Detrazione delle Spese Notarili per l’Acquisto della prima casa 2020

Se sei giunto qui è probabilmente perché hai in mente di comprare casa, non è così?

Hai lavorato per tanti anni e finalmente il tuo sogno si sta per realizzare. L’acquisto della prima casa è un grande passo e può spaventare. Non ci riferiamo esclusivamente al prezzo dell’abitazione che hai scelto, ma a tutti gli altri costi collegati. Le spese aggiuntive possono essere molte, così come però le agevolazioni e le detrazioni.

In questo articolo tratteremo da vicino quali sono le detrazioni per l’acquisto della prima casa nel 2020. Ci focalizzeremo in particolar modo sulla detrazione nel 2020 delle spese notarili per l’acquisto della prima casa.

Detrazione spese notarili acquisto prima casa: requisiti per accedere

Partiamo col chiarire un aspetto anche piuttosto scontato. Per accedere alle detrazioni di cui tratteremo a breve non devi essere l’intestatario di alcun altro immobile. Probabilmente ti sembrerà davvero ovvio questo requisito, d’altronde stiamo appunto parlando delle detrazioni per l’acquisto della prima casa. In realtà di casi particolari in giro ve ne sono davvero molti.

Prendiamo ad esempio il caso in cui tu riceva un immobile in eredità o ti venga donata una casa. Se ti sembrano dei casi limite, meno raro è quando una coppia divorzia e il giudice assegna la casa di proprietà ad un coniuge. Cosa accade all’altro coniuge in questione? Se decide di comprare un’altra casa nel 2020 può beneficiare della detrazione per le spese notarili per l’acquisto di una prima casa? La risposta è sì.

A questo proposito, se sei interessato all’argomento, ti invitiamo a dare un’occhiata a L’acquisto di una prima casa avendone già una.

Oltre a non essere proprietario di un’altra casa puoi usufruire delle detrazioni per le spese notarili nel 2020 anche se acquisti:

• una pertinenza della casa principale;
• un appartamento vicino alla tua abitazione principale. Chiariamo che, in questo caso, l’immobile che desideri acquistare dovrà risultare come casa principale;
• una quota di proprietà della tua casa principale. È il caso in cui tu decida di acquistare una casa con parenti o un coniuge e dopo tot anni tu voglia rilevare le loro quote.

Per abitazione o casa principale si intende quella in cui una persona o i suoi familiari dimorano normalmente. Ciò implica che, la detrazione spetta comunque a te anche nel caso tu abbia un immobile adibito ad abitazione principale di un tuo parente.

Quali sono le spese notarili che è possibile detrarre nel 2020?

La situazione fiscale in Italia nel 2020, per quanto riguarda le detrazioni per le spese notarili, non sembra essere mutata dall’anno precedente. Per cui anche nel 2020 sarà possibile detrarre le medesime spese notarili nel 2019. Ci riferiamo ovviamente agli oneri accessori che si dovranno indicare nel prossimo 730.

In particolare si dovrà detrarre:

• l’onorario richiesto dal notaio per la stipula del mutuo;
• le spese sostenute dal notaio per tuo conto;
• l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di un’ipoteca;
• le spese di perizia o di istruttoria del mutuo;
• la provvigione per lo scarto rateizzato nei mutui in contanti;
• le perdite sul tasso di cambio per la stipula di un mutuo in una valuta diversa dall’euro;
• i costi di intermediazione versati a banche o istituti di credito;
• la penalità per l’estinzione anticipata del mutuo.

Ovviamente, come abbiamo già specificato per l’acquisto della prima casa, nel caso del mutuo dovrai essere l’intestatario.

A parte le spese notarili che abbiamo appena riportato, non sarà possibile detrarre nel 730:

• l’IVA e l’imposta ipotecaria;
• l’imposta catastale e di registro;
• la commissione già pagata all’agenzia immobiliare (mediazione);
• l’assicurazione dell’immobile. Ciò non è valida neanche se l’assicurazione in questione sia stata richiesta dall’istituto di credito che ha concesso il mutuo.

Caso particolare è quello del mutuo. Infatti le detrazioni per l’acquisto della prima casa sono concesse solo a chi apre un mutuo ipotecario. Ciò, ovviamente, comporta una perdita di tale agevolazione per chi deciderà di acquistare casa nel 2020 in contanti. L’escamotage a questo cavillo fiscale è quello, previa consultazione con il proprio commercialista, di stipulare un mutuo.

Per saperne di più prova a leggere la nostra guida su Come acquistare casa con un mutuo.

Detrazioni spese notarili: istruzioni per l’uso

Dopo aver chiarito quali sono i requisiti per ottenere queste agevolazioni e quali sono effettivamente le spese detraibili, dobbiamo chiarire a quanto ammontano.

Fino al 2019 nel modello 730 è possibile beneficiare della detrazione Irpef del 19%. Questa agevolazione è possibile solo per le spese notarili relative alla stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario. A queste si aggiungono le spese sostenute dal notaio per conto del cliente.

La detrazione al 19% può essere applicata su un importo massimo di 4000 euro. Questa somma comprenderà gli oneri accessori, gli interessi e le quote di rivalutazione.

Nel 730 del 2019 tali detrazioni devono essere specificate nel Quadro E, rigo E7 con i codici 8, 9 e 10 oppure nei righi da E8 a E10.

È d’obbligo ovviamente, per presentare richiesta per le detrazioni nel 2020, conservare la fattura emessa dal notaio. Questa varrà come prova e dovrà essere presentata all’Agenzia delle Entrate in caso di accertamenti.

Detrazioni in caso di deposito presso un notaio

Una situazione particolare è quella che si può creare nel caso si sia costituto un deposito presso il notaio. Ciò avviene al momento dell’acquisizione di una casa e il notaio può emettere la fattura nell’anno successivo.

In questo caso si possono ottenere le detrazioni per l’acquisto della prima casa per l’anno di costituzione del deposito. Ovviamente starà al contribuente conservare la dovuta documentazione attestante la data, importo del deposito e la fattura emessa dal notaio.

Perché è importante il notaio nell’acquisto di una prima casa?

Nella fase della compravendita e acquisizione di un immobile affidarsi ad un notaio è d’obbligo. Sarà infatti la firma del notaio a ufficializzare il passaggio di proprietà di un immobile, garantendo che tutto si sia svolto nel rispetto delle leggi.

Affidarsi ad un notaio permette anche di tutelare i propri diritti, evitando spiacevoli episodi come l’accensione di ipoteche o la vendita della casa a terzi. I compiti del notaio non si esauriscono quindi solamente nella firma al momento della compravendita e riguardano:

• l’accertamento dell’identità delle parti e la loro capacità di compiere atti;
• l’individuazione del regime fiscale e l’eventuale presenza di requisiti per ottenere benefici fiscali. A questo proposito ti invitiamo a leggere le agevolazioni per l’acquisto di un immobile nella nostra guida all’imposta di registro sulla prima casa;
• la verifica della regolarità dell’immobile sia dal punto di vista catastale che urbanistico;
• la verifica, anche, dell’eventuale esistenza di ipoteche, vincoli o pignoramenti sull’immobile;
• l’accertamento della conformità degli impianti;
• la sigla del patto finanziario nel caso si sia deciso di acquistare casa tramite un mutuo.

A quanto ammontano le spese notarili nel 2020?

Chiarito quindi il ruolo del notaio, è ovvio che la sua rilevanza nel momento del rogito proporzionale al suo costo.

Il notaio è equiparato agli altri liberi professionisti in Italia grazie al decreto Bersani (Decreto legge 223/2006, convertito con la legge 248/2006); questo ha abolito le tariffe minime e massime per i notai. Per sapere quindi a quanto ammontano le spese notarili dobbiamo rifarci al decreto del Ministero della Giustizia 140 del 2012. Questo decreto ha previsto che il compenso di un notaio sia legato al valore dell’immobile di riferimento. Dunque, in base al valore della casa le spese notarili saranno:

• 7,66%, con aumento fino a 16% e riduzione fino a 5,99%: da 5.000 a 25.000 euro;
• 1,078%, con aumento fino a 5,99% e riduzione fino a 0,653%: da 25.001 a 500.000 euro;
• 0,44%, con aumento fino a 0,653% e riduzione fino a 0,41%: da 500.001 a 1.000.000 euro;
• 0,21%, con aumento fino a 0,41% e riduzione fino a 0,16%: da 1.000.001 a 3.500.000 euro;
• 0,14%, con aumento fino a 0,16% e riduzione fino a 0,12%: da 3.500.001 a 5.000.000 euro.

Questo schema però si adatta al notaio in questione ed al lavoro che dovrà svolgere. Ad esempio sulle spese notarili finali inciderà la fama del notaio stesso e il luogo in cui opera, così come il tempo impiegato e la complessità delle pratiche.

E se non è possibile ottenere detrazioni per le spese notarili?

Affidarsi ad un notaio è un obbligo, ma non è sicuro che si possa beneficiare delle detrazioni. Come abbiamo visto, sono diversi i casi in cui non è possibile ottenere agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Quello più ovvio, ricordiamolo, è se l’acquisto della casa avviene senza l’apertura di un mutuo.

Come fare quindi per risparmiare sulle spese notarili?

Un modo è quello di accordarsi con il proprietario dell’immobile, scegliendo ad esempio un notaio in comune. Ciò è possibile anche se ci si affida ad una agenzia immobiliare, con un proprio notaio di fiducia. L’obiettivo è però lo stesso: ottenere delle tariffe più convenienti.

È possibile risparmiare anche richiedendo gli atti in serie, nel caso in cui si stesse acquistando casa in un condominio insieme ad altri. Le spese notarili si ridurrebbero quindi fino al 30%, così come nel caso in cui si chieda al notaio la base imponibile sul valore catastale.