Compravendita Fittizia Tra Parenti: Come Funziona e A Cosa Prestare Attenzione

Vorresti trasferire la proprietà del tuo immobile ad un figlio o un fratello senza procedere ad una classica compravendita? 

Se la donazione consente il trasferimento della proprietà senza passaggio di denaro ma con una serie di rischi legati alle eventuali contestazioni di eredi o creditori, un’alternativa è la compravendita fittizia tra parenti. Andiamo a vedere in cosa consiste, come si svolge e a cosa fare attenzione. 

Prima precisiamo che, anche se simulare una vendita tra parenti non è un atto di illecito né fonte di responsabilità dei contraenti verso terzi, bisogna essere consapevoli che la legge interviene a tutela degli interessi di eventuali parti lese dall’operazione, entro certi termini, ovvero se possono provare la simulazione e la lesione del proprio diritto.

 

Come si realizza una compravendita fittizia tra parenti

La vendita fittizia si verifica soprattutto in ambito familiare e si possono verificare due gradi di ‘simulazione’:

• Simulazione relativa, la vendita nasconde l’intento di donare il bene. Per evitare contestazioni, si finge un trasferimento di denaro che non avviene o che viene restituito a diverso titolo in un secondo momento. Un esempio di simulazione relativa è il vitalizio alimentare, in cui il corrispettivo non è denaro ma un’obbligazione in natura. La vendita viene subordinata all’impegno per l’acquirente di prendersi cura del venditore fino alla fine dei suoi giorni. Nella realtà però tale prestazione non viene svolta o viene svolta in misura irrisoria. Tale atto è però considerato nullo se il venditore non ha una grande aspettativa di vita poiché la controprestazione non bilancia il valore del bene venduto.Un altro caso di vendita fittizia con simulazione relativa si verifica con la ‘vendita mista a donazione’. In questo caso avviene il trasferimento di denaro ma il corrispettivo è irrisorio e di gran lunga inferiore ai prezzi di mercato. Questo rende la vendita più credibile anche agli occhi del notaio che deve attestare il passaggio di denaro tra le parti.
• Simulazione assoluta, si vende un immobile ma in realtà non se ne vuole cedere il possesso. La vendita consiste nel mutamento della titolarità nei pubblici registri immobiliari senza mutamento però dello stato di fatto. Il proprietario resta infatti in possesso dell’immobile e il nuovo acquirente non fa valere i suoi diritti sullo stesso. 

La simulazione assoluta può avvenire ad esempio con una finta separazione consensuale dei coniugi in tribunale. Per evitare contestazioni da parte dei creditori, i coniugi si separano e la parte indebitata trasferisce la titolarità della casa al partner al posto dell’obbligo di mantenimento.

 

Quali tasse si pagano sulla vendita fittizia

Poiché la vendita fittizia risulta registrata come una classica compravendita, anche nel caso di mancato trasferimento del prezzo di vendita occorre pagare le tasse sulla stessa.

Sotto questo punto di vista, la compravendita fittizia risulta più onerosa rispetto alla donazione. Si applica infatti un’Iva al 10% sul presso di vendita (o al 4% per la prima casa) mentre nella donazione l’imposta è:

• del 4% per genitori e figli, ma solo sul valore che eccede il milione di euro;
• del 6% con franchigia di 100 mila euro nel caso di fratelli e sorelle.

 

Per quali ragioni può convenire una compravendita fittizia tra parenti

Ma quali sono le ragioni che rendono la compravendita fittizia tra parenti più conveniente di una donazione?

Nella donazione, gli eredi hanno 10 anni di tempo della morte del donante per contestare l’atto e 20 anni di tempo se il donante è ancora in vita. Questo rende molto difficile ricevere finanziamenti da parte delle banche e quindi diventa complicato vendere l’immobile ad un terzo soggetto, a meno che gli eredi non rinuncino alla propria quota di legittima. 

In questo senso, la compravendita fittizia può risultare più conveniente dato che risulta come una vendita vera e propria, soprattutto con il benestare degli altri eredi, dato che le banche non hanno problemi a rilasciare finanziamenti per beni trasferiti tramite compravendita.

La vendita fittizia di un immobile può essere realizzata anche per sfuggire ai creditori, dato che per immobili non adibiti ad abitazione principale si rischia il pignoramento in caso di debiti superiori ai 120 mila euro. Nel caso della donazione i creditori che vogliano contestare l’atto devono semplicemente dimostrare che il debitore non possegga altri beni utilmente pignorabili. Con la vendita fittizia invece i creditori devono anche dimostrare che l’acquirente fosse a conoscenza della situazione debitoria del venditore.

 

Cosa si rischia con la vendita fittizia: le azioni di eredi e creditori

La vendita fittizia tra parenti comporta il rischio che l’atto di vendita sia impugnato dagli eredi e creditori. I primi hanno 10 anni di tempo dalla stipula dell’atto per impugnare lo stesso e, in caso di accertamento della simulazione, hanno  20 anni per recuperare l’immobile. I creditori hanno invece 5 anni per richiedere l’azione revocatoria con cui annullare la vendita mentre in caso di azione di simulazione non c’è prescrizione.

Per revocare l’atto, eredi e creditori devono però dimostrare la lesione di un proprio diritto ma anche la simulazione della vendita:

• non è stato corrisposto alcun pagamento;
• la vendita è avvenuta ad un prezzo molto al di sotto di quello di mercato;
• il donatario non fa valere alcun diritto sull’immobile e il possesso dello stesso resta in capo al donante.

Per dimostrare la vendita fittizia di un immobile si può ricorrere a qualsiasi mezzo che serva come prova. Nel caso di vendita fittizia per evitare di pagare i propri debiti, creditori e Fisco possono procedere tramite un’azione di simulazione dimostrando che si tratta di una vendita fittizia oppure con un’azione revocatoria dimostrando che il venditore ha un patrimonio insufficiente per soddisfare le pretese del creditore e che l’acquirente fosse a conoscenza della situazione debitoria del venditore. 

NB: una vendita fittizia effettuata per evitare il  pagamento di imposte sui redditi con  un debito superiore a 50 mila euro può comportare l’incriminazione per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, punito con la reclusione da 6 mesi a 4 anni (da 1 a 6 anni per debiti superiori ai 200mila euro).