Come abbiamo avuto modo di raccontarti più volte sul questo blog, lo scenario del mercato immobiliare italiano sta subendo diversi cambiamenti in seguito alla pandemia da Covid-19, conseguenti soprattutto alle nuove abitudini e stili di vita e alle differenze di reddito che la pandemia sta portando con sé.
C’è però un dato all’apparenza in contrasto con quanto ti abbiamo raccontato in altri post: l’aumento dell’offerta di mono e bilocali. Analizziamo meglio questo dato e per capire cosa stia realmente accendendo nel mercato immobiliare italiano e nelle grandi città in particolare.
Più monolocali e bilocali in vendita
Secondo alcuni dati estrapolati da uno studio pubblicato di recente dall’Ufficio Studi Tecnocasa, rispetto all’inizio del 2020 sarebbe aumentata la presenza sul mercato di appartamenti piccoli ed in particolare dei monolocali e dei bilocali.
Questo dato potrebbe apparire strano, anche perché dallo stesso studio emerge che la tipologia di appartamento più presente tra le offerte di vendita è il trilocale, con circa un terzo delle offerte (32,3%), seguito dai quattro locali (24,4%). Solo leggermente inferiore è la percentuale dei bilocale, che occupano il 24% degli annunci.
Tuttavia la presenza dei bilocali e dei monolocali ha fatto segnare un aumento, a probabile discapito degli appartamenti con cinque locali. Cosa sta accadendo dunque?
Domanda vs offerta post Covid
Il maggior numero di monolocali e bilocali in vendita deriva probabilmente dal desiderio di vendita di appartamenti utilizzati in precedenza con scopi diversi da quello abitativo, come nel caso degli appartamenti acquistati come investimento o utilizzati solo per gli affitti brevi.
In questo senso la maggior presenza di annunci di appartamenti di piccole dimensioni non sarebbe da leggere come una conseguenza delle maggiori richieste del mercato, quanto piuttosto di un tentativo di rivendere dei beni al momento non redditizi, almeno per lo scopo per il quale erano stati acquistati.
Questa affermazione potrebbe però averti lasciato ancora qualche dubbio; infatti non esaurisce il fenomeno della vendita di monolocali e bilocali, riscontrabile soprattutto nelle grandi città. Parallelamente ad un mercato che si rivolge agli appartamenti di piccole o medie dimensioni, le nuove richieste in campo abitativo hanno spostato la preferenza di molti verso gli appartamenti più grandi, che vengono quindi venduti più in fretta e concorrono a disegnare uno scenario mutato rispetto a qualche mese fa.
Ma com’è cambiato il mercato per i monolocali e i bilocali?
Monolocali e bilocali: i dati dell’offerta
Quanto ti abbiamo detto fino ad ora ritrae la situazione soprattutto nelle grandi città, con forti differenze in base alle città analizzata.
Iniziamo da Milano, dove secondo gli ultimi dati disponibili, l’offerta di monolocali e bilocali copre da sola più della metà delle proposte immobiliari, con il 56,3% degli annunci.
Soprattutto per il capoluogo lombardo, la forte presenza sul mercato di appartamenti di piccole dimensioni può essere dovuta anche a fattori diversi rispetto agli investimenti per gli appartamenti ad uso turistico di cui accennavamo prima. Tra questi possiamo ipotizzare la volontà di molte persone di tornare verso i luoghi di origine, anche a causa delle maggiori opportunità di smart working concesse dalle aziende.
Per Milano significativo è anche il dato dell’aumento per alcune tipologie di appartamenti, che solo per i bilocali ha visto un incremento di 4,4 punti percentuali.
Tra le grandi città, Milano è inoltre quella che detiene il record negativo per le offerte di appartamenti con cinque o più locali; questo dato non deve però esser letto come una scarsa richiesta di mercato, quanto piuttosto come una tendenza verso appartamenti di dimensioni maggiori per chi ha la possibilità di affrontare una spesa anche importante.
Anche se con distribuzioni diverse, la predominanza di appartamenti di piccole dimensioni è riscontrabile anche a Bologna, dove gli appartamenti di piccole dimensioni rappresentano il 39,9% delle proposte, seguiti a netta distanza dai trilocali, con il 27,4%.
Anche nel capoluogo emiliano la maggiore disponibilità di questa tipologia di immobili può essere correlata al Covid, con un mercato rivolto agli affitti brevi e per studenti che anche qui ha risentito della pandemia. Significativo è l’aumento dei bilocali sul mercato, che è passato dal 13,3% al 19,6%, con un incremento del 6,3%.
Spostandoci a Napoli, la situazione che si riscontra è pressoché la stessa, con il 10,20% degli annunci occupata dai monolocali, ai quali si aggiungono i bilocali nel 27,4% delle offerte immobiliari. Anche nella città partenopea la predominanza sul mercato di appartamenti piccoli è significativa, anche se rispetto ad altre grandi città a Napoli i trilocali costituiscono una quota simile a quella degli appartamenti più piccoli.
Risalendo più a nord, Roma conferma invece la presenza di un maggior numero di trilocali, che compongono il 38,6 % dell’offerta, seguiti dai bilocali con il 27,3%. Nella capitale la quota riservata ai monolocali sul mercato è invece minore, con il 7,8% degli annunci, percentuale non troppo distante da quella dei cinque locali che coprono l’8,5% del totale.
5 locali: il primato a Firenze
Ribaltiamo la prospettiva e vediamo ora in quali grandi città l’offerta di mono e bilocali aumenti in maniera meno importante. Il primato spetta a Firenze, dove tra le offerte di mercato il 22,6% è occupato da appartamenti con cinque locali, che con i quattro locali occupano più della metà delle offerte immobiliari del capoluogo toscano.
Seppur con numeri diversi, anche Genova distribuisce la maggior parte delle offerte immobiliari tra i quattro ed i cinque locali, con questi ultimi presenti nel 14,7%delle offerte di vendita. Parallelamente meno di due appartamenti dei cento in vendita in questa città sono monolocali e solo il 12,7% del mercato è costituito da bilocali.
E ora?
Se ti stai chiedendo cosa accadrà al mercato immobiliare, considera che soprattutto per i mono e bilocali la maggiore offerta si potrà tradurre in un cambiamento dei prezzi di mercato. Tuttavia pensare ad un ribasso dei prezzi di mono e bilocali considerando solo la maggiore offerta, sarebbe semplicistico, in quanto non considera tutta una serie di fattori complessi che riguardano soprattutto le nostre abitudini di spostamento e di vita più in generale.
Da questo punto di vista possiamo quindi immaginare che anche monolocali e appartamenti di dimensioni piccole in genere, ritroveranno presto il loro spazio sul mercato; fondamentale sarà però saper rispondere alle esigenze abitative ed ai bisogni anche temporanei della domanda, a partire dalla ricerca di appartamenti dotati del massimo comfort e adatti per trascorrere più tempo in casa.
Allo stesso tempo gli appartamenti più piccoli non smetteranno però di essere una soluzione anche per gli investimenti, che soprattutto nel campo turistico e dell’ospitalità potrebbero essere la risposta per chi ha la necessità di spostarsi per lavoro o per svago, ma vuole al contempo avere garantite le misure di sicurezza che spesso gli appartamenti sono in grado di offrire in misura maggiore rispetto ale grandi strutture ricettive.