Comprare all’Asta una Casa Occupata dall’Esecutato? Ecco i Rischi ed i Vantaggi

Una soluzione scelta da sempre più persone per risparmiare sul prezzo di acquisto di un immobile è comprare casa ad un’asta giudiziaria. Come ti abbiamo descritto nel nostro articolo su come comprare casa all’asta, le aste giudiziarie sono piene di insidie. Il rischio maggiore è quello di comprare una casa all’asta, e ritrovarsela occupata dall’esecutato. Cosa puoi fare se sei incappato in questa situazione?

Prevenire è Meglio che Curare

In genere sarebbe meglio evitare di comprare all’asta una casa occupata dall’esecutato, perché liberare l’immobile non sempre è facile. La prima cosa da fare quindi sarebbe lasciar perdere del tutto l’immobile occupato, anche se può sembrare un affare molto ghiotto, ed aspettare di trovarne uno già libero.

Come Faccio a Sapere se l’Immobile Messo all’Asta è Occupato dall’Esecutato?

Quando una casa viene venduta ad un’asta giudiziaria, della vendita si occupa un giudice. Il giudice non si fa carico personalmente della stima del valore dell’immobile, né della raccolta dei dati catastali, delle planimetrie, delle indagini su eventuali vincoli ecc. Il giudice nomina un professionista, responsabile per tutti questi compiti. Si tratta del custode giudiziario.

Quindi per sapere se una casa messa all’asta è occupata dall’esecutato, dovrai contattare il custode giudiziario, chiedergli tutte le informazioni sull’immobile, e fissare un appuntamento per visitare la casa. Se l’immobile è libero da persone, non si pone nessun problema. Ma a volte la casa può essere occupata o dal proprietario cui è stata pignorata, e che ovviamente non vuole andar via. O anche da un inquilino moroso.

Il Primo Passo: Trovare un Accordo Informale

Quando una casa è venduta all’asta, ed è ancora occupata dall’esecutato, il giudice emana un’ingiunzione, che impone al proprietario o anche all’inquilino moroso di liberare immediatamente l’immobile.

In genere sia il proprietario sommerso dai debiti che l’inquilino moroso rifiutano di abbandonare la casa. Il primo passo da fare è quello di trovare un buon avvocato, e cercare di raggiungere un accordo informale con il proprietario, o con l’inquilino moroso.

Sappiamo benissimo che molte persone sono restie ad adottare questa soluzione. Se tu hai fatto tanti sacrifici per comprare casa, perché dovresti trovare un accordo con il vecchio proprietario? E per quale motivo dovresti accordarti a titolo oneroso, dando una generosa mancia affinché la persona liberi il tuo appartamento?

Siamo d’accordo con te, ma dovevamo comunque parlarti di questa soluzione. Quindi passiamo subito a vedere come funziona il procedimento di sfratto. Ti anticipiamo che questo procedimento è un po’ diverso dai procedimenti che in genere si usano per liberare un immobile dato in locazione, e che trovi descritti nella nostra guida definitiva allo sfratto per morosità, e nella guida definitiva allo sfratto esecutivo.

Il Secondo Passo: La Lettera di Diffida

Se non vuoi raggiungere un accordo con il vecchio proprietario, il secondo passo da fare è quello di inviargli una lettera di diffida. La lettera sarà spedita dal tuo avvocato, ed indicherà al vecchio proprietario, o anche all’inquilino moroso, il termine massimo per liberare l’immobile.

Il Terzo Passo: L’Atto di Precetto

Ma cosa succede se, ricevuta la lettera di diffida, il vecchio proprietario non libera l’immobile?

E’ possibile inviare all’esecutato l’atto di precetto di rilascio dell’immobile, ed una copia del decreto di trasferimento dell’immobile, che è stato emanato dal giudice. Con questo atto, richiederai all’esecutato di liberare l’immobile entro un termine molto breve, in genere di una decina di giorni.

Il Quarto Passo: L’Ufficiale Giudiziario

Se ricevuto l’atto di precetto l’esecutato ancora non lascia l’immobile, è necessario richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario. L’ufficiale giudiziario invierà all’esecutato una comunicazione, che indica il giorno e l’ora in cui il tuo immobile deve essere liberato.

 

Al giorno ed all’ora indicati, quindi l’ufficiale giudiziario visiterà l’immobile, cercando di farlo liberare. A volte l’esecutato lascia l’immobile, ma a volte il vecchio proprietario non si fa trovare in casa, o oppone resistenza all’ufficiale giudiziario. Se questo succede, è necessario richiedere la liberazione dell’immobile mediante l’intervento della forza pubblica.

Cosa Succede se nell’Immobile vi Sono dei Bambini o dei Minorenni?

Se l’immobile venduto all’asta è occupato solo dall’esecutato, farlo liberare è relativamente facile. Ma se in casa vi sono neonati, bambini o persone comunque minorenni, la situazione può complicarsi.

Facciamo l’esempio di una casa assegnata ad una donna con figli in seguito ad un provvedimento di separazione. La donna è proprietaria dell’immobile, ma si è ritrovata sommersa dai debiti, quindi l’immobile è stato pignorato e messo all’asta ad un prezzo molto vantaggioso. Tu lo hai comprato, ma la signora rifiuta di andar via. Quindi ti rivolgi al giudice. In questo caso particolare, il giudice potrebbe decretare che, nell’interesse del minore, la casa andrà liberata solo al raggiungimento del diciottesimo anno di età.

Cosa Succede se nell’Immobile vi Sono Portatori di Handicap?

Se nell’immobile occupato dall’esecutato vi è un portatore di handicap, l’esecutato può chiedere al giudice la sospensione del decreto di trasferimento. La sospensione permette all’esecutato di trovare una sistemazione dignitosa per sé e per il portatore di handicap. In genere in questi casi è richiesto l’intervento del Comune.

Quanto Tempo E’ Necessario per Liberare una Casa Occupata dall’Esecutato?

E’ difficile indicare dei tempi precisi, poiché molto dipende dalla mole di lavoro gestita dai tribunali, oltre che dal tuo avvocato. In generale liberare una casa occupata solo dal vecchio proprietario richiede tempi minori che liberare una casa dove si trovano minorenni, persone anziane o portatori di handicap.

Con un bravo avvocato, potresti riuscire a rientrare nella disponibilità del tuo appartamento in circa un anno. Però anche questa è una stima, quindi da prendere con le molle. Il blog di Gromia mette a tua disposizioni tante informazioni per aiutarti a districarti nel settore immobiliare, ma non fornisce consulenza legale, quindi il nostro consiglio è di rivolgerti ad un avvocato, e chiedergli informazioni molto chiare sulle tempistiche della liberazione della casa occupata.

Quanto Costa Liberare una Casa Venduta all’Asta ed Occupata dall’Esecutato?

Anche qui fornire una stima precisa dei costi necessari a liberare una casa occupata dall’esecutato non è facile. Molto dipende dal compenso che richiederà il tuo avvocato. Oltre a questo costo però devi preventivarne anche altri.

Ad esempio, potresti dover pagare le rate di un mutuo ipotecario per un immobile occupato da altre persone, o anche dover versare l’IMU pur senza poter abitare nella casa che hai comprato all’asta.

In alcuni casi l’esecutato vive in condizioni igienico-sanitarie molto precarie. A volte non pulisce l’appartamento da anni, o vi accumula gli oggetti più vari. A volte invece, per dispetto, o altri motivi, l’esecutato può danneggiare l’appartamento. Quindi dovrai mettere in conto anche le spese di pulizia, eventualmente di disinfestazione, e di ristrutturazione.

Comprare una Casa all’Asta Occupata dall’Esecutato: Conviene?

I prezzi delle case vendute all’asta sono inferiori di circa il 30% dei prezzi di mercato. Ma se stai per comprare una casa all’asta occupata dall’esecutato, ti conviene confrontare le somme che risparmi sul prezzo dell’appartamento, su tutti i costi (avvocato, spese legali, IMU, mutuo, ristrutturazione, pulizia ecc) che dovrai sostenere per liberare l’immobile, e trarre le tue conclusioni.