Proposta d’acquisto condizionata o vincolata al mutuo: cos’è?

Durante il processo di compravendita, la firma di una proposta di acquisto costituisce un passo importante, dal momento che entrambe le parti dimostrano un effettivo interesse a raggiungere il trasferimento di proprietà.

Le clausole contenute in questo documento possono variare da una situazione all’altra; in questo articolo vedremo nel dettaglio in cosa consista una proposta di acquisto vincolata o condizionata al mutuo e che conseguenze abbia sulle parti coinvolte.

Proposta di acquisto: di cosa si tratta?

Quando si è alle prese con la vendita di un immobile, uno dei documenti più importanti è la proposta di acquisto, che rappresenta la prima concreta dimostrazione di interesse da parte del compratore.

Si tratta di un modulo semplice, dove vengono messi per iscritto i dati delle parti coinvolte, così come le informazioni relative all’oggetto della compravendita; di solito, chi lo fornisce è l’agenzia immobiliare che gestisce la pratica.

In alternativa si possono trovare anche dei fac-simile online, che si possono scaricare e compilare come scrittura privata fra le parti.

In ogni caso, è un vero e proprio contratto che ha il potere di vincolare entrambe le parti.

Un aspetto importante di questa documentazione è costituito dalla presenza di una caparra confirmatoria, che generalmente viene fornita tramite un assegno.

La proposta vincolata al mutuo

Se consideri che, una volta firmato, il documento diventa un vero e proprio contratto vincolante anche per il venditore, è chiaro che al suo interno dovrà contenere tutte le clausole da rispettare.

Tra queste possiamo includere la proposta vincolata al mutuo che pone una condizione sospensiva nella risoluzione del contratto.

In altre parole, se la banca dovesse erogare l’importo dovuto all’acquirente, la compravendita potrà proseguire senza problemi; in caso contrario, il contratto firmato potrà ritenersi sciolto per tutte le parti.

È chiaro che potrebbe risultare piuttosto vantaggiosa, soprattutto nel caso in cui l’acquirente non sia certo di ottenere il mutuo richiesto.

Una proposta di acquisto condizionata o vincolata al mutuo può comportare però vantaggi e svantaggi per tutte le parti coinvolte, persino per l’agenzia immobiliare che gestisce la compravendita. Entreremo nei dettagli di questi aspetti nei prossimi paragrafi.

Altri casi di proposta di acquisto condizionata 

Come ti abbiamo già anticipato, la condizione sospensiva che riguarda il mutuo non è l’unica che può essere inserita all’interno di una proposta di acquisto; molto dipende anche dalle condizioni in cui versa l’immobile nel momento in cui viene presentato dal venditore.

Di norma chi si occupa di questi aspetti è l’agenzia immobiliare, che eventualmente fornisce la documentazione minima relativa all’oggetto di compravendita, dove si attesta la veridicità delle informazioni fornite dal proprietario, fra le quali la regolarità catastale.

Ciò che molti acquirenti sottovalutano è il potere giuridico di questo modulo, perché lo considerano un mero avviso riguardo al proprio interesse nei confronti della casa, con relativa proposta del prezzo che si è disposti a riconoscere.

In realtà, ancora prima del mutuo, la prima condizione della proposta di acquisto è proprio quella di diventare un compromesso vero e proprio una volta che tu l’avrai accettato e firmato, diventando così giuridicamente vincolante per tutti.

Un altro aspetto da tenere in considerazione è il vincolo temporale, perché generalmente quando ti viene presentata l’offerta di un acquirente, ti viene fornita anche una tempistica precisa entro la quale fornire una risposta.

Durante questo lasso di tempo è solo l’acquirente ad essere vincolato, mentre nel caso tu sia il venditore, potrai decidere di valutare altre proposte.

Tornando all’acquisto condizionato in base alle condizioni dell’immobile, potresti vincolare l’acquisto al ripristino di determinate condizioni come ad esempio la messa a norma di impianti che si rivelassero non essere tali o ancora, la risoluzione di eventuali contratti che riguardano l’abitazione incluse le ipoteche.

Normativa di riferimento

Fino ad ora abbiamo parlato di quale sia il significato di una proposta di acquisto condizionata; esaminiamo ora brevemente la normativa di riferimento.

Secondo l’articolo 1353 del Codice Civile si può subordinare l’efficacia di un accordo, fra cui proprio quello di cui ti stiamo parlando, ad un avvenimento futuro ed incerto.

Per questa ragione viene considerata una condizione sospensiva, perché le sue conseguenze si mantengono letteralmente in pausa fino ad un determinato momento, ossia al verificarsi dell’evento, che in questo caso corrisponde al parere positivo della banca in merito al mutuo.

È chiaro che la condizione sospensiva non può essere prolungata all’infinito, ma deve avere delle tempistiche da rispettare.

Nel caso specifico dell’acquisto di un immobile, vengono concessi alcuni mesi, necessari alla banca per esaminare la documentazione fornita dall’acquirente e valutare la sua situazione finanziaria per decidere se erogare o meno il mutuo.

Considera anche che se il compratore richiede l’accesso a bonus statali, i tempi potrebbero dilatarsi ulteriormente perché avrà bisogno dell’approvazione di tutti i soggetti coinvolti.

È interessante sapere che la proposta di acquisto vincolata al mutuo si riferisce ad una sola richiesta da parte dell’acquirente.

In altre parole, la sua efficacia non rimane sospesa fin quando non riesca ad ottenere un mutuo, perché la proposta decade nel momento in cui si riceve il primo diniego.

Allo stesso modo, se sussistono tutte le condizioni del contratto e si è in attesa del primo esito dell’istituto, le parti non possono comunque tirarsi indietro, altrimenti andrebbero incontro alle conseguenze previste dalla legge.

Quando non è possibile usare questa clausola?

Devi sapere che la condizione sospensiva del mutuo nella proposta di acquisto non è obbligatoria, ma si tratta solo di una forma di tutela adottata dal compratore che non dispone di liquidità per pagare l’immobile.

Tuttavia non è possibile utilizzarla per tutti gli acquisti, come nel caso delle aste immobiliari.

Il processo che regola questo tipo di compravendita è infatti differente rispetto ad una compravendita standard. Tuttavia, nonostante sia prevista la possibilità di richiedere un mutuo, non sono previste negoziazioni, incluse quindi quelle relative alle proposte di acquisto.

Un’altra situazione dove è difficile inserire la clausola legata all’accettazione del mutuo è quando, a causa di un debito che non riesci a pagare, metti in vendita la tua proprietà avviando la procedura immobiliare detta di saldo e stralcio.

La ragione risiede nel fatto che la compravendita deve essere esaminata dal creditore ed andare a buon fine, con lo scopo di saldare una parte del debito con ciò che ti pagherà l’acquirente. Considera tuttavia che difficilmente una condizione sospensiva verrà accettata dal creditore.

Quanto costa

Affrontiamo adesso l’aspetto economico di questo contratto, ovvero quanto costa compilare e firmare una proposta di acquisto vincolata al mutuo.

Come già anticipato, consiste nella compilazione di un modulo che ti può essere fornito anche dall’agenzia immobiliare; non è quindi necessario pagare qualcuno perché possa redigerlo al posto tuo.

Considera che però, affinché sia valido, è necessaria la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Questa procedura, a carico dell’acquirente, diventa necessaria una volta che la proposta sia stata sottoscritta da entrambe le parti.

In merito ai versamenti necessari, considera che è previsto il pagamento di 200 euro come imposta di registro.

Considera inoltre che contestualmente potrebbe esserti richiesto il pagamento della caparra confirmatoria che corrisponde solitamente al 10% del prezzo di acquisto. . 

Un esempio pratico

A questo punto ti starai chiedendo che cosa debba contenere una proposta di acquisto, che l’ottenimento del mutuo. Come sempre ti consigliamo di affidarti ad un professionista del settore; anche l’agenzia immobiliare sarà in grado di aiutarti con questo documento.

Ad ogni modo, perché risulti completa, è auspicabile che ci siano almeno i seguenti elementi:

• Tempistiche ragionevoli entro le quali si attende l’esito del mutuo;
• Informazioni relative alla gestione della caparra;
• Vincoli che riguardano la provvigione dell’agenzia immobiliare coinvolta.

Fac simile di una proposta di acquisto vincolata

Riassumendo, un esempio di clausola legata al mutuo in una proposta di acquisto potrebbe essere il seguente:

“La presente proposta è subordinata a condizione sospensiva, secondo l’articolo 1353 del Codice Civile, qualora entro il giorno xx/xx/xxxx – salvo proroghe da concordare fra le parti – non sia rilasciato per iscritto il parere favorevole relativo alla cessione del mutuo da parte dell’Istituto di Credito per acquistare l’immobile in oggetto all’importo di xxxx euro; in caso di esito negativo, con relativa attestazione scritta, l’assegno n xxxx del xx/xx/xxxx, depositato presso l’agenzia immobiliare xxxx come caparra confirmatoria, dovrà essere restituito al sig. xxxxx entro due giorni lavorativi. Analogamente, la mancata delibera del mutuo di cui sopra comporterà il non perfezionato diritto alla provvigione nei confronti dell’agenzia immobiliare.”

Le conseguenze sulle parti coinvolte

Anche se la proposta di acquisto sembrerebbe vincolare solo l’acquirente, considera che ha effetti anche sul venditore.

Ricorda che, durante il periodo di validità della proposta di acquisto, hai il diritto di consultare altre proposte da parte di altri potenziali acquirenti, ma non puoi firmare altri contratti!

Difatti, secondo l’articolo 1385 del Codice Civile se tu dovessi risultare inadempiente oppure decidere di ritirarti dopo aver firmato, dovrai restituire il doppio dell’importo della caparra.

Viceversa, nel caso in cui nonostante la delibera del mutuo l’acquirente perderà la caparra confirmatoria come avviene del resto nelle normali trattativa di compravendita.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare

Un aspetto su cui potrebbero sorgerti dei dubbi riguarda la provvigione che spetta all’agenzia immobiliare che media nel processo di compravendita.

Nel caso in cui la proposta di acquisto condizionata non vada a buon fine, dovrai pagarla?

A livello generico, stiamo parlando comunque di una prestazione che viene erogata al di là dell’accettazione o meno del mutuo e per questo l’agenzia avrà diritto al suo compenso.

Tuttavia, è comunque possibile inserire una clausola specifica riguardo alla provvigione, anch’essa subordinata all’accettazione del mutuo da parte della banca, come del resto abbiamo fatto nell’esempio riportato sopra.

Dunque, in sostanza, se non viene espressamente specificata una condizione nella proposta di acquisto, la provvigione dell’agenzia immobiliare andrà pagata da entrambe le parti.

In ogni caso, ti consigliamo di chiarire questo aspetto con l’agenzia incaricata.

Banche e condizioni di sospensione

Dal punto di vista della banca la presenza o meno di una condizione di sospensione fino all’erogazione del mutuo non è rilevante in quanto le modalità di valutazione della pratica di concessione del mutuo sono identiche a tutti gli altri casi.

Ma cosa succede se non viene erogato il mutuo? Poiché la clausola è stata specificata all’interno del contratto questo potrà considerarsi sciolto, senza che una delle due parti possa richiedere i danni all’altra, per esempio per il tempo perso nell’attesa.

Per quanto riguarda la caparra che, come ricorderai, è stata versata in precedenza, dovrà essere interamente restituita al compratore: per questa ragione di norma non si incassa fino alla delibera del mutuo.

Vantaggi e svantaggi di una proposta vincolata al mutuo

I vantaggi di una proposta di acquisto condizionata sono indubbi se analizzi la situazione dal punto di vista dell’acquirente. 

Come ti abbiamo già detto infatti anche in caso di diniego non perderai la caparra passata come acquirente.

Per quanto riguarda invece il venditore, accettare una proposta di acquisto vincolata potrebbe risultare svantaggioso nel caso in cui la richiesta di mutuo non andasse a buon fine, in quanto nel lasso di tempo che trascorre dalla richiesta all’esito, non potrai accettare altre proposte di acquisto. 

Consigli per evitare brutte sorprese

Prima di concludere questa guida, desideriamo fornirti dei consigli preziosi e sempre validi, che possano aiutarti a gestire serenamente una proposta di acquisto, senza andare incontro a sorprese spiacevoli.

In prima istanza, prima di accettare assicurati che siano presenti e specificati nel documento tutti gli elementi che riguardano la compravendita, che ti abbiamo illustrato in precedenza e cioè: cosa bisogna fare con la caparra confirmatoria, eventuali provvigioni dell’agenzia, ma soprattutto la data ultima per l’esito della banca.

Per una maggior tutela personale, sarebbe buona norma richiedere un testo scritto che riporti l’esito della richiesta di mutuo, possibilmente inviato dallo stesso istituto.

Ancora una volta, affidarti ad un’agenzia, ti consentirà di evitare sgradite sorprese e di condurre la trattativa nel migliore dei modi possibili.