendersi conto dello stato dell’immobile da soli è possibile, ma questi due professionisti guarderanno alla casa con un occhi molto tecnico, e potranno darti tanti consigli utili.

Il Quarto Rischio per Chi Vuole Comprare Casa all’Asta: Gli Abusi Edilizi

Questo caso è un classico: trovi un immobile messo all’asta ad un prezzo veramente conveniente, per poi scoprire che nella costruzione ci sono abusi edilizi, che il vecchio proprietario non ha provveduto a sanare. Alcuni scelgono il modo più comodo per affrontare questo rischio, e preferiscono “chiudere gli occhi” davanti agli abusi. Secondo noi questa è una scelta molto dannosa, poiché un immobile su cui gravano abusi edilizi è un immobile che non può essere venduto.

In alcuni casi, l’immobile addirittura non è iscritto al catasto, il notaio non riesce a reperire informazioni sulla sua compravendita, le planimetrie sono inesistenti, o comunque la documentazione che riguarda l’immobile presenta problemi di vario tipo.

Come evitare questo rischio:

• richiedi i servizi di un bravo consulente. Se esistono abusi edilizi, spesso è possibile sanarli, e le spese per la sanatoria verranno dedotte dal prezzo dell’immobile
• verifica che tutte le perizie esistenti siano esatte. Il caso di immobili vendute con perizie che tendono a nascondere abusi, o anche con perizie fasulle, purtroppo non si può escludere
• fatti seguire sempre da un professionista onesto, in grado di verificare l’autenticità di tutta la documentazione riguardante l’immobile

In Definitiva: Conviene Comprare Casa all’Asta?

Se ci hai seguito fin qui, potresti pensare che comprare casa all’asta non convenga. In realtà non è così. In questo articolo abbiamo voluto presentarti i rischi più comuni per questo tipo di vendita. La compravendita immobiliare all’asta è molto diversa dalla classica compravendita immobiliare, ed è bene saperlo fin da subito, in modo da tutelare i propri interessi al meglio.

I rischi che affronta chi vuole comprare casa all’asta però sono rischi facilmente prevenibili ed evitabili. In molti casi sarà necessario farsi seguire, nella trattativa e nel sopralluogo dell’immobile, da un avvocato specializzato in questo tipo di compravendita, ed anche da un geometra. I servizi forniti da queste figure hanno un loro costo. Ma il costo della parcella dell’avvocato e del geometra sarà più che compensato dal risparmio che potrai ottenere comprando casa all’asta.

Secondo noi, a patto di farsi consigliare da professionisti onesti, comprare casa all’asta conviene. Se trovare l’immobile giusto all’asta giudiziaria può richiedere un certo tempo, con un po’ di pazienza, il giusto fiuto, ed il consiglio di un professionista, è possibile risparmiare veramente tanto!