Vuoi scoprire di più sul costo della perizia immobiliare? Non perderti nemmeno una riga del nostro articolo!

In questa guida ti parleremo delle perizie immobiliari ed in particolare del costo della perizia immobiliare. 

Inizieremo con lo spiegare che cosa sia la perizia e quando si renda necessaria; in seguito spiegheremo come funzioni, un passaggio necessario ed utile anche per capire quali siano i costi da affrontare per ottenere questo documento. Ti faremo poi alcuni esempi concreti di quanto costi la perizia immobiliare per immobili residenziali e per immobili di tipo commerciale o industriale.

Tratteremo in seguito degli eventuali costi aggiuntivi che potrebbero essere necessari una perizia. Questo aspetto è strettamente connesso ai documenti che devi fornire per ottenere una perizia: ti indicheremo quindi quali siano e come reperirli. 

Continueremo parlando dei tempi delle perizie e concluderemo con un esempio specifico di un modello di documento, per capire in cosa consista nel dettaglio. Iniziamo però dal definire che cosa sia una perizia e perché possa venire richiesta. 

Cos’è una perizia immobiliare e quando serve?

Una perizia immobiliare è un atto che viene redatto da un professionista specializzato in questa materia. Lo scopo di questa procedura è quello di individuare il valore di mercato di un immobile al momento del la valutazione stessa.

Come si può immaginare, ne consegue che la perizia è del tutto slegata in tal senso dal prezzo pagato al momento dell’acquisto. In altre parole si tratta di una valutazione oggettiva basata su molteplici parametri; questi consentono all’incaricato di valutare tutti gli aspetti che concorrono alla determinazione del prezzo di un immobile.

Durante la perizia infatti, come ti spiegheremo nei paragrafi successivi, non verranno valutati solo dati oggettivi come ad esempio il luogo di ubicazione dell’immobile o le sue dimensioni, quanto anche tutti quei parametri non legati ai dati, ma importanti per determinare il valore, come lo stato di conservazione e l’andamento del mercato in quella zona ed in quel momento preciso.

Quando si deve richiedere una perizia?

Una perizia immobiliare può essere richiesta per motivi molto diversi. Il più comune, che forse avrai già avuto modo di sperimentare, è quello relativo alla concessione di un mutuo da parte di una banca. Prima di approvare una richiesta di mutuo la banca dovrà infatti verificare che il prezzo richiesto per l’immobile sia effettivamente corrispondente al suo valore.

Questo vale sia per gli immobili finiti sia per quelli in corso di costruzione o di ristrutturazione. In questo caso in particolare la perizia servirà per stabilire il valore ipotetico dell’immobile una volta terminati i lavori.

Tuttavia una perizia può essere richiesta anche prima della messa in vendita dell’immobile per individuare il corretto valore di mercato.

Oltre che per i motivi che ti abbiamo appena spiegato, una perizia può essere richiesta anche per motivi legati a procedimenti giudiziari, per determinare il valore reale di un’eredità o anche per stimare i danni subiti complessivamente da un immobile o da una sua parte.

Le perizie vengono inoltre richieste prima della messa in vendita di un immobile per un’asta giudiziaria.

Tuttavia il caso più comune di perizia immobiliare e che ci riguarda più direttamente è appunto quello relativo alla determinazione dell’effettivo valore ai fini della messa in vendita di una casa e dell’eventuale concessione di un mutuo.

Ma come si fa una perizia?

Come funziona

Dopo averti spiegato quando si può richiedere e in che cosa consista una perizia immobiliare, immaginiamo che tu ti stia chiedendo come si svolga la valutazione da parte di un perito.

Dopo aver ricevuto l’incarico dal committente, il professionista fissa un appuntamento per un sopralluogo presso l’immobile oggetto della perizia. A questo proposito tieni presente infatti che le perizie immobiliari prevedono una visita di persona, in quanto è necessario verificare numerosi parametri ed aspetti, che sarebbero complessi da determinare a distanza.

Una volta giunto presso l’immobile da stimare, il perito procede alla valutazione sia dell’interno sia dell’esterno dell’immobile prendendo in considerazione anche eventuali pertinenze, come ad esempio posti auto o garage, per citare i casi più tipici legati alle abitazioni.

Durante la perizia l’incaricato fa riferimento ad una serie di parametri oggettivi a partire dalla planimetria che dovrà corrispondere a quanto effettivamente depositato presso il catasto.

In altri termini il perito verifica la corrispondenza tra quanto dichiarato ufficialmente e lo stato dell’immobile, controllando ad esempio che non siano state fatte modifiche sostanziali non comunicate ufficialmente con una variazione della planimetria depositata in origine.

Ti spiegheremo in seguito quali siano i documenti che il perito dovrà avere per poter fornire una valutazione attendibile.

Dopo aver visitato l’immobile e rilevato tutti i parametri determinanti ai fini della perizia, il tecnico incaricato provvederà alla redazione di un documento con una tempistica che ti spiegheremo più nel dettaglio in seguito.

Solitamente oltre a prendere fisicamente eventuali misure e verificare i documenti forniti, il perito effettuerà anche una serie di fotografie che potrà allegare alla perizia o comunque utilizzare per aspetti rilevanti ai fini della valutazione.

L’importanza dell’accessibilità

Per fare in modo che la perizia possa essere svolta nella maniera più efficace possibile, è necessario che il perito abbia completo accesso a tutto l’immobile ed alle sue pertinenze. Di solito la possibilità di accesso è garantita dalla presenza del proprietario, da un suo delegato o anche da un incaricato dell’agenzia che talvolta potrebbe prendersi carico anche di questo aspetto.

Dopo averti spiegato il funzionamento di questa pratica, ti sarà più semplice capire da cosa dipendano i costi delle perizie immobiliari. 

Il costo della perizia immobiliare

Iniziamo subito col precisarti il fatto che non esistono dei costi fissi per una perizia immobiliare, in quanto la tariffa applicata per questo tipo di valutazione tecnica dipende da una serie di fattori. Tra i principali è necessario considerare:

• Dimensioni dell’immobile
• Tipologia
• Pertinenze 
• Accessibilità e distanze

Il primo fattore che influenza il costo della perizia immobiliare è proprio la dimensione dell’immobile. Considera che solitamente una perizia sugli immobili con una superficie maggiore di mille metri quadri (tra edificio principale e pertinenze) avrà un costo decisamente superiore rispetto a quelli richiesti per un appartamento di medie dimensioni.

Considera inoltre che il prezzo di una perizia si differenzia inoltre anche in base alla tipologia dell’immobile, distinguendo principalmente tra i prezzi richiesti per la stima di un’abitazione o di uffici, negozi o immobili industriali.

La presenza o meno di pertinenze ed il numero delle stesse è un altro aspetto che concorre a determinare la tariffa finale richiesta per la perizia. Tieni presente che sono però comprese nel prezzo le pertinenze più comuni, come ad esempio uno/due garage o posti auto.

Tuttavia alcuni periti potrebbero richiederti il pagamento di una tariffa aggiuntiva nel caso in cui le pertinenze siano in numero maggiore oppure siano distanti dall’immobile oggetto della valutazione.

Come puoi immaginare, in questo senso non esiste uno standard preciso per la tariffazione, ma ti consigliamo di richiedere in anticipo quali siano i costi aggiuntivi per l’immobile che intendi far valutare.

Costi delle perizie immobiliari e altre variabili

Analogamente anche le possibilità di accesso all’immobile e le distanze tra questo ed eventuali pertinenze sono aspetti che concorreranno al prezzo della perizia. Come puoi immaginare, l’accesso ad un immobile gravemente danneggiato richiederà un costo maggiore per una perizia rispetto ad per appartamento di nuova costruzione con semplice accessibilità. Ciò è dovuto ai rischi connessi all’accesso e alle difficoltà di rilevazione alle quali il perito andrà incontro.

Anche se magari non ti riguarda direttamente, considera che allo stesso modo fare una perizia su un capannone vuoto sarà molto più semplice (e quindi meno costoso), rispetto ad una valutazione di un hotel con molte stanze.

Le tariffe

Ma quali sono in concreto le tariffe che dovrai considerare? Tieni presente che il costo della perizia immobiliare ha una tariffa minima che si aggira sui 300 euro per un immobile residenziale di dimensioni medio/piccole. 

I costi possono invece anche triplicare qualora ad essere valutato sia un immobile di tipo commerciale o per un utilizzo non abitativo e con una superficie molto estesa. Anche in questo caso alcuni periti applicano tariffe diverse proprio in base alla metratura. 

Solitamente una stima per la sola entità dei danni riportati dall’immobile ha una tariffa media di circa 250 euro (IVA esclusa).

Come puoi intuire da quanto abbiamo detto nelle righe precedenti, si tratta di tariffe del tutto approssimative. Tieni però presente che alcuni tecnici preferiscono applicare una percentuale sul valore finale della stima.

Indicativamente il costo varia tra lo 0,05 e lo 0,10% del valore commerciale per un immobile ai fini abitativi, mentre la tariffa richiesta ammonta allo 0,2% del valore per gli immobili da utilizzare ai fini commerciali o industriali. 

Considera però che al sotto di una certa cifra, verosimilmente simile a quella che ti abbiamo dato come riferimento per gli appartamenti, non è possibile ottenere una perizia.

In altre parole, un monolocale in una zona periferica difficilmente vedrà applicata la tariffa minima che deriverebbe dal solo calcolo percentuale del suo valore.

Facciamo ora qualche esempio per aiutarti a quantificare a quanto possa ammontare verosimilmente la spesa per la valutazione di un immobile.

Esempio 1 

Supponiamo che venga richiesta una perizia per un appartamento di 100 metri quadri, con applicazione della percentuale dello 0,10% del valore. La stima ha individuato che l’immobile ha un valore di mercato di 250.000 euro. Il costo della perizia sarà quindi pari a 250 euro, cioè allo 0,10% di 250.000 euro.

Il calcolo da effettuare sarà quindi: (250.000 : 100) x 0,10 = 250 euro

Esempio 2

Con la stessa formula, calcoliamo ora l’importo richiesto per una perizia su di un capannone per un’attività artigianale, dal valore di 500.000 euro. In questo caso la tariffa applicata sarà dello 0,2%, pari cioè a 1.000 euro.

Il calcolo sarà: (500.000 : 100) x 0,20 = 1.000 euro

Come puoi facilmente immaginare, questi due esempi sono casi che potremmo definire da manuale e che non considerano tutta una serie di aspetti che potrebbero influenzare il costo della perizia immobiliare.

Considera ad esempio il caso in cui sia richiesto un secondo sopralluogo del tecnico, magari perché la documentazione era assente o perché nella prima uscita non era stato possibile accedere a tutte le parti dell’immobile. In questo caso viene solitamente applicata una tariffa standard da sommare a quella prevista per la perizia.

L’ammontare dipende da quanto stabilito dal perito; a titolo di esempio considera che abbiamo riscontrato un caso con applicazione di una tariffa fissa che si aggira su 150 euro per ogni uscita aggiuntiva del tecnico.

I costi a cui potresti dover far fronte potrebbero però essere anche altri.

I costi aggiuntivi

Se fino a questo punto ti abbiamo parlato del costo della perizia, considera anche che potresti andare incontro ad ulteriori spese, anche se non strettamente legate ad essa. Spieghiamoci meglio.

Come potrai leggere nel paragrafo successivo, per effettuare una perizia che sia davvero attendibile ai fini della valutazione del prezzo corretto di mercato è necessario che il perito possa consultare una serie di documenti relativi all’immobile ed alla sua storia. 

Di norma questi documenti sono già in possesso di chi mette in vendita l’immobile. Tuttavia possono esistere delle eccezioni, come capita non di rado nel caso di immobili ereditati, dei quali si potrebbe non conosce perfettamente la storia.

Per questo motivo potrebbe essere necessario sostenere dei costi aggiuntivi per ottenere una copia degli stessi. Questa eventualità potrebbe verificarsi anche nel caso in cui fosse necessaria la rettifica di quanto contenuto nella documentazione dell’immobile, qualora non fosse aggiornata per la situazione reale al momento della perizia. 

In alcuni casi il perito potrebbe farsi carico del reperimento della documentazione mancante o lacunosa, con tariffe aggiuntive rispetto ala perizia, che dovranno però essere richieste e calcolate per ogni caso. 

Ma quali sono quindi i documenti che servono per la perizia?

I documenti necessari per una perizia immobiliare

Come ti anticipavamo, il perito ti richiederà una serie di documenti per effettuare la stima del valore dell’immobile. 

In particolare sono richiesti: 

• Atto di provenienza
• Planimetria
• Visura catastale storica

L’atto di provenienza

L’atto di provenienza è una denominazione generica che serve per identificare i diversi documenti che potrebbero giustificare il possesso dell’immobile. Il più comune è l’atto di compravendita, cioè il documento firmato dal proprietario e dell’acquirente di fronte ad un notaio. Tuttavia potresti essere entrato in possesso di un immobile anche tramite altri canali, come ad esempio per una donazione, per un’eredità o con un atto di un tribunale.

Qualsiasi sia la modalità di acquisizione dell’immobile, dovrai accertarti di avere copia della documentazione che attesta che tu (o il venditore se non fossi tu a mettere in vendita l’immobile), siate i legittimi proprietari di quanto deve essere sottoposto a perizia.

La visura catastale e la planimetria

Come ti abbiamo accennato alcune righe fa, durante il sopralluogo il perito verificherà anche che la struttura dell’immobile sia quella effettivamente dichiarata agli uffici del catasto. Per questo tipo di verifica dovrà quindi essere in possesso della visura catastale storica, cioè del documento che attesta le successive modifiche effettuate sulla struttura e di rilevanza catastale.

Anche la planimetria è indispensabile per una corretta perizia; essa ha il duplice scopo di consentire la verifica della corrispondenza tra quanto messo in vendita e quanto effettivamente posseduto. Serve inoltre  a verificare che non siano state apportate modifiche strutturali all’immobile, senza però rettificare la planimetria depositata al catasto. 

Non è un caso così raro: pensa ad esempio all’abbattimento di un muro non portante per dare più luce ad una stanza. Formalmente si tratta di un’opera che andrebbe segnalata al catasto, aggiornando la planimetria dell’immobile. Accade invece che talvolta questo tipo di lavori interni non vengano comunicati, rendendo quindi di fatto l’appartamento diverso rispetto alla planimetria originaria. 

Un altro esempio che spiega la necessità della planimetria per una corretta perizia immobiliare è quello relativo all’utilizzo di un’area comune da parte di un appartamento situato al piano terra di un condominio.

È un’eventualità che potrebbe verificarsi, ma al momento della vendita dell’immobile dovrà essere chiaro quali siano le parti di effettiva competenza dell’appartamento in vendita e quali invece quelle comuni e relative quindi al condominio.

Si tratta chiaramente di due esempi che ti abbiamo descritto solo per farti capire meglio per quale motivo serva questo tipo di documentazione. Torniamo ora per qualche riga sulla questione dei prezzi dell’immobile.

Considera che talvolta la perizia immobiliare è inclusa nei servizi di cui si occuperanno la banca che concede il mutuo o l’agenzia immobiliare intermediaria per la vendita. In questi casi, i documenti necessari e la verifica della corrispondenza con quanto dichiarato vengono verificate preventivamente da questi due soggetti, in modo da rendere più semplice il lavoro del perito e di conseguenza, snellire i tempi di rilascio della perizia e della compravendita. 

A questo proposito, trattiamo ora dei tempi necessari per ottenere una perizia immobiliare.

I tempi delle perizie

Dal giorno del sopralluogo a quello in cui sarà effettivamente disponibile la perizia, trascorrerà un lasso di tempo variabile a seconda della complessità della perizia e delle caratteristiche dell’immobile.

A titolo indicativo, considera che serviranno in media cinque giorni lavorativi per ottenere la perizia di un immobile ad uso abitativo, mentre i tempi si aggirano sui dieci giorni per gli immobili ad uso commerciale o produttivo in genere.

Anche in questo caso possono esserci però delle eccezioni; solitamente il perito sarà in grado di dare un’indicazione di massima in merito a questo aspetto, già al momento della richiesta della perizia. 

Considera ad ogni modo che i tempi sono solitamente più che adeguati per le necessità di utilizzo della stima che richiederai. Non sono rari infatti i casi di tempi inferiori, soprattutto quando la stima è finalizzata ad ottenere il valore dell’immobile per l’ottenimento di un mutuo.

Stabilite quali siano le caratteristiche, i costi e i tempi di una perizia immobiliare, potresti chiederti che cosa contenga nel dettaglio questa relazione tecnica. 

Facciamo un esempio con dati fittizi (modificati ai fini della riservatezza dei dati), derivante da un esempio reale e vediamo quindi quali sono le parti principali di una perizia immobiliare. 

Un esempio di perizia immobiliare

Cosa contiene quindi una perizia immobiliare? Tieni presente che nella maggior parte dei casi, tu non vedrai una perizia completa. Ad esempio se ti serve perché stai richiedendo un mutuo, potresti essere interessato al solo valore reale dell’immobile e meno agli aspetti più tecnici relativi all’edificio ed al suo contesto.

Diamo però un’occhiata al contenuto di una perizia immobiliare. 

Le sezioni principali tipicamente sono: 

• Intestazione
• Scopo della perizia
• Dati
• Documentazione
• Stima
• Allegati e metodologia

La prima parte, cioè quella dell’intestazione, contiene in sintesi i dati che permettono di identificare l’immobile, come comune, indirizzo, identificativi catastali ed eventuali pertinenze.

Ad esempio: 

Comune di Milano – cap 20123

Appartamento sito in Via Europa 123

Abitazione al piano 2° – foglio 44 mappale 1312 sub 543

Pertinenze: garage collegato all’appartamento da scala interna, sito al piano interrato, identificato dal numero 17 – foglio 44 mappale 1321.

In merito allo scopo della perizia, esso può essere uno di quelli descritti in precedenza, come appunto la richiesta di un mutuo o la valutazione alla fine della vendita all’asta da parte del tribunale.

I dati sull’immobile

I dati relativi all’immobile che puoi leggere in una perizia riguardano la descrizione del contesto, come ad esempio potrebbe essere ”un appartamento condominiale situato in ambiente urbano nei pressi del centro storico”.

La perizia potrebbe comprendere la presenza delle fermate dei mezzi pubblici, come la denominazione di una fermata dei mezzi o la presenza di edifici o uffici considerati importanti. Un esempio in questo senso potrebbe essere a titolo di esempio la sede della Camera di Commercio locale o di una scuola superiore. 

Tra i dati che potresti leggere nella perizia, c’è la descrizione delle attività presenti e del tipo di quartiere, come ad esempio una frase del tipo “sono presenti altri edifici residenziali, attività commerciali e direzionali, strutture sportive come un campo da rugby e una piscina pubblica”.

In merito alla documentazione, il perito elenca e descrive i documenti forniti da chi ha commissionato la perizia, oltre ad eventuali documenti complementari da lui reperiti perché mancanti o per eventuali verifiche. 

Considera che la perizia sarà molto più dettagliata rispetto a quanto stiamo riportando. Nella descrizione troverai certamente il dettaglio dell’immobile con la distinzione delle superfici, (suddividendo ad esempio tra appartamento, terrazzo, cantina e garage, ) e con l’indicazione delle superfici specifiche per ogni categoria. 

La distinzione non è un dettaglio, ma è molto significativa in quanto servirà poi per stabilire il valore dell’immobile. Non è raro infatti che il perito indichi a fianco di questa suddivisione anche il coefficiente utilizzato per calcolare il valore dell’immobile.

Non entreremo nel dettaglio di questo tipo di calcolo di cui potresti leggere ulteriori approfondimenti nelle guide che abbiamo dedicato a spiegare come si calcoli il valore di un immobile a partire dalla rendita catastale.

In questa sede tieni però presente che a seconda della tipologia della superficie, come appunto potrebbe essere un giardino o la superficie calpestabile di un appartamento, viene applicato un coefficiente diverso che serve per calcolare la metratura proporzionalmente al valore che questo tipo di superficie assume nella stima del valore complessivo.

In altre parole quando si parla di prezzo al metro quadro di un immobile, questo viene calcolato interamente per quanto riguarda la superficie dell’appartamento mentre si applica un coefficiente proporzionale per le pertinenze i terrazzi giardini e superficie analoghe. Torniamo ora alla perizia.

L’APE – attestato di prestazione energetica

Nel documento potrai leggere anche i dettagli relativi all’attestato di prestazione energetica (APE), dove oltre alla classe energetica, ad esempio G, il perito indicherà anche il nominativo di chi ha emesso il certificato fornito e la data dello stesso. In assenza di questa classificazione il costo della perizia immobiliare potrebbe aumentare, in quanto sarai costretto a richiedere l’emissione della certificazione. 

Una nuova certificazione in merito alla prestazione energetica potrebbe essere richiesta anche qualora il perito riscontri che siano stati effettuati dei lavori importanti che potrebbero aver modificato questo aspetto.

Potrebbe accadere infatti che la prestazione che l’ape sia stato rilasciato prima dell’effettuazione dei lavori non considerando quindi ulteriori miglioramenti o anche danni dovuti all’usura o all’incuria.

Il valore dell’immobile

Nel documento redatto dal perito sarà presente ovviamente anche la stima del valore economico dell’immobile, dettagliata distinguendo anche tra eventuali superfici diverse, come nel caso tipico dell’appartamento più garage. 

Nella parte conclusiva potrai invece trovare eventuali allegati, come la copia della planimetria e di eventuali certificati e documenti relativi all’immobile.

La composizione del documento potrebbe differire leggermente in base allo scopo della perizia, ma la struttura e il suo contenuto non cambieranno molto.

Considera infine che di norma una perizia immobiliare conterrà anche una o più immagini dell’immobile, con fotografie sia dell’edificio completo nel caso si tratti di un appartamento sito in un condominio sia degli interni e degli elementi ritenuti più significativi ai fini della perizia immobiliare.