Donazione immobiliare senza notaio: la scrittura privata è possibile?

Nel mondo immobiliare esistono diversi metodi per trasferire la proprietà di una casa da un soggetto ad un altro: uno di questi è proprio la donazione.

Si tratta di una pratica diffusa soprattutto in ambito familiare; potrebbe trattarsi ad esempio di un regalo per i figli o di un aiuto verso altri parenti. 

In ogni caso, potresti chiederti se sia possibile la donazione immobiliare senza notaio, ossia senza dover seguire l’iter previsto per la compravendita. Scopriamolo subiio. 

Cos’è la donazione immobiliare

Il termine donare sicuramente non ti è nuovo e rappresenta l’atto di cedere un oggetto a qualcuno, senza ricevere nulla in cambio.

La stessa definizione si può applicare anche in ambito immobiliare, anche se, come immaginerai, le procedure per effettuare una donazione sono più complesse rispetto a quelle di un regalo.

La donazione è un atto previsto dalla legge del nostro paese; secondo l’art. 769 del Codice Civile, “la donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”.

In altre parole, se qualcuno ti dona qualcosa, potrai farne cioè che meglio ritieni. Lo stesso vale anche per una casa; questo significa che potrai abitarla, venderla o disporne come meglio credi.

Allo stesso modo, si possono donare anche i diritti legati all’abitazione, come quello di usufrutto, che non ti fa diventare proprietario, ma ti consente comunque di abitare nell’immobile.

In ogni caso, si tratta di un atto volontario da parte di una persona, che per considerarsi valido ha sempre bisogno dell’accettazione del destinatario; per intenderci, non puoi decidere di donare un rudere inagibile a qualcuno, se lui non è d’accordo.

Un’altra caratteristica fondamentale della donazione immobiliare è, come ti abbiamo già anticipato, la sua gratuità, perché non può  portare nessun vantaggio economico alla persona che decide di cedere la proprietà. Ma come si fa una donazione immobiliare?

Come funziona la donazione immobiliare?

Dalla definizione di donazione immobiliare riportata nel paragrafo precedente, puoi notare che si parla di un contratto; questo aspetto deriva dal fatto che come tale dovrà essere registrato fra gli atti pubblici.

Ciò contiene quindi la risposta all’interrogativo più comune, ossia se se si possa effettuare una donazione immobiliare senza notaio. 

Dalla norma che ti abbiamo citato, puoi dedurre che, essendo necessaria la registrazione, dovrai avvalerti di qualcuno che renda efficace il passaggio di proprietà: un notaio. 

Questo perché, alla stregua di una compravendita immobiliare, anche la donazione di un immobile dovrà essere effettuata rispettando tutte le norme in materia di cessione, a partire dalla regolarità dell’immobile. 

Esistono però delle eccezioni, come ti spiegheremo in seguito. 

Un’altro aspetto importante riguarda invece la validità dell’atto di donazione. Per essere tale, dovrai accertarti che avvenga alla presenza di testimoni. Considera che dovranno essere almeno due e diversi da chi cede e acquisisce. 

Tieni presente che la registrazione dell’atto di donazione immobiliare è una prassi che serve per tutelare entrambe le parti ed evitare che l’atto possa rivelarsi nullo ai sensi di legge.

Per esempio, poniamo il caso in cui una persona abbia deciso di donare una casa ad un parente, ma entrambi abbiano preferito evitare di rendere il contratto formale; alla morte del donante, la proprietà rientrerà tra i beni oggetto di in successione, perché considerata ancora parte del patrimonio del defunto.

Donazione immobiliare senza notaio: è possibile?

Procedere alla donazione con l’intervento di un notaio potrebbe non apparirti una soluzione allettante, dal momento che l’onorario da versare potrebbero ammontare a diverse centinaia di euro.

Tuttavia, come abbiamo visto, lo scopo è quello di evitare che la donazione risulti nulla; ma è possibile procedere senza la registrazione ufficiale dell’atto?

In alcuni casi sì; potrebbe essere il caso delle donazioni di modico valore, ovvero quelle che non determinano una variazione significativa nel patrimonio del donante.

Per esempio, la donazione di diecimila euro da parte di una persona miliardaria potrebbe essere considerata di modico valore, considerando il suo patrimonio totale.

Tuttavia, è quasi impossibile che il modico valore venga attribuito agli immobili, perché per quanto possano essere poco appetibili dal punto di vista strutturale, potrebbero comunque generare ricchezza.

Pertanto, la sola scrittura privata in questo caso non sarà sufficiente, anche se esistono delle alternative che ti consentono comunque di risparmiare notevolmente sui costi del notaio, a patto che la donazione diventi una conseguenza di altre pratiche già in corso.

Nei prossimi paragrafi ti spiegheremo meglio di cosa stiamo parlando.

La donazione indiretta

La donazione indiretta è una delle strade più battute quando si intende cedere una proprietà a qualcuno, senza necessariamente recarsi dal notaio, ma volendo mantenere gli stessi effetti fra il donatore e il beneficiario.

Per capire meglio di cosa si tratti, ipotizziamo che tu abbia deciso di donare un immobile a tuo figlio, ma non possedendo una casa tu decida di fornirgli la liquidità per acquistarne una.

Per rendere effettiva la procedura, dovrai seguire quanto previsto dalla legge. In prima istanza, quando effettui il versamento, dovrai specificare nella causale che si tratta di una donazione, precisando anche che è per l’acquisto di una casa.

L’acquirente, al momento della firma dell’atto di compravendita, dovrà richiedere di inserire la clausola che specifica la provenienza del denaro che sta usando per comprare l’immobile.

In questo modo non sarà necessario registrare un atto di donazione immobiliare, ma solo quello di compravendita.

Attenzione: ricordati che se il valore dell’immobile supera un milione di euro, dovrai pagare l’imposta di donazione.

L’usucapione

Un altro metodo per procedere con la donazione immobiliare senza notaio è la dichiarazione di usucapione.  Si tratta, in sostanza, di un’acquisizione a titolo gratuito dell’immobile dopo averne usufruito.

Facciamo un altro esempio: ipotizziamo questa volta che tuo figlio abbia abitato una casa di tua proprietà per almeno 20 anni, occupandosi in toto delle spese di gestione e manutenzione, chiaramente in accordo con i genitori. 

Nel momento in cui decidi di cedergli l’immobile, puoi procedere dichiarando l’usucapione in suo favore in due modi.

Il primo è quello meno costoso e consiste nella mediazione di fronte ad un organismo preposto che si occuperà di accogliere le richieste delle parti e redigere un verbale di accordo, che in questo caso prevede il trasferimento di proprietà verso il figlio.

Le firme dell’accordo, però, dovranno essere autenticate tramite il notaio, che provvederà a registrare il passaggio di proprietà.

L’alternativa (peraltro più costosa) consiste nell’avvalersi del Tribunale, dove un giudice esaminerà la presenza di tutti i requisiti affinché si possa procedere con la cessione dell’immobile a titolo gratuito.

Ricorda che perché sia possibile l’usucapione, la casa dovrà essere stata abitata dal beneficiario ininterrottamente per almeno 20 anni e con il consenso del proprietario.

Altre idee: la cessione con obbligo di mantenimento e il contratto per persona da nominare

Le situazioni appena esposte sono quelle più diffuse quando si decide di donare un immobile.

Tuttavia, ci sono anche altre modalità ugualmente valide, come il contratto per persona da nominare, che rappresenta un’altra tipologia di donazione indiretta.

In parole semplici, invece di donare al figlio la liquidità per consentirgli di comprare casa, sei tu stesso che inizi le trattative per la compravendita, ma prima del rogito, nomini lui come intestatario dell’accordo.

In questo modo, dovendo presenziare alla firma dell’atto, diventerà proprietario a tutti gli effetti, pur avendo pagato tu il valore dell’immobile.

Infine, un ultimo modo per donare un immobile attraverso un accordo privato è quello di cederlo con l’obbligo di mantenimento.

Ciò significa che il beneficiario si impegnerà ad assistere il proprietario fino alla sua dipartita e in cambio, diventerà proprietario della sua abitazione. 

Quanto costa la donazione?

Come immaginerai, le diverse modalità rendono difficile stabilire quanto potrebbe costare una donazione immobiliare senza notaio. In alcuni casi, praticamente nulla, in altri (come nella donazione indiretta) dovrai tenere in conto le tasse da versare, oltre alle spese notarili. 

In conclusione, ci sono diverse modalità per ricorrere alla donazione immobiliare senza notaio, a patto di rispettare con la massima attenzione le procedure per ogni tipologia.