Il Calcolo della Rendita Catastale Presunta: Tutto Quello che Devi Sapere

Nella nostra guida definitiva alla rendita catastale, abbiamo accennato alla rendita catastale presunta. Ti abbiamo spiegato che questo tipo di rendita catastale è una rendita catastale provvisoria, che viene calcolata prima che la rendita catastale effettiva sia disponibile, per consentire la tassazione dell’immobile.

In questo articolo invece parliamo del calcolo della rendita catastale presunta in modo approfondito. Se sei il proprietario di un immobile che non è mai stato dichiarato al catasto, oppure che non è accatastato correttamente, continua a leggere, perché qui troverai tutte le informazioni che ti servono.

Cosa è la Rendita Catastale Presunta

La rendita catastale presunta è stata introdotta nel 2011, dopo la conversione del Decreto Legge n. 78, del 31 maggio 2010. Si tratta di un tipo di rendita che ha la finalità di contrastare l’evasione e l’elusione fiscale, attribuendo un valore anche agli immobili che non sono stati accatastati. Secondo il Decreto Legge, la rendita catastale presunta va obbligatoriamente calcolata per:

• gli immobili che al 31 dicembre 2010 non risultavano dichiarati al Catasto. Si tratta di tutti gli immobili abusivi
• gli immobili che entro la stessa data avevano subito interventi edilizi, che producevano una variazione di consistenza, o anche che cambiavano la destinazione d’uso dell’immobile. In pratica, si tratta di tutti gli immobili che hanno subito interventi di ristrutturazione mai dichiarati. Ma anche degli immobili che hanno subito un cambiamento della destinazione d’uso. Pensiamo a chi è proprietario di una cantinola o di una pertinenza, che ha ristrutturato ed adibito ad Airbnb. Ma anche ai proprietari di garage e capannoni, che sono stati rimessi a nuovo ed adibiti a spazi espositivi o addirittura a locali commerciali.

Entro il 31 dicembre 2010 i proprietari di immobili non dichiarati al catasto, o che avevano subito interventi di ristrutturazione mai comunicati, dovevano presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale all’Agenzia del Territorio. Chi non ha presentato questa dichiarazione si è visto attribuire una rendita catastale presunta d’ufficio, e si è ritrovato a dover pagare IMU e TASI in base a questa rendita.

Ma come ha fatto Agenzia del Territorio a capire chi aveva un immobile non dichiarato? Semplice: Agenzia del Territorio ha effettuato delle ricognizioni, esaminando gli immobili dall’esterno, ma anche scattando foto aeree. Le ricognizioni ed i sopralluoghi di Agenzia del Territorio continuano ancora adesso, quindi è bene stare in guardia, e mettersi in regola il più presto possibile.

Quindi se hai ristrutturato casa senza presentare la dichiarazione di inizio lavori, oppure sei intestatario di un immobile non iscritto al catasto, il nostro consiglio è di rivolgerti al più presto ad un tecnico abilitato. Sanare la tua posizione è importante, soprattutto per evitare che Agenzia del Territorio attribuisca una rendita catastale presunta al tuo immobile. Ma cerchiamo di capire il perché.

Calcolare la Rendita Catastale Presunta: La Precisione Innanzitutto

Che male c’è se Agenzia delle Entrate attribuisce una rendita catastale presunta? Alla fine, la rendita catastale presunta è un valore provvisorio, che sarà sostituito dalla rendita catastale definitiva. Quindi perché perdere tempo a contattare un tecnico esterno, per calcolare la rendita catastale presunta?  Ci sono due buoni motivi per anticipare le mosse del fisco:

• la rendita catastale presunta è un valore molto importante, e per questo motivo deve essere calcolato con precisione, ed essere il più vicino possibile alla rendita catastale definitiva.  Se in futuro dovessero essere riscontrate delle discrepanze tra la rendita catastale presunta e quella definitiva, potresti ritrovarti in un contenzioso amministrativo o fiscale. I soldi che hai risparmiato sulle tasse, calcolando magari una rendita catastale presunta più bassa del reale, se ne andrebbero in fumo durante il contenzioso. Ma un calcolo molto preciso della rendita catastale presunta è sufficiente ad evitare questo rischio;
• la rendita catastale presunta non è calcolata come la rendita catastale definitiva. Il calcolo di questo tipo di rendita segue delle modalità semplificate, che si basano su una stima della metratura del tuo appartamento. Non è detto che la rendita catastale presunta sia inferiore a quella definitiva. Poiché il calcolo si basa su valori approssimativi, secondo noi è facile che la rendita catastale presunta, se calcolata dall’Agenzia, sia superiore alla rendita catastale effettiva. Il risultato? Dovrai pagare più tasse. Le tasse che paghi in eccesso in futuro ti verranno rimborsate, ma nel frattempo tu dovrai sborsare più soldi di quanto vorresti.

Per calcolare la rendita catastale presunta, affidati sempre a un geometra esperto ed affidabile. Fidati di chi ti spiega subito tutti i rischi di un calcolo della rendita catastale presunta che dà un valore troppo basso. Fuggi a gambe levate da chi ti propone di dichiarare una rendita catastale presunta che non corrisponde a quella definitiva. Per un geometra o un tecnico abilitato, capire quale sarà il valore della rendita catastale definitiva è facile.

Come Si Calcola la Rendita Catastale Presunta

Tutte le regole su come calcolare la rendita catastale presunta si trovano nel Provvedimento del 19 aprile 2011 del Direttore dell’Agenzia del Territorio. Le modalità di calcolo sono semplificate, e si basano su dati meno precisi di quelli utilizzati per il calcolo della rendita catastale definitiva. I valori utilizzati sono:

• la classe dell’immobile. La classe dell’immobile è determinata in base a un sopralluogo esterno, oppure ad informazioni fornite dai Comuni. In genere gli immobili sono classati nella classe media della categoria catastale di appartenenza.
• la consistenza dell’immobile. La consistenza dell’immobile è calcolata tenendo conto della superficie che è possibile dedurre mediante rilievi aero-fotografici, ed anche effettuando un sopralluogo esterno all’immobile, che valuta il numero di piani dell’immobile, e la sua altezza. Per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo, la consistenza è determinata dividendo la superficie complessiva del fabbricato, per la superficie media degli immobili censiti al catasto nella stessa categoria, e che si trovano nella stessa zona di censo.

In pratica, questo significa che la rendita catastale presunta potrebbe essere più alta della rendita catastale effettiva. Se il tuo appartamento è più piccolo della media di tutti gli appartamenti che si trovano nella stessa zona censuaria, la divisione avrà un quoziente superiore alla metratura reale dell’appartamento. Questo perché i rilievi non sono effettuati misurando l’immobile dall’interno, ma effettuando una stima della superficie.

L’Attribuzione d’Ufficio della Rendita Catastale Presunta

Se non presenti la dichiarazione di aggiornamento catastale, Agenzia del Territorio provvede a calcolare la rendita catastale presunta. Evitare che Agenzia del Territorio attribuisca la rendita catastale presunta è importante. E non solo per risparmiare su IMU e TASI. L’attribuzione della rendita catastale presunta non avviene in modo gratuito. Agenzia del Territorio accolla i costi per il calcolo della rendita catastale presunta al proprietario dell’immobile. Ecco quali sono gli oneri da pagare:

• 130 Euro, per coprire le spese generali e di predisposizione dell’istruttoria per il calcolo della rendita catastale presunta
• 80 Euro, per rimborsare le spese necessarie ad effettuare il sopralluogo presso il tuo immobile
• 50 Euro, per il classamento ed il calcolo della rendita su ogni unità immobiliare
• 20 Euro, per la notifica dell’accertamento della rendita catastale

Inoltre sarà necessario saldare la parcella del tecnico abilitato, che provvederà a dichiarare la rendita catastale effettiva. Se invece cerchi di anticipare il fisco, riuscirai a risparmiare gli oneri per il calcolo della rendita catastale provvisoria. 280 Euro non sono tanti, ma non sono neanche pochi. Pensaci!