Elementi per una valutazione casa corretta

Valutazione casa: Valore di mercato dell’immobile = Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito

Questa è la formula su cui si basa una valutazione casa professionale. Una formula complessa per un privato che non ha particolari conoscenze immobiliari, ma che è interessante conoscere per evitare di incappare in errori o sanzioni. Questa formula all’apparenza breve, contiene infatti tutta una serie di fattori da prendere in considerazione, che ti elencheremo nel dettaglio.

Una corretta valutazione casa è fondamentale per evitare di svendere la tua casa o di proporla ad un prezzo fuori mercato. È proprio a partire da questa stima immobiliare che si viene a configurare il prezzo di vendita o locazione. 

Va anche sottolineato che vendere ad un valore inferiore a quello catastale può creare sospetti di simulazione o evasione e avere conseguenze fiscali o penali. Per questo, anche se è molto utile sapere come si valuta il valore di una casa, nella pratica, dovrai però affidarti ad un perito (tramite un ufficio tecnico o un’agenzia immobiliare). 

Premesso questo, cerchiamo comunque di capire insieme come valutare il valore di un immobile.

 

Valutazione casa: quali elementi determinano il valore di una casa

Per capire meglio quali sono gli elementi per la corretta valutazione casa, scomponiamo la formula che abbiamo visto all’inizio per capirne meglio i fattori.

Superficie Commerciale

La superficie commerciale equivale alla superficie convenzionale vendibile ed è costituita dalle:

• superficie coperta calpestabile della casa espressa in metri quadri,
• superficie corrispondente ai muri perimetrali e interni, che in genere si calcola come il 5% della superficie coperta calpestabile,
• superfici scoperte, quindi terrazze, balconi, patii e giardini ma solo per il 30 – 33% della loro superficie,
• le pertinenze, quindi cantine, posti auto coperti e scoperti.

 

Quotazioni di mercato

La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio, basato su:

• zona omogenea in cui si trova l’immobile (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), 
• periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa,
• stato conservativo “normale”.

 

Coefficienti di merito per valutazione casa

I coefficienti di merito sono dei particolari fattori che determinano un aumento o una diminuzione della valutazione dell’immobile in riferimento a precise percentuali. Per una corretta valutazione casa, devi conoscere tutti questi coefficienti di merito. Ecco quindi una lista completa.

Stato Locativo

Lo stato locativo indica la presenza o meno di un contratto d’affitto legato all’immobile. Secondo questo criterio le abitazioni vengono classificate in:

• libere 
• con locazioni a canone libero – questo determina un -20% nel valore dell’immobile
• locate stagionalmente – questo determina un -5% nel valore dell’immobile

Piano

Le abitazioni più apprezzate sono quelle a partire dal terzo piano in su, ma solo se nell’edificio è presente l’ascensore. Ecco in base al piano, in combinazione alla presenza o meno dell’ascensore, le percentuali di diminuzione o aumento del valore di un immobile:

• seminterrato (con o senza ascensore) – 25%;
• piano terra senza giardino – 20%;
• piano terra con giardino e primo piano con o senza ascensore – 10%;
• secondo piano con o senza ascensore – 15%;
• piani superiori al secondo con ascensore + 5% o senza ascensore – 30%;
• ultimi piani con ascensore + 10%; o senza ascensore – 30%;
• attico con ascensore + 20% o senza ascensore – 20%.

Stato di conservazione

una casa di nuova costruzione o appena ristrutturata ha sicuramente un valore maggiore rispetto ad una casa in condizioni non ottimali. Vengono quindi valutate la muratura, la struttura, i rivestimenti, le finiture, i mobili fissi, la carpenteria, le vernici ed eventuali cancellate. E viene in questo modo stabilito lo stato di conservazione della casa.

Se la casa è in buono stato non si applica nessun coefficiente. Se è invece da ristrutturare si detrae un 10%. In caso di ristrutturazione si aggiunge un +5% e se la ristrutturazione è particolarmente ben fatta, questa percentuale sale al 10%. Un nuova costruzione allo stesso modo implica un +10% nella valutazione casa.

Luminosità

la presenza di luce naturale in casa per la maggior parte della giornata è una caratteristica aumenta di gran lunga il valore dell’abitazione. 

Una casa valutata come molto luminosa aumenta il suo valore del 10%. Una casa luminosa registra un +5%. Se la luminosità è nella media non si applicano coefficienti. Se invece entra poca luce naturale, la casa viene penalizzata con un -5%

Esposizione e Panorama 

Tutti sognano di avere una bella casa con vista panoramica, ed infatti questo è un importante fattore anche per la stima immobiliare. Una casa con vista esterna panoramica aumenta il suo valore del 10%, se la vista è esterna ma non panoramica, c’è comunque un +5%. Se la vista è solamente interna la casa perde di valore nella misura di un -5%. Ad una vista mista non si applicano coefficienti.

Riscaldamento

uno dei principali motivi di conflitto all’interno di un condominio, laddove ci sia un impianto centralizzato, è la gestione del riscaldamento e i relativi consumi. Per questo, un riscaldamento autonomo aumenta il valore della casa del 5%, l’assenza di riscaldamento riduce il valore del -5%. Essendo la forma di riscaldamento più comune, un impianto centralizzato non prevede coefficienti, ma può registrare un valore del +2% se dotato di contabilizzatore.

Edificio

Anche le caratteristiche dell’edificio che ospita la tua casa ha un’influenza importante. In particolare, sono l’età e le condizioni dell’edificio a determinare variazione del valore dell’immobile. Qualsiasi sia la data di costruzione dell’edificio, non si applicano coefficienti laddove le condizioni siano ‘normali’. La situazione cambia invece in caso di edifici in stato ottimale o scadente:

• Da 1 a 20 anni: il coefficiente si applica solo in caso di stato ottimale ed è -5%.
• Tra i 20 e i 40 anni: il coefficiente si applica sia per condizioni definibili come ‘ottimo stato’ per cui si prevede un +5%, sia in caso di  ‘stato scadente’ per cui si prevede invece un -10%.
• Più di 40 anni: se conservato in ottimo stato la valutazione aumenta del +10%, se lo stato è scadente la penalizzazione è del -15%.

Scopri un esempio pratico di perizia di stima immobiliare.

Conclusioni su come fare una corretta valutazione casa

Ora conosci i fattori tecnici che vanno a determinare in modo puntuale ed esatto il valore di un immobile. A questi fattori di base vengono poi in genere aggiunte una serie di considerazioni ulteriori, legate ad elementi quali:

• Zona: in riferimento al livello dei servizi, al rischio sismico, alla presenza di inquinamento sonoro, alle caratteristiche del quartiere, all’eventuale presenza di progetti di miglioramento e riqualificazione della zona,
• La classe energetica: come dimostrano i vari incentivi per la ristrutturazione o l’acquisto di case dalle alte prestazioni energetiche, l’efficienza energetica incide molto sulla valutazione casa. Tra l’altro, l’attestato di certificazione energetica (APE) è un documento obbligatorio per concludere la compravendita,
• L’andamento del mercato immobiliare: il tempismo è sicuramente fondamentale per sfruttare al meglio le fluttuazioni del mercato immobiliare e vendere o acquistare al miglior prezzo possibile.

Infine, tieni a mente che in genere i periti utilizzano i prezzi relativi ad un paio di vendite recenti comparabili per valutare un appartamento. Dopo il confronto apportano delle modifiche a tale cifra in base alle differenze significative riscontrate tra la proprietà in questione e quelle oggetto di comparazione. 

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