Spese condominiali straordinarie: chi paga, normative e ripartizione delle quote

Le spese condominiali straordinarie coprono interventi non routinari come rifacimenti di tetto o sostituzioni impiantistiche, e si ripartiscono tra i condomini basandosi sui millesimi di proprietà. Queste spese sono di solito deliberate in assemblea condominiale, richiedendo un quorum specifico per l’approvazione. Il proprietario dell’immobile è il responsabile del pagamento, anche se l’unità è affittata.

Introduzione alle spese condominiali straordinarie

Le spese condominiali straordinarie rappresentano una tipologia di costi che vengono sostenuti dal condominio per interventi non previsti nella gestione dell’edificio. A differenza delle spese ordinarie, che riguardano la manutenzione e i servizi comuni regolari come la pulizia o l’illuminazione, le spese straordinarie sono legate a interventi più rilevanti e occasionali. Questi interventi sono solitamente necessari per mantenere o migliorare la struttura dell’edificio o per garantire la sicurezza e l’efficienza degli impianti. 

Ad esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione degli impianti idrici o elettrici, oppure il consolidamento delle fondamenta sono tipiche spese straordinarie. Questi lavori richiedono solitamente una pianificazione più complessa e, talvolta, l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale. Inoltre, le spese straordinarie comportano un esborso economico significativo, che viene ripartito tra i vari condomini secondo criteri ben precisi, generalmente legati ai millesimi di proprietà.

Le spese condominiali straordinarie sono costi che vengono sostenuti dal condominio per interventi non previsti nella gestione ordinaria

Ripartizione delle spese tra i condomini

La ripartizione delle spese condominiali straordinarie avviene generalmente in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile. I millesimi rappresentano la quota di partecipazione di ciascun condomino, calcolata in base al valore proporzionale della propria unità immobiliare rispetto all’intero edificio. L’amministratore di condominio ha un ruolo centrale nella gestione di queste spese: è incaricato di calcolarle e assegnarle in base a tabelle millesimali, garantendo trasparenza e correttezza. Tuttavia, ci possono essere eccezioni. 

I condomini possono concordare una diversa ripartizione tramite delibera unanime, soprattutto se una parte delle spese riguarda beni o servizi utilizzati solo da alcuni di loro. Ad esempio, chi abita al piano terra potrebbe richiedere di contribuire in misura minore per la manutenzione dell’ascensore, poiché lo utilizza di meno. 

Inoltre, l’amministratore può essere chiamato a mediare in caso di accordi o deroghe particolari, tenendo sempre conto della normativa vigente. In ogni caso, ogni modifica o deroga deve essere approvata con consenso unanime e riportata nel verbale assembleare.

Chi paga le spese straordinarie: normativa legale

Secondo il Codice Civile italiano, le spese condominiali straordinarie spettano in primo luogo al proprietario dell’immobile, in quanto coinvolgono interventi strutturali rilevanti per la conservazione del bene. Invece, l’inquilino (conduttore) non è tenuto a sostenere tali costi, salvo accordi specifici.

l proprietario, dunque, rimane responsabile delle spese straordinarie anche nel caso in cui affitti la sua proprietà, poiché questi interventi incidono sul valore dell’immobile e sono necessari per preservarlo nel tempo. Tuttavia, esistono situazioni particolari: ad esempio, in caso di usufrutto, le spese ordinarie restano a carico dell’usufruttuario, mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

Un altro aspetto rilevante riguarda la compravendita di un immobile. Se le spese straordinarie sono state approvate dall’assemblea prima della vendita, ma i lavori non sono ancora iniziati, la responsabilità ricade in linea di principio sul vecchio proprietario. Tuttavia, le parti possono stipulare accordi diversi durante la fase di contrattazione, stabilendo, per iscritto, chi dovrà sostenere tali costi. Se non vi è un accordo esplicito, è il venditore a dover pagare le spese deliberate prima del rogito.

Come funziona l’approvazione delle spese straordinarie in assemblea

L’approvazione delle spese straordinarie in assemblea condominiale segue una procedura ben definita. La prima fase consiste nella convocazione dell’assemblea, che deve essere comunicata ai condomini con un preavviso specifico, solitamente di almeno cinque giorni, in conformità al regolamento condominiale.

L’ordine del giorno deve indicare chiaramente le spese straordinarie da discutere e approvare. Una volta riuniti, la delibera avviene attraverso il voto dei presenti, ma il quorum necessario dipende dall’entità delle spese. Per interventi straordinari rilevanti, come il rifacimento del tetto o la sostituzione di impianti, è richiesta la maggioranza qualificata, che corrisponde ad almeno la metà dei condomini presenti e il 50% dei millesimi di proprietà.

Esistono però delle eccezioni. Per spese straordinarie di importo inferiore a un quarto del valore dell’edificio, la maggioranza degli intervenuti è sufficiente. Tuttavia, per decisioni particolarmente rilevanti, come l’abbattimento delle barriere architettoniche o l’installazione di infrastrutture energetiche, è richiesta una maggioranza ridotta, per facilitare l’approvazione di interventi volti al miglioramento del condominio

È fondamentale che ogni decisione sia verbalizzata dettagliatamente, poiché il verbale rappresenta un documento legale che può essere consultato in caso di contestazioni.

Problemi comuni e come risolverli

Uno dei problemi più frequenti in condominio è il disaccordo sulla ripartizione delle spese straordinarie. Ogni condomino può avere una percezione diversa dell’equità della suddivisione dei costi, soprattutto quando alcuni interventi sembrano beneficiare solo una parte dei residenti. In questi casi, è fondamentale che il regolamento condominiale e le tabelle millesimali siano rispettati, poiché stabiliscono chiaramente le quote spettanti a ciascuno in base al valore delle proprietà. Se dovessero sorgere controversie, il dialogo diretto e la mediazione sono le prime soluzioni da adottare per evitare il ricorso alle vie legali, che possono essere costose e prolungate.

Un altro problema ricorrente riguarda la morosità di un condomino, ossia il mancato pagamento delle spese straordinarie. In questi casi, l’amministratore ha l’obbligo di agire rapidamente per tutelare il condominio, inviando prima un sollecito e, se necessario, procedendo con l’emissione di un decreto ingiuntivo, che può portare anche al pignoramento dell’immobile del moroso.

Tuttavia, è possibile che il condomino in difficoltà richieda una rateizzazione delle spese, soluzione che può essere deliberata dall’assemblea. La rateizzazione rappresenta un’opportunità per ridurre il peso economico dei lavori straordinari, soprattutto in caso di interventi costosi come il rifacimento del tetto o la sostituzione di impianti.

Gestire questi problemi con trasparenza e tempestività, rispettando le normative, è essenziale per mantenere un clima sereno all’interno del condominio e garantire che gli interessi di tutti i condomini vengano tutelati.

🏡 Sai quanto vale la tua casa? Hai la necessità di acquistare o di vendere? Siamo qui per te! 🏡

In conclusione

La gestione delle spese straordinarie condominiali rappresenta un aspetto complesso e delicato della vita in condominio. La normativa legale impone una ripartizione chiara e proporzionale delle spese, determinata dai millesimi di proprietà e dagli eventuali accordi presi in assemblea. È responsabilità dell’amministratore garantire una gestione trasparente e rispettosa delle regole, specialmente quando sorgono disaccordi tra condomini o si verificano situazioni di morosità.

Come abbiamo visto, i problemi legati alla ripartizione dei costi o al mancato pagamento possono essere risolti tramite il dialogo, la mediazione o, in casi estremi, ricorrendo alle vie legali. È consigliabile, tuttavia, prevenire questi conflitti con una partecipazione attiva alle assemblee e mantenendo una comunicazione aperta e rispettosa tra i condomini.

Infine, per evitare complicazioni, è utile conoscere i propri diritti e obblighi in merito alle spese straordinarie e cercare soluzioni collettive che facilitino il benessere e la collaborazione all’interno del condominio.

Take Aways ⤵️

• Definizione e natura delle spese straordinarie: le spese condominiali straordinarie riguardano interventi non comuni come il rifacimento del tetto, la sostituzione degli impianti idrici o elettrici, o il consolidamento delle fondamenta, essenziali per mantenere o migliorare la struttura dell’edificio.
• Ripartizione delle spese: le spese straordinarie vengono divise tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, un valore che riflette la quota di partecipazione di ciascun condomino relativa al valore della propria unità immobiliare. questa ripartizione può essere adattata tramite delibera unanime per situazioni specifiche.
• Responsabilità dei proprietari: il proprietario dell’immobile è generalmente responsabile per il pagamento delle spese straordinarie, anche se l’immobile è affittato, poiché questi costi riguardano interventi strutturali che influenzano il valore della proprietà.
• Approvazione delle spese in assemblea: per l’approvazione delle spese straordinarie è necessaria una delibera durante l’assemblea condominiale, che richiede quorum variabili a seconda dell’entità dell’intervento; le spese maggiori richiedono una maggioranza qualificata.
• Gestione dei conflitti e morosità: le controversie sulla ripartizione delle spese possono essere gestite attraverso il dialogo e la mediazione, mentre la morosità nel pagamento può essere affrontata con solleciti formali e, se necessario, azioni legali come il decreto ingiuntivo e il pignoramento.

FAQ❓