Diana della SpinaQualche giorno fa ti abbiamo parlato della valutazione OMI, spiegandoti cosa sono e a che servono. Se non hai ancora letto il nostro articolo, qui puoi consultare la nostra mini-guida alle quotazioni OMI. Il primo passo da fare per chi vuole vendere casa o affittarla è capire qual è il valore dell’immobile. Se non sai quanto realmente vale il tuo immobile stabilire un prezzo di vendita o un canone di locazione accettabile dal mercato è più difficile, e il rischio è quello di ritrovarsi con l’appartamento invenduto o sfitto.
Ma quanto è utile la valutazione OMI rispetto ad una stima immobiliare? Dipende dalle tue esigenze. Per aiutarti a capire se la valutazione OMI è veramente utile, facciamo il confronto con la stima eseguita da un professionista.
1. Quanto E’ Precisa la Valutazione OMI?
La valutazione OMI è meno precisa della stima del valore immobiliare. Come le valutazioni di Borsino Immobiliare, anche la valutazione OMI fornisce delle indicazioni di massima sul valore del tuo appartamento. Si tratta di una presunzione di valore, non del valore reale del tuo immobile. Come mai? Questo dipende da come la valutazione OMI è eseguita.
La valutazione OMI non si basa sulle caratteristiche e sull’ubicazione dell’immobile che hai comprato a prezzo di tanti sforzi e fatica. Questo tipo di valutazione si basa su un campione di immobili che si trovano in zone territoriali omogenee. L’Agenzia delle Entrate seleziona un numero minimo di appartamenti per ogni zona OMI, e fa una media del loro valore di mercato. Quindi la valutazione OMI ti dice qual è il valore medio degli appartamenti inclusi nel campione, ma non ti fa conoscere quanto vale il tuo appartamento. Se vuoi saperne di più su come sono elaborate le valutazioni OMI, puoi leggere le note metodologiche dell’Agenzia delle Entrate.
La stima immobiliare è molto più precisa della valutazione OMI, perché prende in considerazione tutte le caratteristiche del tuo appartamento. Quali? Te ne elenchiamo solo alcune:
- la superficie commerciale
- lo stato di conservazione dello stabile
- l’anno di costruzione
- l’ubicazione del tuo appartamento
- il livello di efficienza energetica
- le condizioni degli impianti
- il piano di ubicazione del tuo appartamento
- l’esistenza di pertinenze, quali giardini, garage, box auto e altro
Trovi l’elenco completo delle caratteristiche usate per stabilire il prezzo di mercato del tuo appartamento nel nostro articolo su come calcolare il valore del tuo immobile. Ma non finisce qui, perché in un altro articolo sul calcolo del valore di un immobile trovi anche un esempio di calcolo. Queste e altre informazioni sono incluse in una perizia, che stima il valore del tuo immobile.
2. Il Valore del Mio Immobile Può Essere Superiore alla Valutazione OMI?
Il tuo immobile può valere più della valutazione OMI, o anche di meno, perché la valutazione OMI è indicativa. Considera che la Corte di Cassazione non accetta la sola valutazione OMI come prova sufficiente del valore di un immobile.
Hai un immobile da far valutare? Visita il sito
3. C’è Una Differenza tra la Valutazione OMI e i Prezzi di Mercato?
Per capire se esiste una differenza tra i prezzi di mercato e le valutazioni immobiliari OMI dobbiamo conoscere bene il prezzo di mercato. Non è facile. Per conoscere i prezzi di vendita puoi visitare le agenzie immobiliari e vari siti internet. Poi puoi ricavare la valutazione OMI, e confrontare i prezzi. Ma si tratta di informazioni approssimative.
Ad esempio, sei proprietario di un appartamento di 200 metri quadri a due passi da Santa Maria Novella a Firenze. Hai fatto un giro tra le agenzie immobiliari, hai consultato tanti annunci su internet, e parlato con altri proprietari. E sai che un appartamento di quel tipo costa più o meno un milione di Euro. Qual è la valutazione OMI? Il sito dell’Agenzia delle Entrate indica i valori minimi e massimi dell’appartamento al metro quadro:
- il valore minimo di mercato è di 2.800 Euro al metro quadro
- il valore massimo invece è di 4.000 Euro al metro quadro
quindi secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare il tuo appartamento potrebbe vendersi ad un prezzo minimo di 504.000 Euro, o a un prezzo massimo di 720.000 Euro. Se accettiamo la valutazione OMI minima, abbiamo una differenza di circa mezzo milione di Euro rispetto al prezzo di mercato. Se invece accettiamo la quotazione massima, la differenza è almeno di 320.000 Euro.
Anche facendo un confronto molto approssimativo tra i prezzi di mercato e le valutazioni OMI, la differenza di prezzo c’è, e si vede.
4. A Cosa Serve la Valutazione OMI?
Questo non significa che la valutazione OMI sia inutile. La valutazione OMI è usata dall’Agenzia delle Entrate per accertare il valore degli immobili, e per calcolare le imposte che vanno versate per la compravendita, ma anche per la donazione di un immobile, per la successione, ed infine la Tasi e l’IMU.
La valutazione OMI quindi non è una procedura di stima immobiliare. La stima immobiliare è una procedura diversa, che si basa sul Codice delle Valutazioni Immobiliari. Mentre i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono delle semplici statistiche.
5. La Valutazione OMI è Gratuita?
Si. La valutazione OMI è sempre gratuita. Tutti i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliari possono essere consultati sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Ma anche la stima immobiliare è gratis. Un’agenzia immobiliare affidabile, sia che si tratti di un’agenzia fisica o di un’agenzia che lavora online, ha a sua disposizione una squadra di professionisti, ed effettua la stima del valore del tuo immobile gratis, e senza impegno.
Le valutazioni OMI non sono su internet gratis perché l’Agenzia delle Entrate vuole aiutare i proprietari di casa a conoscere il valore dei loro appartamenti. Questi dati sono online per aiutare i cittadini a capire come l’Agenzia delle Entrate stabilisce il livello delle imposte. Si tratta di uno scopo molto diverso.
6. Quali Sono i Tempi della Valutazione OMI?
Ottenere una valutazione OMI è velocissimo. Come ti abbiamo spiegato nel nostro articolo sulle quotazioni OMI è sufficiente visitare il sito dell’Agenzia delle Entrate, consultare la banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, e individuare le fasce minime e massime del prezzo di vendita e del canone di locazione. Questa operazione richiede pochissimi minuti.
Ma quanto tempo occorre per ottenere una stima del valore del tuo appartamento? I tempi della stima sono un po’ più lunghi, perché la stima è effettuata da un professionista, che redige una perizia. Il professionista deve esaminare il tuo appartamento, valutarne le caratteristiche, e prendere in considerazione tutti i fattori che possono aumentare o diminuire il suo valore.
7. La Valutazione OMI E’ Migliore delle Stime Immobiliari Gratis su Internet?
Tanti siti internet mettono a tua disposizione dei programmi che ti aiutano a calcolare la stima del valore del tuo immobile. Questi programmi prendono in considerazione solo alcune caratteristiche del tuo appartamento, quali la metratura, il numero di locali, la presenza di pertinenze. Quindi non riescono a offrirti un’indicazione precisa del valore.
La valutazione OMI non è migliore o più affidabile delle stime immobiliari che puoi effettuare gratis sui siti internet. In entrambe i casi si tratta di stime e calcoli approssimativi.
8. La Valutazione OMI E’ Utile Anche Per il Mercato delle Locazioni?
La valutazione OMI indica non solo il prezzo di vendita al metro quadro, ma anche i livelli minimo e massimo del canone di locazione. Però fa riferimento al canone di locazione stabilito dal mercato. Quindi può esserti utile se stai pensando di dare in affitto il tuo appartamento con un contratto 4 + 4 a canone libero. I livelli del canone concordato però possono essere molto diversi dai dati dell’OMI, perché sono stabiliti di comune accordo dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini.
I dati OMI possono essere utili a chi vuole avere un’idea, in linea di massima, dei livelli del canone libero. Però questi dati non sono mai precisi quanto una stima del valore immobiliare.
9. Perché Tante Persone Usano la Valutazione OMI?
A questo punto ti starai chiedendo perché tante persone continuano a calcolare il valore del proprio immobile usando la valutazione OMI.
C’è chi non vuole rivolgersi alle agenzie immobiliari tradizionali, per risparmiare sui costi della compravendita dell’appartamento, e quindi cerca di fare da sé. Chi ha deciso di non rivolgersi a un’agenzia immobiliare può sempre richiedere una stima a un professionista. Ma tante persone preferiscono non richiedere una stima del valore immobiliare, perché i servizi di un professionista costano.
C’è anche chi crede che le valutazioni OMI siano precise. Si tratta di persone che cercano di vendere o di affittare casa per la prima volta, e stanno iniziando a conoscere il mercato immobiliare. In genere dopo aver consultato la banca dati OMI, queste persone notano subito la differenza tra la valutazione OMI e i prezzi di mercato.
10. Quindi Conviene Lasciar Perdere la Valutazione OMI?
La valutazione OMI è un’informazione molto utile, e va usata nel modo giusto. Conoscere la valutazione OMI è importante soprattutto in caso di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.
I dati dell’Osservatorio ti permettono di avere un’idea approssimativa dei prezzi del mercato delle vendite e degli affitti. Però vanno confrontati sempre con tante altre informazioni. Se vuoi vendere casa, o anche darla in affitto, è importante non solo conoscere bene il mercato immobiliare. E’ importante anche capire quali tipi di valutazione esistono, quanto sono affidabili, e come usarle. Quindi consulta la valutazione OMI, però ricorda sempre che il valore del tuo appartamento può essere molto superiore alla quotazione che trovi sul sito dell’Agenzia delle Entrate.