Calcolo interessi sul mutuo: tutto quello che c’è da sapere

Per essere sicuro di scegliere la soluzione migliore, vuoi avere un’idea del calcolo interessi sul mutuo?

Quando la banca decide di concederti un mutuo per l’acquisto della casa, in genere paga immediatamente l’80% dell’importo totale al tuo posto. In cambio, il mutuario oltre al rimborso a rate della somma esborsata dalla banca in un determinato numero di anni, dovrà anche pagare degli interessi.

Gli interessi rappresentano una quota percentuale del capitale, e il loro ammontare dipende da 3 fattori:

• Tassi d’interesse
• Importo del mutuo
• Durata del mutuo

In questa mini guida, scopriamo tutto quello che c’e da sapere su come funzionano gli interessi del mutuo, a partire dai tassi d’interesse per arrivare al calcolo interessi sul mutuo in base alla tipologia di piano d’ammortamento. Per concludere, vediamo come si possono detrarre gli interessi passivi nel 730.

 

Come funzionano i tassi d’interesse

TAN e TAEG: cosa sono?

Gli interessi passivi sul mutuo sono influenzati da due fattori: TAN e TAEG. 

Il TAN rappresenta il Tasso Annuale Nominale, ovvero l’ammontare degli interessi che occorrerà restituire alla banca.

Il TAEG rappresenta il Tasso Annuo effettivo Globale e incorpora tutte quelle spese aggiuntive che vanno a comporre un mutuo. Il TAEG rappresenta quindi un indicatore del costo totale del finanziamento. 

Conosciuto anche come Indicatore Sintetico di Costo, il TAEG comprende le seguenti voci:

• Il TAN
• Le polizze assicurative in caso di mutuo superiore all’80% del costo dell’immobile;
• I costi relativi alle operazioni di pagamento
• Il costo di gestione della pratica, imposte di bollo, spese per la perizia, spese notarili…
• Tutte le altre spese connesse al finanziamento.

Trattandosi di un indicatore, il TAEG non viene utilizzato per calcolare il tasso d’interesse del prestito. 

Nel calcolo degli interessi del mutuo ci si riferisce al TAN, che rappresenta il tasso di interesse puro applicato alla quota capitale. Il TAN può essere determinato in genere in misura fissa o variabile.

 

TAN fisso o variabile? 

Quando si richiede un mutuo la scelta più difficile è proprio questa. Se il tasso fisso ti garantisce la sicurezza di non avere brutte sorprese nelle rate, il tasso variabile potrebbe consentirti un bel risparmio.

Come funzionano? Il tasso fisso rappresenta la somma dello spread che la banca decide di applicare e il parametro di riferimento del mercato (I.R.S) fissato al momento della stipula del contratto. 

Per questo motivo, il vantaggio del tasso fisso è che garantisce una rata costante per tutta la durata del finanziamento.

Il tasso variabile invece è costituito dalla somma tra lo spread che la banca decide di applicare e l’indice finanziario di riferimento Euribor, che non è fisso ma oscilla in base all’andamento nel mercato. 

Questo significa che in caso di tasso variabile l’importo della rata aumenta o diminuisce periodicamente in base all’andamento del mercato.

 

Calcolo interessi sul mutuo

Il calcolo interessi sul mutuo su base annua avviene con una semplice formula matematica: capitale prestato x tasso annuo nominale x durata del mutuo in giorni / 365. 

Per il calcolo degli interessi sulla singola rata, la formula diventa: R=(1+1/{(1+i/12)^n–1})*i/12*M in cui (i) rappresenta il tasso di interesse annuo, (n) il numero di rate mensili da pagare e (M) l’importo del mutuo.

 

Il piano d’ammortamento

Una volta stipulato il mutuo, la banca fornisce al debitore il piano di ammortamento, ovvero una tabella che riporta le modalità di restituzione del prestito:

• l’entità di ogni singola rata da pagare (di solito mensile) e la sua data di scadenza. 
• la quota di interessi e la quota capitale per ciascuna rata 

La restituzione del prestito può avvenire con ammortamento alla francese o all’italiana. Vediamo nella pratica come si calcolano gli interessi sul mutuo nelle due tipologie individuate.

 

Calcolo interessi sul mutuo con ammortamento alla francese

La tipologia più comune di ammortamento è alla francese, in cui il la rata rimane costante ma nel tempo varia al suo interno il peso della quota capitale (che aumenta) e della quota interessi (che diminuisce).

Per calcolare gli interessi di ogni rata bisogna applicare la formula: Capitale x Tasso di interesse annuo / Numero di rate annue

Al momento della prima rata, non avendo ancora rimborsato nulla del nostro capitale preso in prestito, gli interessi saranno calcolati sull’intero capitale.

Per capire quanti interessi andremo a pagare nella seconda rata, dovremo calcolare la quota di capitale che dobbiamo andare a rimborsare, ovvero:Quota di capitale = rata – interessi

Ora possiamo andare a calcolare gli interessi passivi della seconda rata sul capitale residuo, dato dal capitale iniziale meno la quota di capitale calcolata. In questo caso gli interessi passivi saranno:  Capitale residuo x Tasso di interesse annuo / Numero di rate annue. 

 

Calcolo interessi sul mutuo con ammortamento all’italiana

Nel caso di piano d’ammortamento all’italiana, la rata cambia nel tempo mentre la quota di capitale rimane costante. Questo significa che la Quota di Capitale ha un valore fisso e non va ricalcolata ad ogni rata.

La formula rimane la stessa: Capitale residuo x Tasso di interesse annuo / Numero di rate annue.  Di volta in volta andrà sottratto al capitale residuo il valore di quota capitale rimborsato nella rata precedente.

 

Come calcolare gli interessi passivi sul mutuo per la detrazione nel 730

Per i mutui sulla prima casa spetta una detrazione Irpef pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori.

La formula per calcolare la quota di interessi passivi del mutuo detraibili nel 730 o nel modello Unico è la seguente: costo di acquisto della casa x interessi passivi pagati / somma ottenuta a titolo di mutuo.

La detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a 4.000 euro. In caso di mutuo cointestato, tale limite va ripartito tra i mutuatari in parti uguali o in base alle diverse percentuali ricavabili dal contratto di mutuo medesimo.

Infatti, per i mutui cointestati la detrazione degli interessi può essere chiesta da entrambi i cointestatari, indipendentemente dalla percentuale di proprietà dell’immobile.

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