Cosa fare quando si vende casa: i 5 errori comuni da non commettere

Vendere casa non è cosa semplice ed è molto facile incappare in una serie di errori che possono condizionare la vendita. Ci pensiamo noi ad aiutarti a capire cosa fare quando si vende casa per evitare intoppi, di correre rischi e di perdere tempo prezioso. 

Come? Abbiamo individuato per te i 5 errori più comuni che si commettono quando si vende casa. Scopri insieme a noi in cosa consistono e come evitarli.

1. Non individuare il giusto prezzo di vendita
2. Non controllare in modo preventivo la regolarità dell’immobile e presentare una documentazione incompleta
3. Non valorizzare al meglio l’immobile
4. Non identificare e pre-qualificare correttamente i potenziali acquirenti
5. Non affidarsi a un’agenzia immobiliare (o affidarsi a più di una, o affidarsi a quella sbagliata)

 

1. Non individuare il giusto prezzo di vendita

Il primo grande errore che molti compiono quando vendono casa è stabilire un prezzo sbagliato. Legame sentimentale, scarsa conoscenza delle regole e dell’andamento del mercato immobiliare, fretta… è molto difficile individuare il vero valore del tuo immobile.

La situazione forse più comune è quella in cui il proprietario sovrastima il prezzo del suo immobile. Cercare di ottenere il massimo dal proprio immobile, tanto non si ha fretta. Questo è il pensiero di molti, che però non considerano che un immobile che resta sul mercato troppo al lungo probabilmente non verrà venduto o subirà una certa svalutazione.

Anche se all’inizio ci saranno molte visite, la maggior parte saranno di curiosi non ancora pronti ad acquistare o di potenziali acquirenti che hanno in mente una cifra molto più bassa e lasciano perdere al pensiero delle negoziazioni.

Viceversa, alcuni nella fretta di chiudere la vendita propongono prezzi decisamente inferiori al reale valore dell’immobile. In questi casi il risultato è quello di svendere il proprio immobile o, in certe situazioni, di allarmare gli acquirenti che possono pensare ci sia un qualche problema nascosto a giustificare un prezzo inferiore.

 

Come si individua il giusto prezzo di vendita?

Il prezzo di un immobile viene calcolato in base ad una formula precisa, che tiene conto di una serie di parametri. L’obiettivo è individuare il valore di mercato dell’immobile, che corrisponde a: Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito

La superficie calpestabile è la somma di tutte le superfici interne al tuo immobile a cui si aggiungono muri interni, esterni e muri in comunione, calcolati in base a una serie di coefficienti.

La quotazione al metro quadro può essere individuata in base ai parametri dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, aggiornati ogni sei mesi, e che si basano sulla suddivisione in zone OMI, Basta andare sul sito dell’Agenzia delle Entrate per individuare la quotazione al metro quadro nella tua zona.

Infine, i coefficienti di merito sono correlati ad una serie di caratteristiche dell’immobile, che possono aumentare o diminuire il pregio in base a valori fissi: lo stato locativo, il piano (presenza di ascensore, giardino), lo stato di conservazione, luminosità ed esposizione, la vista, il riscaldamento, l’edificio.

Stimare in modo corretto tutti questi valori non è semplice, per questo con Gromia puoi effettuare una valutazione online gratuita in pochi click!

 

 

2. Non controllare in modo preventivo la regolarità dell’immobile e presentare una documentazione incompleta

Tra i documenti necessari per la vendita dell’immobile troviamo la Planimetria catastale. Molto spesso capita che le compravendite subiscano degli intoppi a causa della presentazione di planimetrie catastali non aggiornate allo stato attuale della casa.

Prima di presentarsi dal notaio, bisogna verificare la corrispondenza dei progetti depositati con la situazione reale del tuo immobile. 

Se ci dovessero essere delle incongruenze, è necessario risolverle prima di procedere con la vendita. Se stessi pensando di nascondere queste informazioni e procedere con la vendita senza sanare la situazione, sappi che il rischio è quello di dover rendere il doppio della caparra e quindi non solo di far sfumare la vendita ma anche di rimetterci. 

Cosa succede se non è tutto in ordine e il tuo immobile presenta un abuso edilizio? Scoprilo nel nostro articolo dedicato: Vendere casa con abuso edilizio, è possibile? 

Non solo la planimetria catastale, quando vendi casa assicurati di presentare tutti i documenti necessari e che sia tutto corretto. Inoltre, non nascondere nessuna informazione che possa influire sulla valutazione da parte dell’acquirente. 

La casa in vendita è stata ricevuta in donazione oppure gli impianti sono molto vecchi? Anche queste sono informazioni che non vanno nascoste all’acquirente per evitare spiacevoli sorprese.

 

3) Non valorizzare al meglio l’immobile

Ogni casa ha pregi e difetti ed uno degli errori principali quando si vende è non sapere presentarla al meglio. 

Un’ottima presentazione estetica, che sappia sfruttare i punti di forza dell’ immobile, affiancata da un’ottima pubblicità e gestione delle visite. Sono questi gli ingredienti necessari per valorizzare al meglio una casa in vendita, ma spesso si commette qualche passo falso. 

Andiamo a vedere quali sono gli errori più tipici di chi non riesce a valorizzare al meglio il proprio immobile.

 

Errori nella presentazione estetica dell’immobile

Sono 4 gli errori principali che si commettono nella preparazione estetica dell’immobile. Analizziamoli nel dettaglio e cerchiamo di capire insieme come rimediare.

Il primo è sicuramente quello di presentare un immobile pieno di oggetti, non pulito e non riordinato. Un errore di questo genere puó innescare due impressioni negative da parte del potenziale acquirente:

• L’idea che la casa sia meno spaziosa di quanto è effettivamente. In questo caso, tramite una ridisposizione degli arredi, l’eliminazione del superfluo e sfruttando la luce naturale si riuscirà sicuramente a dare l’impressione di un ambiente più spazioso. 
• Il non riuscire ad immaginarsi in quella casa che già appartiene a qualcun’altro. Per chi visita l’abitazione è importante riuscire a immaginarla come la propria casa dei sogni, quindi uno spazio ordinato e minimale può aiutarlo a visualizzare meglio come potrebbe trasformare l’abitazione, fantasticando su tutte le possibilità che l’immobile ha da offrire. L’effetto da perseguire è quello di dare l’impressione che si tratti di una casa nuova, un aspetto che viene generalmente molto apprezzato.

Tramite delle attività di home staging e di semplice pulizia della casa si possono davvero ottenere grandi risultati.

La maggior parte delle persone è alla ricerca di ambienti luminosi, possibilmente pieni di luce naturale. Il secondo errore che si commette quando si predispone una casa alla vendita è non mettere in risalto l’illuminazione. Elimina tende troppo pesanti, pulisci bene le finestre e se manca la luce naturale cerca di utilizzare in modo intelligente le luci artificiali.

Il terzo errore è quello di non intervenire con dei piccoli lavori di ristrutturazione per la manutenzione ordinaria della casa. Anche la presenza di piccoli difetti può scoraggiare i potenziali acquirenti che vogliono trasferirsi in una casa che sia il più possibile funzionale e ‘nuova’. Questo ti consentirà anche di aumentare considerevolmente il valore del tuo immobile prima della vendita.

Il quarto errore è quello di non presentare al meglio eventuali giardini e pertinenze. Se hai la fortuna di vendere un immobile con giardino o di avere delle pertinenze come una cantina o un box auto, ricordati di sfruttare questo vantaggio. Ricordati di pulire e riordinare la casa, ma anche tutti gli ambienti ad essi collegati.

 

Errori nella pubblicità e nella gestione delle visite

Una volta predisposti gli ambienti al meglio, ci si dovrà dedicare alla parte pubblicitaria quindi del cosiddetto marketing immobiliare. In particolare, alle fotografie e alla creazione/pubblicizzazione dell’annuncio per poi occuparsi della gestione delle visite.

Si tratta di aspetti non semplici da gestire per un privato non professionista del settore, ed è quindi molto semplice incappare in errori che possono influenzare in negativo la tua vendita. 

Il primo errore è quello di scattare delle fotografie di bassa qualità, che non mettano in risalto le potenzialità dell’immobile. Per un annuncio ben riuscito servono foto professionali, che sappiano catturare l’attenzione del potenziale acquirente valorizzando al meglio i punti di forza della casa, gli ambienti e l’illuminazione naturale.

Il secondo errore riguarda la parte della creazione e pubblicizzazione dell’annuncio. Innanzitutto occorre scrivere un annuncio che comunichi in modo efficace con i propri potenziali acquirenti e che sia corredato da ottime foto. Metti in risalto i punti di forza del tuo immobile che sono rilevanti per il tuo pubblico e metti in secondo piano i difetti senza però nasconderli.

Dopodiché, occorre individuare i migliori portali online per la vendita per pubblicare il tuo annuncio. Anche qui, non basta pubblicare, ma devi monitorare il tuo annuncio laddove non funzioni come desideri. Ricordati anche di sfruttare i canali social media e di essere il più attivo possibile nella promozione del tuo immobile.

Ci siamo, il tuo annuncio sta funzionando, anche meglio del previsto e non hai tempo per le visite. Questo è un errore fatale, poiché se una persona dovrà aspettare molto tempo per vedere una casa o se non riuscirà a trovare un orario comodo per vedere l’immobile, è probabile che passerà ad altro. 

Per evitare di perdere la possibilità di incontrare persone che siano davvero interessate alla tua casa, assicuriamoci di selezionare con cura l’acquirente e cerchiamo di essere disponibili e flessibili per le visite.

 

4) Non identificare e pre-qualificare correttamente i potenziali acquirenti

Un aspetto fondamentale che non viene spesso considerato quando si vende casa da privato è l’identificazione dei potenziali acquirenti e la loro pre-qualificazione.

Quando si vuole vendere casa occorre innanzitutto chiedersi quali sono le caratteristiche di chi potrebbe essere potenzialmente interessato a quell’immobile.

Famiglie, persone orientate alla carriera, giovani o anziani. Si tratta di persone che hanno esigenze diverse e a cui occorre comunicare in modo diverso.

Una volta individuato efficacemente il target e creato un buon annuncio, saranno molte le persone che si metteranno in contatto per una visita. In questo caso occorre sicuramente pre-qualificare i visitatori per evitare perdite di tempo e il rischio di fare aspettare troppo chi invece potrebbe essere davvero interessato e qualificato.

Prima di aprire la tua casa a degli sconosciuti, occorre informarsi sulle loro esigenze e sul budget che hanno a disposizione. Per aiutarsi a svolgere questa pre-selezione, è utile creare un set di domande da porre per via telefonica/email al potenziale acquirente.

Consiglio: pubblicizzare l’immobile con un tour virtuale e dei video può essere già un modo veloce per effettuare una scrematura iniziale e risparmiare tempo prezioso sulle visite.

 

5) Non affidarsi a un’agenzia immobiliare (o affidarsi a più di una, o affidarsi a quella sbagliata)

Molti sono tentati dalla possibilità di risparmiare sulle provvigioni dell’agente immobiliare e decidono di vendere da soli. Un errore che potrebbe costare molto più caro, dato che la vendita di un immobile è un processo che richiede una serie di conoscenze a livello burocratico, fiscale, legislativo e non solo.

Inoltre, farsi affiancare da un agente immobiliare significa anche evitare tutti gli errori visti in precedenza, e quindi procedere ad una vendita il più veloce e conveniente possibile.

Anche nel caso in cui si scelga un’agenzia immobiliare, occorre fare attenzione nel non commettere alcuni passi falsi:

1. incaricare più di una agenzia per la vendita senza dare l’esclusiva a nessuna per cercare di ottenere il prezzo più alto. Bisogna considerare che un’agenzia che non ha l’esclusiva di vendita investirà meno sforzi ed energie nella presentazione dell’immobile poiché lavora rischiando di non concludere l’affare. Questo influisce negativamente sulla vendita, rendendola più lunga, difficoltosa e probabilmente meno redditizia.
2. L’altra faccia della medaglia è affidare la vendita in esclusiva al primo agente incontrato, senza sondare le altre agenzie, e approfondire la loro conoscenza della zona e le modalità di vendita. Scegliere la giusta agenzia immobiliare è fondamentale per guadagnare il massimo dalla tua vendita, e occorre informarsi attentamente per evitare di fare una scelta sbagliata.

Per scegliere l’agenzia giusta è importante farsi fornire dei dati sui risultati passati, verificare  il loro interesse per la tua zona nel corso dei mandati precedenti, verificare le recensioni dei clienti. Inoltre, per tutelarsi, è bene farsi mostrare una bozza dell’incarico preventivamente e chiedere chiarimenti laddove qualche clausola non fosse chiara. 

Consiglio: vuoi affidarti ad un’agenzia immobiliare ma sei ancora poco convinto a causa delle commissioni? Vendi casa senza rinunciare al supporto di professionisti e risparmiando sulle commissioni scegliendo un’agenzia immobiliare online come Gromia!

 

Cosa fare quando si vende casa? La nostra conclusione

Capire cosa fare quando si vende casa è un compito complesso e sono tanti gli errori che spesso vengono commessi dai privati che decidono di non affidarsi a degli esperti. Errori molto comuni e che possono davvero compromettere la buona riuscita della vendita. 

Dal vendere in tempi molto più lunghi del previsto a non riuscire a vendere o a dover abbattere il prezzo. Per non parlare poi della possibilità di annullamento della compravendita a causa di irregolarità. Sono questi i principali rischi che si corrono a causa degli errori più comuni di quando si vende casa.

L’individuazione del prezzo giusto, la predisposizione di tutta la documentazione e la verifica che la casa sia 100% in regola, la valorizzazione corretta del tuo immobile, le perdite di tempo nella gestione dei potenziali acquirenti. Questi sono gli elementi che creano maggiore difficoltà a chi decide di vendere senza l’aiuto di un agente immobiliare.

La nostra guida offre dei consigli per evitare queste situazioni di errore anche a chi dovesse voler vendere da privato. Tuttavia, per fare tutto nel modo giusto ed evitare situazioni spinose, il consiglio è sempre quello di affidarsi ad un professionista scelto con cura. 

Anche se pagare le commissioni non è ideale, queste sono molto più basse nel caso si scelga un’agenzia immobiliare online e ad ogni modo il guadagno sarà decisamente maggiore di quanto in genere ottiene un privato.