Il Mercato Immobiliare dei NPL

Nei nostri articoli precedenti ti abbiamo dato informazioni sui crediti deteriorati, che spesso sono anche conosciuti come NPL, ovvero non performing loans. Quindi se stai pensando all’acquisto dei crediti deteriorati, adesso sai già più o meno:

• quali possibilità concrete offre il mercato dei crediti deteriorati
• quali sono i rischi di questo tipo di mercato
• da quali prodotti finanziari è meglio stare alla larga
• come trarre vantaggio dai crediti deteriorati nel settore immobiliare

In questo articolo invece parliamo del mercato degli NPL nel settore immobiliare, e di come potrebbe cambiare in un futuro molto prossimo. Per il momento l’accesso a questo mercato da parte dei piccoli investitori è molto difficile. Però sembra che varie novità stiano già bollendo in pentola.

Mercato Immobiliare Tradizionale o Mercato degli NPL Immobiliari?

Finora il modo più sicuro per guadagnare con gli NPL immobiliari è comprare un immobile alle aste giudiziarie. In alternativa c’è sempre il mercato immobiliare tradizionale. Che offre più certezze, ma anche prezzi più alti. Ben presto però il mercato degli NPL immobiliari potrebbe diventare una valida alternativa al mercato immobiliare classico.

Come mai? Per il semplice motivo che gli NPL non accennano a diminuire. Per quanto le banche si sforzino di vendere, o anche di “riciclare” i credi deteriorati che hanno in pancia, non vi riescono. Il mercato degli NPL diventa sempre più grande. Si tratta di una situazione che non fa bene a nessuno. Le banche infatti continuano a perdere soldi, e le famiglie e le imprese hanno sempre più difficoltà ad accedere al credito. E’ necessario trovare una soluzione.

Questa soluzione potrebbe essere unire il mercato dei crediti al mercato immobiliare. Di cosa si tratterebbe in concreto? Questi due mercati adesso sono separati:

• chi ha bisogno di un prestito, oppure chi vuole accendere un mutuo immobiliare, si reca in banca
• chi vuole comprare casa, si rivolge alle agenzie immobiliari

Però se ci pensi bene, questi mercati sono anche collegati. Senza ottenere un mutuo immobiliare, non puoi comprare casa. Perché non rendere questo collegamento più stretto? Una soluzione possibile, ad esempio, potrebbe essere quella di permettere agli investitori individuali di comprare un NPL direttamente dalla banca. Lo NPL costerebbe meno del contratto stipulato con il debitore che purtroppo non riesce più a pagare. E sarebbe garantito da un ipoteca su un immobile.

Questo significa che anziché comprare casa all’asta giudiziaria, tu potresti comprare direttamente lo NPL. Pagheresti alla banca una parte del mutuo immobiliare andato in sofferenza, e otterresti un appartamento.

Tecnologie Avanzate e Mercato degli NPL Immobiliari?

Collegare il mercato immobiliare e il mercato degli NPL significa aprire questo mercato a tutti: a soggetti privati, come gli investitori individuali e le aziende. Ma anche a soggetti pubblici. Una delle soluzioni allo studio prevede di usare le tecnologie più avanzate, per far incontrare la domanda e l’offerta degli NPL.

Si tratterebbe di creare un sito internet dedicato solo a questo tipo di compravendita, ed accessibile a tutti. Infatti, le banche già dispongono di sistemi online, che utilizzano per la gestione degli NPL. Questi sistemi permettono già di effettuare ricerche molto precise sul tipo di NPL detenuto dalla banca, ma anche sul tipo di immobile fornito come garanzia al credito. Dal canto loro, gli operatori del mercato immobiliare dispongono di sistemi online, che classificano gli immobili in base a vari parametri, quali il prezzo, la metratura, il numero di vani, ecc.

Se questi due sistemi venissero uniti e messi a disposizione degli investitori su un apposito sito, chiunque potrebbe visitare il sito online, e cercare la tipologia di immobile che gli interessa. Questo nuovo sito dovrebbe permettere agli investitori di effettuare ricerche in base a parametri quali:

• la zona di ubicazione dell’immobile
• la tipologia di immobile. Ad esempio, non è detto che tutti trovino utile acquistare un immobile ad uso abitativo. C’è anche chi può trarre vantaggio dall’acquisto di un NPL collegato a un terreno o a un capannone industriale
• lo stato di manutenzione dell’immobile.
• il valore del credito deteriorato, e il suo prezzo di vendita

Infatti, queste sono le informazioni essenziali che servono a chi vuole investire sul mercato gli NPL nel settore immobiliare.

Acquistare NPL nel Settore Immobiliare Online: Futuro o Fantascienza?

Anche se sembra fantascientifico, questo scenario potrebbe ben presto diventare reale. Già da qualche tempo il Fondo Monetario Internazionale sta premendo affinché abbia luogo una riduzione degli NPL, anche nel settore immobiliare. Il modo migliore per ridurre i crediti deteriorati detenuti dalle banche è venderli il più velocemente possibile. Finora le banche si sono sbarazzate degli NPL mediante i prodotti finanziari derivati. Ma ormai i risparmiatori si sono fatti furbi, e preferiscono investire nel mattone anziché in debito tossico. Quindi, per le banche aprire il mercato degli NPL nel settore immobiliare può essere conveniente.

Creare un sito che permetta la compravendita degli NPL immobiliari non pone alcuna difficoltà tecnica. Bisogna capire come la legislazione italiana permette di collegare gli immobili ai NPL. Secondo noi, la nostra legislazione già permette di collegare gli immobili agli NPL, e per un motivo molto semplice. La garanzia del credito è fornita dalla prelazione ipotecaria. In parole semplici, quando tu vai in banca a chiedere un mutuo immobiliare, la banca ti chiede di fornire un altro appartamento come garanzia. E se non riesci più a pagare il mutuo, la banca diventa proprietaria del tuo immobile, perché ha il diritto di prelazione su questo immobile che tu hai ipotecato.

Ma come funziona il diritto di prelazione? Se sei un proprietario di casa che ha dato il proprio appartamento in affitto lo sai benissimo. Se un bel giorno decidi di vendere il tuo appartamento, devi prima chiedere al tuo inquilino se ha intenzione di comprarlo. Perché il tuo inquilino gode del diritto di prelazione. Se il tuo inquilino non vuole comprare l’appartamento, puoi rivolgerti ad un’agenzia immobiliare e cercare altri acquirenti. La prelazione vale non solo per te, ma anche per le banche. Stiamo cercando di spiegare in modo semplice una serie di meccanismi giuridici che nella realtà sono molto articolati e difficili da comprendere. Ma il succo è tutto qui. Collegare il mercato degli NPL al mercato immobiliare non solo è tecnicamente possibile. E’ permesso anche dalle nostre leggi.

Cosa Potrebbe Cambiare per i Piccoli Investitori?

Ma se questa soluzione diventasse realtà, come dovrebbe comportarsi chi vuole comprare casa? Sarebbe meglio andare prima in agenzia immobiliare, o controllare prima i siti web dove è possibile comprare NPL immobiliari?

La risposta giusta a questa domanda dipende dalla tua propensione al rischio. Comprare un NPL online è molto diverso dal comprare casa usando i servizi di un’agenzia immobiliare che opera online. E potrebbe essere anche più rischioso. Se ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare che opera online, la compravendita avviene nel modo tradizionale, davanti al notaio. Il sito internet serve principalmente a farti risparmiare tempo, e valutare un numero maggiore di appartamenti. Comprare un NPL online significherebbe soprattutto cercare di capire quanto realmente vale il credito deteriorato che stai comprando, qual è il valore reale dell’immobile fornito a garanzia. Ma soprattutto valutare bene tutte le informazioni e la documentazione dell’appartamento, per capire se l’immobile ha veramente le carte in regola.

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