Diana della SpinaIn questo articolo ti presentiamo le risposte alle 15 domande ed ai dubbi più comuni sull’imposta di registro sulla seconda casa. Continua a leggere per capire bene come si calcola l’imposta, e quali agevolazioni puoi ottenere. Anche se il blog di Gromia non fornisce consulenza tributaria, prima di andare dal tuo notaio di fiducia è sempre bene essere informati!
1. Qual’ è l’Imposta di Registro sulla Seconda Casa?
L’imposta di registro sulla seconda casa varia a seconda che il venditore sia un’impresa oppure un soggetto privato.
Se acquisti la tua seconda casa da un’impresa, la compravendita è esente da IVA, quindi verserai l’imposta di registro in misura del 9% sul prezzo dell’immobile.
Questa è la regola generale, ma esistono anche tre casi particolari. In ciascuno dei tre casi seguenti, l’imposta di registro è calcolata in misura fissa pari a 200 Euro, ma sul prezzo di acquisto dell’immobile dovrai versare l’aliquota IVA al 10%:
- se acquisti un immobile direttamente dal costruttore, o dall’impresa che ha ristrutturato l’immobile, entro 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione;
- se acquisti un immobile da un’impresa che sceglie di assoggettare la compravendita ad IVA
- se acquisti un alloggio sociale, ed il venditore sceglie di sottoporre l’operazione ad IVA
Se invece acquisti la tua seconda casa da un privato, dovrai versare l’imposta di registro proporzionale del 9%.
2. Esistono Agevolazioni sull’Imposta di Registro sulla Seconda Casa?
No. Le agevolazioni su questa imposta sono disponibili solo per chi acquista una seconda casa.
3. E’ Possibile Versare l’Imposta di Registro sulla Seconda Casa che Diventa Prima Casa?
Se stai cercando di vendere la tua prima casa, per acquistarne poi un’altra, puoi godere delle agevolazioni previste, e versare l’imposta di registro in base all’aliquota ridotta. Trovi tutte le spiegazioni nel nostro articolo sull’imposta di registro sulla prima casa.
4. Come Si Calcola l’Imposta di Registro sulla Seconda Casa?
L’imposta di registro sulla seconda casa si calcola applicando l’aliquota del 9% alla base imponibile. La base imponibile si può ricavare usando il sistema del “prezzo-valore”. Con questo sistema, il valore dell’immobile è dato dal suo valore catastale, anziché dal prezzo di vendita.
Questo sistema però non si applica in tutti i casi, ma solo se la compravendita dell’immobile non è soggetta ad IVA. In altre parole, il sistema del prezzo-valore si applica quando compri casa da un privato, e non quando acquisti l’immobile dal costruttore.
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5. Il Sistema del Prezzo-Valore si Applica Quando Compro Casa da Associazioni o Fondazioni?
Se la seconda casa è ceduta da una fondazione, da un’associazione, o da qualsiasi altro venditore non soggetto ad IVA, puoi applicare il sistema del prezzo valore.
6. In Quali Altri Casi Si Applica il Sistema del Prezzo-Valore?
Questo sistema si applica anche alla cessione dei diritti di godimento, quali l’usufrutto e la nuda proprietà, ma anche alle seconde case acquistate alle aste giudiziarie, in seguito ad un espropriazione forzata.
7. Come si Calcola l’Imposta di Registro sulla Seconda Casa con il Sistema del Prezzo-Valore?
Il sistema di calcolo non è difficile, ma richiede un po’ di attenzione. Prima di tutto, devi richiedere l’uso di questo sistema al notaio, all’atto dell’acquisto, ed indicare nel contratto il corrispettivo che versi effettivamente al venditore.
Se indichi un corrispettivo diverso, ad esempio minore del 50%, non potrai pagare l’imposta di registro con il sistema del prezzo-valore, ma dovrai obbligatoriamente calcolarla sul prezzo di vendita.
Inoltre dovrai versare una sanzione che varia dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta, e l’imposta che hai effettivamente pagato.
Per calcolare il valore catastale della tua seconda casa, dovrai moltiplicare la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente fisso di 120. Il risultato sarà la base imponibile, su cui applicherai l’aliquota del 9%.
8. Quali Sono i Vantaggi del Sistema del Prezzo-Valore?
Questo sistema ti consente di risparmiare non poco sull’importo dell’imposta di registro. Ad esempio, se acquisti un appartamento del valore di 300.000 Euro, dovrai versare un’imposta di registro pari a 27.000 Euro.
Se il valore catastale di questo appartamento è di 1000 Euro, la base imponibile per il calcolo dell’imposta sarà di 126.000 Euro. Se applichi l’aliquota del 9% a questa base imponibile, ottieni la cifra di 11.340 Euro.
I vantaggi di questo sistema non sono solo nel risparmio, ma ottieni anche uno sconto del 30% sull’onorario da versare al notaio. Inoltre l’Agenzia delle Entrate non procederà ad effettuare controlli sul versamento dell’imposta di registro, per capire se hai versato l’imposta ai fini dell’effettivo valore dell’immobile.
9. L’Imposta di Registro sulla Seconda Casa E’ Dovuta alla Stipula del Preliminare?
Il contratto preliminare di compravendita va sempre registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Quindi l’imposta di registro è dovuta anche sul preliminare che stipuli per l’acquisto della tua seconda casa. L’importo da versare però è limitato ad una quota fissa di 200 Euro. Questo se il preliminare non prevede il pagamento di una caparra o di un acconto.
Se invece alla stipula del preliminare versi una caparra confirmatoria, o anche un acconto sul prezzo di vendita della casa, a questi 200 Euro andrà sommato un importo calcolato in modo proporzionale:
- sulla caparra confirmatoria dovrai calcolare un importo pari allo 0,50% delle somme
- sull’acconto del prezzo di vendita dovrai calcolare un importo pari al 3%
Gli importi che versi quando registri il preliminare però saranno dedotti dall’imposta di registro che pagherai quando dovrai registrare il contratto di compravendita vero e proprio.
Quando stipuli il preliminare di compravendita, è necessario specificare sempre a che titolo corrispondi una somma al venditore. Se non specifichi questa informazione, ogni somma indicata dal preliminare sarà considerata come un acconto sul prezzo di vendita.
10. Qual E’ l’Imposta di Registro da Corrispondere sul Preliminare di una Seconda Casa Soggetta ad IVA?
Se l’acquisto di una seconda casa è soggetto ad IVA, le regole sul versamento dell’imposta sono leggermente diverse:
- se con il preliminare ti impegni a versare un acconto sul prezzo di vendita, dovrai pagare un’imposta fissa di 200 Euro. Questo perché l’acconto è soggetto anch’esso ad IVA, in quanto si tratta del versamento anticipato del prezzo della casa
- se invece con il preliminare versi solo una caparra confirmatoria, dovrai pagare un’imposta di registro proporzionale, pari allo 0,50% della caparra. La caparra infatti non è un’anticipazione del prezzo di vendita, e quindi non è sottoposta ad aliquota IVA
11. Cosa Succede se Possiedo la Nuda Proprietà su Una Casa, e Ne Compro un’Altra?
Se possiedi la nuda proprietà su un’abitazione, e ne compri un’altra non si tratta dell’acquisto di una seconda casa, ma di una prima casa.
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12. Cosa Succede se Compro Due Appartamenti Contigui?
Se dopo l’acquisto gli appartamenti restano separati, uno dei due viene considerato come una seconda casa. Se invece abbatti le mura divisorie per creare un’unica abitazione, gli appartamenti si considerano come una prima casa.
13. Cosa Succede se Già Possiedo un Appartamento in Comproprietà con un Parente?
Il nuovo appartamento che acquisti non è considerato come seconda casa. Però l’appartamento che già possiedi in comproprietà con parenti deve essere stato acquistato senza benefici.
14. Quali Controlli Effettua l’Agenzia delle Entrate?
L’Agenzia delle Entrate può effettuare accertamenti sul valore della tua seconda casa, ma questo accade solo quando non scegli il sistema del prezzo-valore per calcolare l’imposta di registro.
Gli accertamenti hanno luogo confrontando il valore che hai indicato nell’atto di compravendita con:
- i contratti stipulati per lo stesso immobile nei 3 anni precedenti l’acquisto, o anche i contratti di compravendita stipulati per immobili dalle caratteristiche simili al tuo
- le perizie giudiziarie stipulate per immobili dalle condizioni e dalle caratteristiche simili al tuo
- il reddito netto che può essere prodotto all’immobile, in base al valore del canone di locazione
- altri elementi
In pratica, l’Agenzia delle Entrate compie delle stime del valore di mercato del tuo immobile, per capire se l’atto di compravendita indica un prezzo realistico, o troppo basso.
15. Come si Versa l’Imposta di Registro sulla Seconda Casa?
L’imposta di registro andrà corrisposta al tuo notaio, che provvederà ad effettuare il versamento.
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