Gli effetti della pandemia hanno investito anche il mercato immobiliare di Milano, con effetti però non sempre uguali in tutte le aree della città. Nell’articolo che segue analizzeremo l’andamento dei prezzi, la domanda, l’offerta e i dati sulle compravendite nelle diverse zone della città, comparando i dati con il periodo pre Covid.
L’andamento del mercato immobiliare a Milano
A far luce sulla situazione del mercato immobiliare nel centro di Milano e nella città meneghina in generale, ha pensato il rapporto redatto dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.
Come si poteva immaginare, a causa della pandemia le compravendite hanno subito un netto calo; infatti il 2020 si è chiuso con una perdita del 17,6% rispetto al 2019.
Sei il dato in generale potrebbe sembrare negativo in assoluto, considera però che si possono notare differenze importanti in base alla zona della città, con una prima macro differenza tra il centro di Milano e le zone periferiche.
La posizione non è però l’unica discriminante capace di fare la differenza per quanto riguarda le compravendite; infatti come abbiamo peraltro avuto più volte modo di spiegarti dalle pagine di questo blog, in seguito alla pandemia si è assistito ad un cambio di tendenze nelle preferenze degli acquirenti, a favore di metrature più ampie e verso soluzioni con spazi esterni vivibili.
Ritornando invece alle zone, considera che in linea generale tra le aree più richieste del capoluogo lombardo, continuano a registrarsi prezzi molto elevati, con soluzioni di lusso che arrivano ad un prezzo di diecimila euro al mq (per un immobile di pregio di nuova costruzione).
Un mercato in calo per il centro di Milano (ma con eccezioni)
Il primo dato che emerge dallo studio di Tecnocasa che ti abbiamo già citato in precedenza, riguarda la situazione nel centro di Milano dove la maggior parte della componente di acquisto in passato riguardava immobili acquistati a fini di investimento.
Come conseguenza della pandemia, si è assistito ad una contrazione della domanda, con la conseguenza di un sensibile calo dei prezzi e con un aumento parallelo dei tempi di vendita.
Come ti anticipavamo però, pur assumendolo come un dato di fatto, vi sono alcune zone e alcune tipologie di immobili che mantengono ancora stabili i prezzi; nello specifico stiamo parlando delle zone semicentrali e periferiche, che hanno dimostrato risultati anche migliori rispetto a quelli delle aree più centrali.
Un’altra eccezione che rende tutt’ora attivo il mercato immobiliare riguarda la tipologia degli immobili, dove gli acquisti della prima casa continuano a presentare numeri stabili, in conseguenza alle non mutate necessità di una prima abitazione da parte di molti cittadini.
È interessante leggere il dato relativo ai prezzi degli immobili per il centro di Milano; secondo Tecnocasa il secondo semestre 2020 ha fatto segnare un calo percentuale dell’1,3% rispetto al primo semestre dello stesso anno.
Il dato risulta ancora più interessante se paragonato a quello di altre zone della città; considerate esempio che nella zona Fiera-San Siro nello stesso periodo dell’anno è stato registrato un aumento del 3,6%.
Il caso delle periferie
Proprio come ti stavamo spiegando nel paragrafo precedente, per quanto riguarda la situazione nelle periferie e nelle zone meno centrali, la tendenza arriva ad assumere caratteristiche addirittura opposte rispetto a quelle registrate nel centro di Milano.
Una maggiore incertezza investe invece quelle zone di periferia interessate dalla presenza di appartamenti per studenti; a causa della mancata riapertura delle università e dall’incertezza sul futuro delle modalità della didattica, è stato registrato un impatto negativo sugli investimenti, a causa appunto della contrazione del mercato degli affitti.
Spostandosi in altre aree della città, come ad esempio nelle zone periferiche come Bovisa-Sempione, emerge invece un ritorno all’acquisto. Questa tendenza può essere spiegata in parte con gli acquisti da parte di famiglie alla ricerca di una prima casa o di una sostituzione con un immobile più grande, proprio per la tendenza di cui ti abbiamo parlato all’inizio di questo articolo.
Considera che nella zona di Bovisa-Sempione l’aumento dei prezzi che è stato registrato è pari al 3,6%, la percentuale maggiore insieme a quella delle già citate aree Fiera-San Siro.
Cosa influenza l’andamento dei prezzi?
A questo punto immaginiamo tu ti stia chiedendo come mai ci sia così tanta discrepanza nell’andamento dei prezzi rispetto al centro di Milano. Seppure la pandemia ha giocato un ruolo importante nell’andamento dei prezzi degli immobili in tutta Italia, da sola non è però sufficiente per spiegare una differenza di prezzi così importante nelle diverse zone della città.
Per quanto riguarda il caso specifico di Milano infatti, una forte spinta al cambiamento dei prezzi è data anche dai lavori in corso per le infrastrutture ed in particolare per quanto riguarda le linee della metropolitana.
La stessa dinamica è visibile anche nelle riqualificazioni più importanti che stanno interessando ad esempio lo Scalo Farini e la riqualificazione della zona attorno allo Stadio.
Considera che in queste zone parte degli acquisti è stata effettuata proprio per un investimento e anche per quanto riguarda immobili datati e con necessità di ristrutturazione.
Ritornando al caso della metropolitana che ti citavamo in precedenza, un esempio molto significativo è quello che riguarda la zona semicentrale circostante a Corso XXII Marzo, dove l’arrivo della linea quattro della metropolitana è considerato la causa diretta della crescita delle quotazioni (+1,2%).
Centro di Milano vs altre città
Fino ad ora abbiamo considerato la situazione del calo degli investimenti del centro di Milano e delle andamento immobiliare in generale della città. Ma come si rapporta la situazione di Milano rispetto alle altre grandi città italiane?
Prendendo come punto di riferimento il 2010 i dati Tecnocasa hanno dimostrato come la curva dei prezzi fosse in flessione sia per Milano sia per le altre città, pur mantenendo queste ultime un prezzo medio nettamente inferiore.
La forbice tra i prezzi medi si è tuttavia accentuata soprattutto negli ultimi tre anni, portando complessivamente nel 2020 Milano a superare la soglia di partenza.
Il dato del 2020 da solo è in grado di delineare la netta differenza, con una crescita del 2,1% di Milano contro il calo del 30% per le altre grandi città. Si tratta tuttavia di un dato globale che non tiene conto delle innumerevoli fattori che condizionano l’andamento dei prezzi immobiliari.
Abbiamo scelto però di proportelo per farti comprendere come il calo degli investimenti in centro a Milano non si rifletta sul resto del panorama immobiliare che continua ad essere decisamente variegato, come del resto la città di Milano ha sempre dimostrato.