Si può cambiare intestatario di un mutuo se decidi di vendere casa?

Cosa succede se decidi di vendere casa ma sei intestatario di un mutuo? Come ti devi comportare in questi casi? E se fossi tu a voler acquistare una casa con mutuo? Te lo spiegheremo nel dettaglio nella guida che segue.

Si può vendere casa con un mutuo?

Se hai un immobile acquistato con un mutuo forse ti potresti porre il dubbio se sia possibile o meno metterlo in vendita: la risposta è sì, ma quello che è più interessante sapere è che potresti anche cedere al nuovo acquirente il mutuo che hai stipulato e che ancora non hai terminato di pagare.

Molto spesso, contestualmente al rogito, il venditore chiude il mutuo stipulato, in modo da poter cedere un immobile libero da qualsiasi gravame. Tuttavia, anche se comune, questa non è l’unica strada percorribile in caso di mutuo.

Cambiare intestatario di un mutuo

Cambiare intestatario di un mutuo significa trasferire il mutuo al nuovo acquirente, o ai nuovi acquirenti, nel caso gli intestatari dell’immobile fossero più di uno. 

Seppure fattibile, non si tratta però di un procedimento che coinvolge solo gli acquirenti, ma che deve necessariamente rendere partecipe anche la banca che ha concesso il credito. 

Come immaginerai, non è infatti possibile un accordo tra privati per la cessione, in quanto l’apertura e la chiusura di un mutuo sono atti formali che devono esser registrati e sottoscritti dagli attori coinvolti. Analizzeremo un caso particolare in seguito che comporta un’eccezione a questa regola, ma prima occupiamoci di come fare per il cambio di intestatario.

Se sei il venditore

Il venditore, per richiedere il cambio di intestatario, deve attivare il processo che viene definito accollo del mutuo. Si tratta di un procedimento normato dall’articolo n° 1273 del codice civile, che consiste in un accordo tra l’intestatario precedente di un contratto ed il nuovo.

Nel caso di un mutuo, se opti per l’accollo in pratica cedi il tuo mutuo alle pari condizioni con le quali è stato stipulato, trasferendo tutti gli obblighi all’acquirente. Dopo l’accollo sarai sollevato da tutti gli obblighi che ricadranno quindi sul nuovo proprietario dell’immobile e del mutuo.

L’accollo liberatorio, come ti abbiamo anticipato, deve essere preventivamente autorizzato dalla banca che ha emesso il mutuo stesso. Tuttavia considera che non sempre questo passaggio è possibile; potrebbero essere presenti vincoli contrattuali che ne impediscono l’attuazione o, ancora, la banca potrebbe ostacolare questo passaggio anche se teoricamente è previsto. 

In questi casi ti consigliamo quindi di consultare preventivamente la banca che ha concesso il mutuo, per conoscere la fattibilità dell’operazione, e di rileggere la documentazione di stipula.

Ti parleremo invece a breve di un’eccezione che esclude, ma solo parzialmete, la banca dal processo di accollo. 

Se invece sei tu l’acquirente

Se invece sei l’acquirente e vuoi diventare intestatario del mutuo legato all’immobile che stai per acquistare, considera che ovviamente l’operazione è fattibile, ma che dovrai prestare attenzione alla possibilità dell’operazione da contratto e conoscere anche in anticipo la disponibilità della banca alla concessione del trasferimento di intestatario.

Una volta stabilità la fattibilità dell’operazione, prima di sottoscrivere qualsiasi accordo in tal senso, ti consigliamo di verificare con estrema attenzione le condizioni del mutuo sottoscritto, che non necessariamente potrebbero corrispondere alle tue esigenze.

L’accollo del mutuo prevede infatti che le condizioni stipulate da chi lo cede siano mantenute totalmente da parte del nuovo acquirente. Tuttavia, qualora queste non ti soddisfino anche solo in parte, potresti chiedere alla banca la sottoscrizione di un nuovo mutuo.

In questo caso considera però che la banca attuerà di fatto tutte le operazioni preventive alla concessione del mutuo e che quindi potrebbe essere più conveniente valutare un mutuo ex novo, proprio come si fa normalmente in fase di acquisto di una nuova abitazione. 

Come avviene l’accollo?

Una volta stabilita la possibilità di accollo del mutuo e raggiunto l’accordo di entrambe le parti, dovrai formalmente stipulare un atto di accollo liberatorio, che deve essere sottoscritto formalmente.

È necessario che l’atto venga registrato in maniera formale e le parti coinvolte dovranno quindi firmare la cessione del mutuo alla presenza di un notaio.

Qualora i titolari del mutuo originario o gli acquirenti fossero più di uno, ricorda che sarà necessaria la firma da parte di tutte le persone coinvolte, come del resto avviene per ogni atto formale. 

L’accollo interno

Anche se fino ad ora abbiamo trattato dell’accollo come di un atto che deve coinvolgere la banca che ha concesso il mutuo, considera che esiste la possibilità di stipulare il cosiddetto accollo interno. 

L’accollo di questa tipologia, detto anche accollo semplice, consiste in un accordo tra il venditore e l’acquirente, senza il coinvolgimento di chi ha erogato il mutuo. Si tratta però di un caso particolare che potrebbe comunque non essere approvato dalla banca che ha concesso il credito, che dovrebbe essere informata della cessione, anche se non coinvolta formalmente.

Questa tipologia di accollo è comune nel caso ad esempio di separazione tra coniugi intestatari di uno stesso mutuo, quando uno dei due decide di continuare a pagare il debito accollandosi di fatto anche la parte dovuta dall’atro coniuge. 

Un altro caso comune in questo senso è quello della successione ereditaria; un erede può infatti accettare in eredità un immobile sul quale grava un mutuo, accollandosi anche in questo caso le rate non pagate dal defunto.

Si tratta tuttavia di casi particolari diversi da una compravendita con cambio dell’intestatario di un mutuo e che non approfondiremo quindi ulteriormente in questa sede.