La Mini-Guida di Gromia alla Stima Immobiliare

Tutti sanno che la stima immobiliare è utile a determinare il valore commerciale del tuo immobile. Però quando arriva il momento di mettere la propria casa sul mercato, molto spesso si inizia a fare confusione tra la stima immobiliare, la valutazione immobiliare, e anche le quotazioni dell’Osservatorio Mobiliare Italiano.  In questo articolo quindi ti spieghiamo qual è la differenza tra la stima immobiliare e la valutazione immobiliare.

1. Cos’è la Stima Immobiliare?

La stima immobiliare è uno studio che ti permette di conoscere il valore di mercato del tuo immobile. Si tratta di una stima precisa, ma meno affidabile di una vera e propria valutazione immobiliare effettuata da un professionista. Questa procedura è utile in ogni caso, perché:

• può essere effettuata in maniera gratuita dalle agenzie immobiliari, sia quelle tradizionali sia le agenzie immobiliari online
• è molto veloce. Quindi se stai pensando di comprare casa e vuoi avere un’indicazione affidabile dei prezzi di mercato, richiedere una stima immobiliare può esserti molto utile. Se vuoi vendere casa, la stima immobiliare ti mette al sicuro dal rischio di sottovalutare o sopravvalutare il tuo immobile.

La stima immobiliare è diversa dalla quotazione OMI. La quotazione OMI è molto utile per avere un’idea di massima del valore del tuo appartamento. Però offre informazioni meno precise della stima immobiliare, poiché si basa su un campione di appartamenti simili al tuo, ma non prende in considerazione le caratteristiche specifiche cel tuo appartamento.

2. Da Cosa è Dato il Valore di un Immobile?

I fattori che formano il valore di un immobile sono veramente molti. Qui non te li elenchiamo tutti, però se vuoi avere un’idea più chiara di cosa si prende in considerazione quando si stima il valore di un immobile puoi dare un’occhiata a questo esempio di stima immobiliare. In linea di massima, i fattori più importanti che influiscono sul valore del tuo immobile sono:

• la tipologia: ad esempio il valore di mercato degli immobili ad uso abitativo in genere è sempre inferiore dal valore degli immobili ad uso commerciale
• la metratura: più il tuo appartamento è grande, più il suo valore di mercato aumenta. I proprietari di un appartamento piuttosto grande molto spesso lo dividono in due mini-appartamenti, per massimizzare le entrate da un’eventuale vendita o dalla locazione. Si tratta di un’ottima idea, a patto che si riesca a vendere o ad affittare entrambe gli appartamenti più o meno allo stesso tempo
• la presenza di pertinenze: un appartamento con box o garage, magari anche con un giardino o un terrazzo vale più di un appartamento dotato solo di un balconcino, e senza rimessa per le auto
• lo stato di manutenzione: lo stato di manutenzione è molto importante, e spesso riesce a far crollare il valore di mercato di appartamenti ubicati in zone molto centrali, e dalla metratura piuttosto ampia. Se l’acquirente deve affrontare spese di ristrutturazione piuttosto consistenti, preferirà acquistare un immobile in condizioni migliori.

3. Quanto è Importante la Zona di Ubicazione del Mio Appartamento?

Moltissimo. La zona di ubicazione non è l’unico parametro che viene considerato nella stima del tuo appartamento, ma incide molto sul suo valore. I prezzi degli appartamenti variano moltissimo tra il centro della città e la periferia, oltre che tra città grandi e piccoli paesi. Ma come mai?

Le città più grandi, come Milano, Roma e Firenze presentano una domanda immobiliare sempre molto alta, perché moltissime persone vi si trasferiscono ogni anno per motivi di lavoro o di studio. Che dire poi dei turisti in arrivo da tutto il mondo? Le città più piccole, per non parlare dei paesi, invece offrono opportunità di lavoro e di studio minori, quindi attirano meno persone.

Ma il valore di un appartamento può variare sensibilmente anche nelle grandi città. Un appartamento molto centrale, vicino alla fermata della metro, a monumenti, a servizi avrà un valore superiore ad un appartamento ubicato in periferia. La stima immobiliare tiene conto di tutti questi fattori esaminandoli uno ad uno, e comprendendo come incidono sul prezzo di vendita o di affitto del tuo immobile.

4. Quanto Conta la Classe di Efficienza Energetica?

Risparmiare sull’efficienza energetica di un appartamento non è mai una buona idea. Infatti la classe di efficienza energetica di un immobile conta molto nella stima del suo valore. Acquistare un appartamento privo di impianto di riscaldamento, o con un impianto poco efficiente significa dover sostenere notevoli spese, e l’acquirente quindi cercherà di scendere sul prezzo, o cercherà un appartamento di tipo diverso. Un discorso simile è valido per gli affitti. Chi cerca casa spesso preferisce risparmiare sulle spese di riscaldamento, e una classe di efficienza energetica alta aiuta.

L’efficienza energetica non è data solo dagli impianti, ma da tanti altri fattori che vengono considerati durante la stima del tuo immobile, e che favoriscono il risparmio di energia. Si tratta, ad esempio, della coibentazione dell’immobile, della qualità degli infissi e dei serramenti, della presenza di pannelli solari e altro.

La classe energetica del tuo appartamento è indicato dall’Attestato di Prestazione Energetica, l’APE, che descrive tutti i fattori che contribuiscono all’efficienza energetica del tuo immobile. L’APE non è rilasciato dalle agenzie immobiliari, ma da un certificatore energetico, ovvero un professionista abilitato a compiere questo tipo di valutazione.

5. Perché Una Stima Immobiliare Precisa è Importante?

Chi non vuole affidarsi a un professionista o a un’agenzia per effettuare una stima immobiliare molto spesso si affida alle quotazioni OMI. Si tratta di un modo per risparmiare il più possibile. Ma è anche un modo molto rischioso. Le quotazioni OMI sono quotazioni di massima, che spesso possono essere inferiori al vero valore di mercato del tuo appartamento.

Che tu voglia vendere casa o affittarla, la stima immobiliare precisa è importante perché riesce a determinare il valore di mercato effettivo del tuo immobile. Se sottostimi il tuo appartamento, quasi sicuramente riuscirai a trovare un acquirente o un inquilino in tempi brevissimi. Però ricaverai anche un profitto minore di quello che avresti potuto ottenere con l’aiuto della stima immobiliare.

Se invece sovrastimi il tuo appartamento, potrebbe restare sul mercato per mesi, se non addirittura per un paio di anni. Infatti chi vuole comprare casa o sta cercando un appartamento in affitto ha un’idea molto chiara dei prezzi di mercato, e riesce a capire subito se una proprietà è sopravvalutata.

6. Quanto E’ Importante una Stima Immobiliare Professionale?

Capire qual è il livello degli affitti, o dei prezzi degli appartamenti in una determinata zona non è difficile. E’ sufficiente controllare i prezzi di affitto o vendita presso le agenzie immobiliari fisiche o in internet. Però se decidi il prezzo di vendita o di affitto del tuo appartamento in base a queste informazioni rischi brutte sorprese. Il valore di un immobile è dato dalle sue caratteristiche anziché dalla media dei prezzi di vendita o di affitto in zona.

Una stima immobiliare effettuata da un professionista quindi è indispensabile per conoscere quanto veramente puoi chiedere a un acquirente o un inquilino. Un professionista nota subito tante caratteristiche di un appartamento, cui il proprietario di solito non fa attenzione. Poi, oggi tantissime agenzie online effettuano la stima del valore immobiliare gratis, senza alcun impegno, anche se non sei tra i loro clienti.

7. Posso Effettuare una Stima Immobiliare in Rete?

Certamente. Basta fare un giro veloce su internet, per trovare tantissimi siti che effettuano una stima immobiliare gratis, e in pochi secondi. La stima non è effettuata da un professionista, ma da un programma che prende in considerazione solo alcune caratteristiche del tuo appartamento, quali:

• la città o il comune
• la metratura
• il piano di ubicazione
• la presenza di pertinenze

e altre. Queste stime sono molto utili, ma non si basano su una vera e propria visita del tuo appartamento. Inoltre programmi di tipo diverso possono escludere fattori che contribuiscono ad aumentare il valore del tuo immobile: le caratteristiche della zona di ubicazione, quali la vicinanza ai trasporti pubblici, a monumenti, luoghi di interesse storico o altro, lo stato di manutenzione, la vista che si gode da finestre o balconi.

La stima immobiliare in rete è ottima per capire se il prezzo di vendita o di acquisto che hai in mente è vicino ai prezzi di mercato. Ma se stai cercando una stima veramente precisa, l’aiuto di un professionista che visita il suo appartamento, lo osserva e ne valuta le caratteristiche è indispensabile.

8. Come Posso Capire se il Professionista Immobiliare è Bravo?

Capire il livello di professionalità di chi ti sta davanti non sempre è facile. Soprattutto se il professionista effettua stime molto tecniche.  Non è un segreto che le agenzie immobiliari guadagnino grazie alle commissioni di intermediazione. Quindi se devono compiere delle stime immobiliari realistiche, la tentazione di sovrastimare il valore del tuo appartamento c’è sempre. Noi però ti diamo un paio di dritte che ti aiutano a capire se chi sta stimando il valore del tuo appartamento conosce bene il suo mestiere:

1. la valutazione immobiliare è offerta gratuitamente? Un’agenzia immobiliare affidabile, pur di offrire un servizio migliore della concorrenza, non esita a mettere a tua disposizione un professionista, che effettua la valutazione immobiliare gratis
2. il professionista riesce a spiegarti in modo semplice quali caratteristiche contribuiscono al valore del tuo appartamento?
3. l’agenzia e il professionista rispondono in modo chiaro e preciso alle tue domande, oppure cercano di evitarle, e danno risposte vaghe?
4. il professionista ti fa capire in che modo effettua la valutazione immobiliare? Non è necessario che il professionista spieghi tutte le formule di calcolo e i metodi utilizzati per la valutazione, perché si tratta di calcoli molto complessi. Però se gli chiedi come effettua la valutazione, deve spiegarti in modo semplice quale tipo di calcoli effettua.
5. il professionista rispetta i tempi della valutazione, oppure consegna la valutazione in ritardo?

Se hai risposto di sì ad almeno tre di queste domande, allora hai incontrato un professionista serio, che stimerà il valore del tuo immobile in modo preciso.