Come Avviene il Calcolo della Rendita Catastale

In questo articolo ti spieghiamo come viene effettuato il calcolo della rendita catastale. La rendita catastale serve per determinare la base imponibile di tutte le imposte sugli immobili, quali l’IMU e la TASI, ma anche le imposte di donazione e di successione. Si tratta di un valore attribuito al tuo immobile ai fini fiscali. Ma vediamo subito come si calcola il valore della rendita catastale.

Attenzione! Il calcolo della rendita catastale e la consultazione della rendita catastale sono due cose diverse. In questo articolo ti spieghiamo in che modo il fisco determina la rendita catastale del tuo immobile. Se vuoi conoscere come ha luogo questo calcolo, continua a leggere. Se invece stai cercando informazioni su come sapere qual è la rendita catastale del tuo immobile, leggi il nostro articolo sulla consultazione della rendita catastale.

Come Si Calcola la Rendita Catastale

La rendita catastale è calcolata in base a due parametri:

• la consistenza del tuo immobile
• le tariffe di estimo elaborate dall’Agenzia del Territorio

La consistenza dell’immobile può essere espressa in vani, o anche in metri quadri. Le tariffe di estimo invece sono determinate in base alla zona censuaria dove si trova l’immobile, alla sua categoria catastale, ed anche alla sua classe di merito. Per calcolare la rendita catastale, la consistenza del tuo immobile è moltiplicata per le tariffe di estimo. Ma cerchiamo di capire come è determinata la consistenza del tuo immobile, e come sono elaborate le tariffe di estimo

La Consistenza dell’Immobile

La consistenza del tuo immobile è espressa in vani o in metri quadri. Ma come si effettua il calcolo della superficie? In primo luogo, le unità immobiliari sono divise in categorie. Si tratta delle categorie catastali, che sono le seguenti:

• categoria A per gli immobili ad uso abitativo
• categoria B per gli edifici a carattere comunitario o sociale
• categoria C per gli immobili destinati ad attività produttive
• categoria D per gli edifici a destinazione speciale
• categoria E per gli edifici a destinazione particolare
• categoria F per gli immobili che non producono reddito

Gli immobili della categoria F sono gli unici cui non è attribuita una rendita catastale. Infatti, se questi immobili non producono reddito, non è necessario tassarli. La consistenza degli immobili della categoria A è calcolata in vani, mentre per gli immobili delle altre categorie si utilizzano i metri quadri o anche i metri cubi. A partire dal 2015 l’Agenzia delle Entrate ha inserito la superficie catastale in metri quadri in tutte le visure catastali, inclusi gli immobili da uso abitativo.

Come si Calcola la Superficie Catastale in Metri Quadri?

La superficie in metri quadri del tuo immobile è determinata in base alla planimetria catastale. La superficie catastale è espressa in metri quadri calpestabili. Si tratta della superficie dell’immobile inclusi i muri perimetrali e le pareti divisorie. Più in particolare, la superficie catastale include:

• tutti i vani principali del tuo immobile, e tutti gli accessori: abbiamo tutti i locali del tuo immobile ma anche locali quali il bagno, la cucina, l’ingresso. Lo spessore dei muri perimetrali è calcolato fino ad un’ampiezza di 50 cm
• tutti i vani indiretti: si tratta di vani quali ripostigli, cantine, rimesse o altri. Il calcolo della superficie di questi vani ha luogo in modo leggermente diverso. Se i vani indiretti comunicano con i vani principali del tuo immobile, si considera il 50% della loro superficie effettiva. Se invece questi vani non comunicano con i vani principali, si considera solo il 25% della superficie effettiva.

Le regole seguite per calcolare la superficie di balconi, terrazzi e tutte le superfici scoperte sono molto  simili:

• se un balcone o un terrazzo comunicano con i vani principali del tuo immobile, si calcola il 30% della superficie reale, fino a un massimo di 25 metri quadri. La superficie che eccede i 25 metri quadri viene calcolata al 10%
• se invece un balcone o un terrazzo non comunicano con i vani principali dell’immobile, si calcola il 15% della superficie, fino ad un massimo di 25 metri quadri. Oltre questo valore, è considerato solo il 5% della superficie reale
• le superfici scoperte, come cortili, giardini o altro, sono calcolate in misura del 10%, fino ad arrivare alla superficie dei vani principali dell’immobile. Superato questo valore, si applica un coefficiente pari al 2% della loro superficie. In altre parole, se hai un appartamento di 100 metri quadri, ed un cortile ampio 50 metri quadri, sarà considerato solo il 10% della superficie del cortile, ovvero 5 metri quadri. Se il cortile però è più grande del tuo appartamento, si calcola il 2% della sua superficie reale.

Una volta determinata la superficie dell’immobile, è necessario moltiplicarla per le tariffe di estimo.

La Zona Censuaria dell’Immobile

Come abbiamo visto, per calcolare la rendita catastale la superficie di un immobile è moltiplicato per le tariffe d’estimo. Le tariffe di estimo a loro volta sono calcolate in base alla zona censuaria. Ma cos’è la zona censuaria di un immobile? La zona censuaria è una parte del territorio comunale. Nel caso di comuni molto grandi, come i comuni di Milano, di Roma, ma anche di Torino e Firenze, il territorio comunale è diviso in più zone di censo. I comuni più piccoli in genere hanno una sola zona censuaria. La zona censuaria è utilizzata per determinare la redditività del tuo immobile.

Secondo il Decreto del Presidente della Repubblica n. 138 del 1998, la zona censuaria è “una porzione omogenea di territorio provinciale, che può comprendere un solo comune o una porzione del medesimo, ovvero gruppi di comuni, caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socioeconomiche”. Ogni zona censuaria a sua volta può essere divisa in microzone omogenee per le caratteristiche urbanistiche, socioeconomiche, ma soprattutto delle unità immobiliari. La delimitazione delle zone censuarie è effettuata dai comuni. Per conoscere in quale zona censuaria si trova il tuo immobile, è sufficiente effettuare una visura catastale online.

Quando effettui una visura catastale, ottieni non solo la rendita catastale, ma anche tutti i dati dell’immobile, che di fatto sono utilizzati per il calcolo della rendita catastale, quali:

• la superficie dell’immobile, ed i suoi metri quadri
• la zona censuaria, la categoria dell’immobile, la sua classe e la sua consistenza
• i dati identificativi catastali
• altre informazioni quali l’indirizzo, il numero civico, l’interno, i nomi degli intestatari dell’immobile.

Ad ogni zona censuaria sono attribuite delle tariffe precise. Queste tariffe possono essere consultate presso qualsiasi ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate.

Le Tariffe di Estimo

Le tariffe di estimo sono determinate dall’Agenzia delle Entrate. Queste tariffe sono usate per conoscere il reddito che frutta un bene immobile, al netto sia di tasse ed imposte, che di eventuali spese. Se vuoi conoscere le tariffe di estimo, puoi consultare il sito  della Gazzetta Ufficiale. Per ottenere la tariffa di estimo del tuo immobile, dovrai inserire i seguenti dati:

• la Provincia e il Comune di ubicazione dell’immobile
• la zona censuaria
• il numero di vani utili
• la superficie in metri quadri

questi dati sono riportati sulla visura catastale. Un altro modo per venire a conoscenza della tariffa di estimo applicabile al tuo immobile è usare il software Docfa.

Le tariffe di estimo sono stabilite in modo diverso da Comune a Comune, e considerano parametri come la qualità dell’immobile, ma anche la sua classe. Le tariffe di estimo sono periodicamente aggiornate. Le tariffe vigenti sono state introdotte per la prima volta dal Decreto del Presidente della Repubblica del 29 luglio 1973, ed aggiornate nel 1990 dal Decreto del Ministero delle Finanze n. 3/355. Quest’ultimo decreto è molto importante, perché ha stabilito la rivalutazione delle tariffe di estimo ogni 10 anni. Questa rivalutazione è necessaria perché nel tempo i quartieri delle nostre città cambiano. Quartieri che una volta erano di lusso purtroppo hanno subito un degrado, e quindi un immobile ubicato in questi quartieri non frutta più lo stesso reddito che in passato. Però può accadere anche il contrario: quartieri una volta popolari, periferici, nel tempo si riqualificano, e quindi un immobile in questo quartiere può aumentare di valore e fruttare un reddito maggiore.

La revisione delle tariffe di estimo tiene conto di tutto ciò. Malgrado la loro revisione, gli estimi catastali a volta continuano ad essere poco realistici. Ad esempio, con gli estimi vigenti può accadere che un appartamento di una quarantina di metri quadri abbia una rendita catastale simile a quella di un appartamento di lusso, solo perché si trova nella stessa microzona.  Per determinare le tariffe di estimo in modo più giusto, il Decreto Salva-Italia aveva proposto una revisione delle tariffe di estimo catastale. Come ti abbiamo spiegato parlando della superficie in metri quadri degli immobili, Agenzia delle Entrate dal 2015 ha adottato questo parametro, per calcolare la consistenza dell’immobile.

La riforma degli estimi catastali, se finalmente andrà a buon fine, potrebbe introdurre molte novità e cambiamenti. Però nel frattempo i proprietari di casa potranno continuare a dormire sonni tranquilli. Fin quando la riforma del catasto non sarà attuata, le rendite catastali resteranno invariate.

In Sintesi

La rendita catastale è calcolata moltiplicando la consistenza del tuo immobile in metri quadri, per le tariffe di estimo catastale elaborate dall’Agenzia del Territorio. La consistenza dell’immobile in metri quadri è determinata tenendo conto dei metri quadri calpestabili. La superficie delle pertinenze e dei vani indiretti non è calcolata per intero, ma solo in parte. Le tariffe di estimo sono calcolate in base alla zona censuaria dove si trova il tuo immobile. La zona censuaria è un’area del tuo Comune, omogenea per condizioni socio-economiche, ed anche per la tipologia di immobili.

Il governo ha più volte proposto una riforma delle tariffe di estimo, che potrebbe variare notevolmente il valore della rendita catastale. Finora, però, questa riforma non è stata attuata, quindi le rendite catastali per il momento non subiranno cambiamenti.