Diana della SpinaIn questo articolo presentiamo la risposta alle 12 domande più comuni sulla cedolare secca sugli Airbnb. Se hai già sentito parlare dell’introduzione della cedolare secca su questa tipologia di locazione, forse già conosci la risposta a tante domande, o anche a tutte.
Ma se hai una stanza libera o una seconda casa, e stai pensando di diventare un host, leggi subito questo articolo. Qui trovi tante informazioni utili per muoverti in piena sicurezza sul mercato degli affitti brevi, evitando rischi e brutte sorprese.
Se stai cercando informazioni riguardanti la cedolare secca in particolare, ti invitiamo a leggere invece la nostra guida definitiva alla cedolare secca.
1. La Cedolare Secca si Applica agli Airbnb?
La risposta a questa domanda è sì. Se sei uno host che gestisce un Airbnb, sei tenuto al versamento della cedolare secca anche su questo tipo di locazione. Che si tratti di un monolocale, di una casa vacanza, o anche della villa di famiglia non importa. Anche se il tuo immobile è concesso in affitto mediante una piattaforma online, la cedolare secca si applica in ogni caso.
2. Perché Devo Pagare la Cedolare Secca sul Mio Airbnb?
Gli affitti mediante Airbnb rientrano tra gli affitti brevi. Poiché la cedolare è dovuta anche su questa tipologia di contratto di affitto, copre anche gli Airbnb.
3. L’Affitto con Airbnb non è Diverso dagli Affitti Brevi?
Per capire bene questo punto diamo un’occhiata veloce al decreto che ha introdotto la “Tassa Airbnb”. Si tratta del Decreto Legge del 24 Aprile 2017, n. 50. Delle locazioni brevi si parla all’articolo 4. Si tratta delle locazioni:
- di durata inferiore a 30 giorni
- che prevedono la fornitura di biancheria agli ospiti
- stipulati direttamente, mediante intermediari, o anche attraverso la gestione di portali online
Quindi gli affitti con Airbnb sono a tutti gli effetti degli affitti brevi. A questo punto potrai chiederti dove sia il contratto che tu stipuli con il turista che ospiti nel tuo bed and breakfast. Il contratto viene stipulato online, nel momento in cui il turista che vuole venire in visita nella tua città conferma la prenotazione.
4. Qual è l’Aliquota della Cedolare sugli Airbnb?
L’aliquota è pari al 21% sull’importo che viene versato dal turista. Ad esempio se affitti il tuo appartamento per 100 Euro al giorno, dovrai versare 21 Euro all’Agenzia delle Entrate.
5. Chi Controlla se Pago la Cedolare Secca sul Mio Airbnb?
I controlli dovrebbero essere effettuati dalla piattaforma, che ha l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate tutti i contratti di affitto breve stipulati online. Airbnb dovrebbe operare anche come sostituto di imposta. Questo significa che quando il turista paga il canone di locazione via internet, Airbnb deduce automaticamente il 21% dall’importo del canone, e ti rilascia una certificazione unica, che dimostra che tu hai pagato l’aliquota della cedolare secca.
Quindi, per tornare al nostro esempio, quando il turista prenota il tuo appartamento per 3 notti, versando 300 Euro, a te ne arrivano solo 237, perché i restanti 63 Euro sono trattenuti dalla piattaforma.
6. Airbnb Opera già Come Sostituto di Imposta?
La tassa Airbnb è stata introdotta nel 2017, ed all’inizio si è rivelata un vero e proprio flop, perché Airbnb ha rifiutato di operare come sostituto di imposta. Airbnb infatti temeva che, messi davanti ad un’imposta del 21%, i proprietari di case vacanze decidessero di usare canali diversi per gli affitti brevi.
Per questo motivo Airbnb ha presentato ricorso al TAR del Lazio contro l’Agenzia delle Entrate. Il TAR ha respinto la richiesta, e quindi la piattaforma si è rivolta al Consiglio di Stato. Il 19 dicembre 2018 però Agenzia delle Entrate ed Airbnb hanno raggiunto un accordo, ed Airbnb si è impegnata a trasmettere tutti i dati sugli affitti brevi.
7. Quali Informazioni Airbnb Comunica all’Agenzia delle Entrate?
Il portale di Airbnb dispone dello storico di tutti i contratti di affitto transitori conclusi dagli host. La domanda che assilla moltissimi host è se Airbnb comunicherà solo i dati per i contratti conclusi nel 2019, o anche i dati per tutti i contratti conclusi a partire dal 2017.
Nel primo caso cambia poco, poiché la cedolare secca è pur sempre dovuta per gli affitti brevi. Nel secondo caso, gli host potrebbero ritrovarsi a dover pagare tutti gli importi della cedolare finora non versati. Il termine di prescrizione per il versamento della cedolare secca per il 2017 infatti cadrà solo il 21 dicembre 2023. Però se il reddito percepito mediante Airbnb non è mai stato dichiarato dall’host, questo termine viene prorogato.
8. Come Cambia la Cedolare Secca sugli Airbnb nel 2019?
L’accordo tra Agenzia delle Entrate ed Airbnb è stato raggiunto solo a dicembre del 2018. Finora, tutti i controlli sulle locazioni brevi sono stati effettuati in vecchio stile, dietro segnalazione della polizia locale.
Però non appena Airbnb avrà fornito tutti i dati dei contratti di affitto breve all’Anagrafe Tributaria, gli accertamenti potrebbero avvenire in modo più o meno automatico.
9. Cosa Cambia per i Turisti?
Per i turisti non cambia nulla. Se stai cercando informazioni sulla cedolare secca per gli Airbnb sicuramente hai letto come tanti host abbiano aumentato il prezzo delle case vacanze o degli appartamenti. Però anche in questo settore la concorrenza gioca al ribasso, ed il turista preferisce risparmiare. Soprattutto se quando è in visita nella tua città passa tutto il giorno fuori, e torna all’appartamento solo per dormire.
10. Cosa Cambia per gli Host?
Per gli host non cambia nulla. In ogni caso, la cedolare secca al 21% sugli affitti brevi era un’imposta già dovuta. Se hai provveduto a versare la cedolare secca anche sui contratti che hai concluso mediante Airbnb potrai stare tranquillo.
Diversamente, puoi già da adesso provvedere a regolarizzare la tua posizione verso Agenzia delle Entrate. E’ sufficiente presentare una dichiarazione integrativa, ed utilizzare il ravvedimento operoso. In questo modo non solo potrai pagare una sanzione amministrativa ridotta, ma ridurrai anche la possibilità che Agenzia delle Entrate compia accertamenti su adempimenti diversi dal versamento della cedolare secca.
11. Cosa Fanno le Piattaforme Diverse da Airbnb?
Se Airbnb all’inizio si è rifiutata di trattenere la cedolare secca, molte piattaforme italiane hanno iniziato a versare la cedolare secca fin da subito. Infatti l’imposta del 21% sugli affitti brevi era già dovuta, ed era già pagata da tanti proprietari di casa che avevano pubblicizzato il proprio appartamento mediante altre piattaforme o canali.
Le piattaforme italiane per gli affitti brevi quindi si sono sentite discriminate: se noi italiani paghiamo le tasse, anche le piattaforme straniere devono pagarle, perché le regole che esistono a casa nostra vanno rispettate da tutti.
12. Quali Valutazioni Dovrebbe Fare un Host?
Chi sceglie di diventare host in genere prima di mettere il proprio immobile sul mercato degli affitti brevi compie tutta una serie di valutazioni economiche. Tra queste valutazione deve necessariamente rientrare anche il calcolo della cedolare secca al 21%.
Chi non ha messo in conto questo costo nel migliore dei casi si ritrova a dover pagare la cedolare. Nel peggiore dei casi dovrà versare gli importi dovuti per la cedolare secca negli anni 2017 e 2018, maggiorati delle sanzioni amministrative e degli interessi di mora.
Un altro tipo di valutazione importante riguarda la piattaforma di hosting. Si tratta di una piattaforma italiana, o straniera?
Se la piattaforma è italiana, e lavora soprattutto con host italiani, allora ha tanti buoni motivi per restare in Italia, e cercare di acquisire una fetta maggiore del mercato degli affitti “coccolando” soprattutto gli host. Se invece la piattaforma è straniera, e lavora con host di tanti paesi diversi, a volte molte cose potrebbero essere un po’ diverse.
Pubblicizzare una casa vacanze o un appartamento su più piattaforme e più canali allo stesso tempo non è affatto facile, soprattutto per gli host più piccoli. Anziché lanciarsi a capofitto su questa o quella piattaforma, il nostro consiglio è di studiare bene le condizioni offerte da varie piattaforme, chiedendo queste quattro domande:
- la piattaforma mi aiuta ad essere sempre in regola con il pagamento delle imposte sugli affitti?
- La piattaforma mi aiuta a risparmiare tempo, riscuotendo l’affitto in modo automatico, ed occupandosi della gestione amministrativa dell’appartamento?
- La piattaforma mi aiuta a redigere il contratto di locazione?
- Le informazioni sui servizi della piattaforma sono scritte in un italiano corretto? Sono facili da leggere e da capire subito?
Prendi informazioni, e confrontale. Se necessario scrivi le risposte su un foglio di carta o anche su un foglio elettronico diviso in più colonne, per avere un quadro chiaro della situazione. Fai le tue valutazioni con calma, perché a volte un investimento in tempo può farti risparmiare molto denaro.