Donazione immobile ai figli: come funziona e quali tasse si pagano?

A livello fiscale, il modo più semplice per cedere un immobile ai figli è tramite donazione immobiliare. Questo non significa che la donazione immobile ai figli non presenti anche delle criticità, soprattutto se più persone hanno interessi sui beni patrimoniali in questione.

Con la nostra guida scopri tutto quello che c’è da sapere su come funziona questa particolare operazione immobiliare: costi, vantaggi e svantaggi, e una serie di casi particolari, per capire se è effettivamente la soluzione che fa al caso tuo.

1. Cos’è la donazione immobiliare
2. Come donare un immobile ai figli, donazione diretta e indiretta
3. Come donare una casa al figlio senza andare dal notaio
4. Pro e contro della donazione immobile ai figli
5. Donazione casa a un solo figlio
6. Come donare casa a un figlio minorenne
7. Donazione casa ai figli con usufrutto
8. Donazione immobile ai figli con mutuo
9. Quanto costa donare casa al figlio: le tasse sulla donazione
10. Altre modalità per intestare la casa ai figli gratuitamente: il comodato d’uso gratuito

 

1. Cos’è la donazione immobiliare

La donazione è un contratto con il quale una parte (il donante) arricchisce l’altra (il donatario) per spirito di liberalità. Tramite donazione immobiliare, quindi, il donante cede la proprietà del proprio immobile al donatario a titolo completamente gratuito. 

In nessun caso la donazione prevede il pagamento di un corrispettivo, ma in molti casi la donazione immobiliare viene assoggettata a determinate condizioni:

• Riserva di usufrutto, per cui il donante cede la proprietà dell’immobile al donatario ma si riserva la facoltà di viverci fino alla sua dipartita.
• Condizione risolutiva, per cui al verificarsi di specifici presupposti il bene donato torna nel patrimonio del donante
• Condizione sospensiva, per cui la donazione risulta perfezionata solo quando il donatario porti a termine le richieste del donante.
• Termine temporale, a volte per la donazione si stabilisce un inizio e una conclusione

 

2. Come donare un immobile ai figli, donazione diretta e indiretta

Per donare un immobile ai figli esistono due modalità: donazione diretta e indiretta.

Nella donazione diretta, il genitore è già in possesso dell’immobile in questione. Per poter concludere la donazione è necessario rivolgersi ad un notaio, alla presenza di due testimoni, il quale dovrà accertare:

• l’effettività della proprietà in capo al donante e la presenza di eventuali vizi, tramite la verifica della visura ipotecaria;
• la conformità catastale, tramite verifica di visure e planimetrie catastali;
•  la conformità urbanistica del bene.

Nella donazione indiretta, il genitore non è ancora in possesso dell’immobile che vuole donare al figlio. In questo caso, il genitore acquista quindi l’immobile e lo intesta immediatamente al figlio oppure può donare al figlio la somma necessaria per l’acquisto. Non sarà quindi necessario svolgere l’atto di donazione presso il notaio, ma basterà il semplice atto di compravendita dato che la donazione si andrà a determinare come effetto indiretto della stessa.

NB: l’imposta di donazione è dovuta anche in caso di donazione indiretta, tuttavia nel caso in cui il genitore abbia donato al figlio del denaro per acquistare un immobile, il figlio può dichiarare (allegando la relativa prova) che il pagamento è avvenuto direttamente da parte del genitore donante, evitando così il regime della tassazione della donazione indiretta e subendo solamente la tassazione da compravendita.

 

3. Come donare una casa al figlio senza andare dal notaio?

Una condizione necessaria per la validità dell’atto di donazione è che sia redatto in forma di atto pubblico da un notaio. Ci sono però dei casi che però fanno eccezione alla regola, per cui è possibile donare una casa al figlio anche senza dover stipulare un atto di donazione.

Oltre alla donazione indiretta, tramite intestazione dell’immobile a terzi al momento dell’acquisto, abbiamo due ulteriori modalità per intestare la casa ai figli senza andare dal notaio:

• Usucapione;  la legge consente, a chi dimostri di aver utilizzato per almeno 20 anni un bene altrui, comportandosi come se ne fosse il proprietario, di rivolgersi al giudice per disporre il passaggio di proprietà. Anche se c’è la collaborazione del proprietario, occorrerà comunque avviare una mediazione e poi una causa per il passaggio di proprietà del bene, e quindi pagare almeno un avvocato oltre a sostenere i costi del processo.
• Separazione; se il donante è sposato, per evitare di pagare le tasse sul trasferimento dell’immobile e donare la casa al figlio senza notaio, si può ricorrere a una separazione simulata tra il padre e la madre (senza per forza dover poi divorziare) dato che la casa può essere ceduta al figlio come contributo al mantenimento. A differenza dell’usucapione, in questo caso, i costi del giudizio sono bassi, anche se va comunque pagata la parcella dell’avvocato, e inoltre gli accordi di separazione non sono soggetti a imposte.

NB: La separazione consente anche di cedere un bene acquistato prima di cinque anni senza perdere le agevolazioni fiscali sulla prima casa, che invece si perdono in genere con le donazioni avvenute prima di questo termine temporale.

 

 

4. Pro e contro della donazione immobile ai figli

La donazione di un immobile ai figli presenta sicuramente una serie di vantaggi dal punto di vista economico e non solo. Allo stesso tempo, quest’operazione determina dei costi e delle criticità che occorre analizzare attentamente. Prima di prendere questa decisione, occorre quindi valutarne i principali pro e contro.

 

Vantaggi della donazione di un immobile ai figli

Il primo grande vantaggio della donazione è che consente di trasferire la proprietà dell’immobile ai figli senza dover attendere la classica  successione. La donazione consente anche di trasferire l’immobile ad uno o più specifici eredi, col consenso degli altri eredi legittimi.

Inoltre, a livello di imposte, la donazione tra familiari prevede una franchigia molto alta e una tassazione limitata. In particolare, la donazione ai figli prevede una franchigia di 1 milione di euro, oltre i quali si applica un’aliquota del 4% sulla plusvalenza. 

Un altro vantaggio riguarda la rimozione del bene dalla proprietà del genitore, consentendogli di acquistare un altro immobile sfruttando i vantaggi della prima casa o evitare procedure di pignoramento da parte dei creditori.

 

Svantaggi della donazione di un immobile ai figli

Il primo grande svantaggio della donazione è che, al contrario della compravendita, si tratta di un trasferimento ‘non stabile’. I legittimi eredi del donante, hanno infatti fino a 20 anni di tempo per impugnare la donazione (o 10 anni in caso di morte del donante) se lede le proprie quote di legittima. Il rischio è quello di dover restituire il bene ricevuto in donazione. Non solo, la donazione può anche essere revocata per ingratitudine o per sopravvenienza di figli. 

Un secondo svantaggio riguarda la possibilità che la banca rifiuti di iscrivere un’ipoteca o di concedere un mutuo sul bene donato. Proprio a causa del diritto degli altri eredi legittimi di impugnare la donazione per 20 anni, anche una volta  ritrasferito, l’immobile che sia stato oggetto di donazione non è ben visto dalle banche. Questo va quindi a compromettere la commerciabilità futura del bene.

NB: se l’immobile oggetto del negozio di donazione è stato acquistato attraverso un bonus fiscale, il donante dovrà attendere almeno cinque anni per procedere alla donazione. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere il pagamento delle quote delle imposte risparmiate al momento dell’acquisto.

 

5. Donazione casa a un solo figlio

Tramite la donazione è possibile trasferire la proprietà di un immobile anche ad un solo figlio. Questo però può comportare dei problemi in sede di divisione dell’eredità, dato che l’operazione va a ledere la quota di legittima degli altri figli.

Ci sono però delle precauzioni che si possono prendere per evitare che gli altri coeredi impugnino la donazione:

• Atto di rinuncia alla contestazione da parte dei coeredi, che può essere atto però firmato solo dopo la morte del genitore donante. 
• Donazione della casa a tutti i figli,  per poi lasciare che questi donino a loro volta la propria quota all’unico fratello. C’è però bisogno del consenso di tutti e, in più, bisogna effettuare una serie di atti di donazione che rendono questa soluzione la più onerosa.
• Simulazione di una vendita al posto della donazione, ma in questo caso occorre effettuare un passaggio di denaro tra il figlio e il genitore, oltre a garantire un prezzo di vendita adeguato al valore di mercato, per evitare l’impugnazione da parte degli altri eredi.

 

6. Come donare casa a un figlio minorenne

La legge consente di donare un immobile anche a figli minorenni, ma solamente tramite una specifica procedura che ha l’obiettivo di tutelare gli interessi del minore.

Innanzitutto, i genitori dovranno presentare un ricorso di fronte al Giudice Tutelare del luogo di residenza del figlio. Il giudice procede con la valutazione della rispondenza dell’ operazione ad un’effettiva necessità od utilità del minore e deciderà di autorizzare o meno il compimento dell’atto.

Una volta ricevuta l’autorizzazione, il relativo provvedimento viene trasmesso al notaio che potrà quindi procedere con la stipula dell’atto.

Se la donazione al figlio minorenne dovesse causare un conflitto d’interessi patrimoniali tra i genitori o tra genitori e figlio, il Giudice Tutelare dovrà nominare un curatore speciale che possa rappresentare il minore in sede di stipula dell’atto di donazione dal notaio.

 

 

7. Donazione casa ai figli con usufrutto

In genere, quando i genitori procedono con la donazione diretta dell’immobile ai figli effettuano una donazione con usufrutto. 

In questo modo il genitore dona al figlio solo la nuda proprietà del bene, trattenendo il diritto di continuare ad abitare la proprietà e di godere dei frutti eventualmente prodotti. Inoltre, i costi di manutenzione ordinaria e la maggior parte degli oneri fiscali restano in capo al donante.

Il figlio, che diventa nudo proprietario e intestatario del bene, ha diritto di vendere il bene, ma il nuovo acquirente dovrà rispettare l’altrui diritto di usufrutto fino a quando non si estingue.

Il diritto di usufrutto può avere un termine stabilito in sede contrattuale o durare fino alla morte del donante. La donazione con usufrutto è molto vantaggiosa dal punto di vista fiscale dato che le imposte si pagano solo sul valore della nuda proprietà.

 

8. Donazione immobile ai figli con mutuo

La donazione di un immobile ai figli può avvenire anche quando c’è di mezzo un mutuo da pagare. Ci sono tre possibilità:

• Mutuo intestato ai genitori; i genitori possono donare l’immobile al figlio e intestarsi al 100% il mutuo, per cui i genitori comprano una casa da donare al figlio e pagano il finanziamento al posto suo. Si tratta quindi di una forma di donazione indiretta.

• Mutuo cointestato tra genitore e figli; in questo caso il mutuo viene cointestato tra donante e donatario in una percentuale determinata dal genitore e dal figlio stesso. 
• Mutuo intestato al figlio con genitore garante; il figlio donatario risulta l’unico titolare del mutuo ma il genitore ne deve fare da garante.  Nonostante la fideiussione sul patrimonio del genitore, questa alternativa può creare problemi di approvazione da parte della banca laddove il figlio non abbia un reddito stabile.

 

9. Quanto costa donare casa al figlio: le tasse sulla donazione

La donazione di un immobile ai figli è un’operazione immobiliare che prevede una serie di imposte, oltre ai costi del notaio. Innanzitutto, l’imposta di donazione, che però in caso di donazione ai figli ha una franchigia di 1 milione di euro entro la quale non è dovuta alcuna imposta; superato questo valore, l’eccedenza viene tassata al 4%.

Dopodiché, per capire quanto costa donare casa al figlio, occorre distinguere il caso di donazione della prima casa o della seconda casa. In entrambi i casi, è prevista un’imposta di registro di 200 euro, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna per la prima casa e in misura del 2% e dell’1% del valore catastale dell’immobile per la seconda casa.

A queste imposte si aggiungono poi i costi per i diritti di trascrizione (90 euro) e l’imposta di bollo forfettaria (230 euro).

 

10. Altre modalità per intestare casa ai figli gratuitamente: il comodato d’uso gratuito

In alternativa alla donazione, puoi intestare casa ai figli senza passaggio di denaro anche tramite il comodato d’uso gratuito. Questo particolare contratto consente infatti di 

di concedere l’uso di un immobile a terzi senza richiesta di alcun canone. Rispetto alla donazione però, tale contratto ha una durata prestabilita, al termine della quale il figlio dovrà restituire il bene al genitore.

Il vantaggio del comodato rispetto alla donazione è che prevede costi decisamente inferiori. Infatti l’operazione prevede solamente il pagamento di un’imposta di registro di 200 euro e una marca da bollo di 16 euro per ogni 4 pagine di contratto o per ogni 100 righe.

La legge prevede una riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu per le case date in comodato d’uso gratuito a figli e parenti, se chi concede la casa in comodato sia abitualmente residente nello stesso Comune in cui si trova la casa data in comodato. Un altro vantaggio, sono i minori tempi richiesti per dare una casa in comodato d’uso gratuito rispetto ai tempi necessari per completare una donazione.

 

Per Riassumere

La donazione di un immobile ai figli è un’operazione sempre più diffusa anche in Italia, grazie agli indubbi vantaggi. Con la donazione cui un genitore può intestare un immobile al figlio, anche minorenne, a titolo gratuito, in modalità diretta laddove fosse già in possesso dell’immobile o in maniera indiretta nel caso di un immobile ancora da acquistare. 

La donazione consente di anticipare la successione e effettuare il passaggio di proprietà quando il donante è ancora in vita. Oltre al chiaro vantaggio per il figlio, la donazione ha anche diversi vantaggi per il donante, specialmente nel caso in cui si rischi il pignoramento del bene in questione, dato che i creditori non possono rivalersi sul bene donato, o anche nel caso si voglia acquistare un altro immobile, per approfittare dei bonus per la prima casa.

Allo stesso tempo, la donazione presenta una serie di svantaggi, dato che il trasferimento può essere impugnato entro 20 anni dagli eredi legittimi, i cui diritti siano stati lesi. Questo rischio, particolarmente elevato nel caso di donazione immobile ad un figlio in presenza di altri figli, ha conseguenze negative anche sull’eventuale iscrizione di ipoteche sulla stessa, e quindi sulla futura commerciabilità del bene.

Per poter donare un immobile ai figli, occorre inoltre necessariamente andare dal notaio e quindi pagare non solo le imposte dovute dal passaggio di proprietà ma anche l’onorario del notaio. Per evitare di andare dal notaio, in alternativa alla donazione, la proprietà dell’immobile si puo trasferire anche tramite usucapione o separazione.

Se il tuo interesse è semplicemente quello di dare una casa al figlio in cui possa vivere, a titolo gratuito e in modo rapido, un’alternativa interessante alla donazione è il comodato d’uso gratuito. Il comodato, con cui il figlio può abitare la casa del genitore senza pagare l’affitto, risolve il problema legato all’impugnazione degli altri eredi dato che determina la riconsegna del bene al termine stabilito. Inoltre, la procedura è decisamente più snella ed economica.