Procura a vendere immobile: a cosa serve e come funziona

Il processo di compravendita di un immobile è considerato un momento delicato, non solo dal punto di vista della trattativa in sé, ma anche a livello burocratico. Tuttavia, gestire tutto di presenza può non essere sempre possibile, che sia per una malattia o perché si risiede troppo lontano dalla struttura stessa.

In questo articolo ti spiegheremo a cosa serve e come funziona la procura a vendere immobile.

Cos’è la procura a vendere

Quando si conducono degli affari, come un atto di acquisto o vendita, ognuno di noi desidera presenziare alla trattativa, per discutere in dettaglio sulla merce con chi abbiamo di fronte, o valutare il prezzo, o ancora, firmare gli accordi intrapresi.

È anche vero che la vita può essere imprevedibile e ci sono numerose ragioni per le quali può non risultare possibile gestire tutto di persona, come per esempio in caso di impegni urgenti che costringono ad allontanarsi temporaneamente.

In questo caso, torna estremamente utile l’articolo 1392 del Codice Civile che delinea e descrive cosa si intende per procura, ovvero un atto con cui un soggetto (rappresentato) conferisce ad un altro il potere di rappresentarlo; pertanto, quest’ultimo avrà la facoltà di agire a nostro nome e gli effetti delle sue azioni si produrranno direttamente in capo a noi stessi.

In sostanza, la procura è un documento scritto nel quale si mettono nero su bianco tutte le azioni che può intraprendere il soggetto rappresentante per conto del rappresentato, in quello che in altri termini viene definita delega.

La procura non va però confusa con il mandato, ben descritto nell’articolo 1703 del Codice Civile, nel quale si parla di un atto bilaterale che prevede un obbligo nei confronti di un altro soggetto nel compiere uno o più atti, mentre la procura a vendere è considerata una semplice autorizzazione.

Quali sono i tipi di procura?

Abbiamo visto che in via generale con la procura puoi autorizzare un’altra persona di fiducia a sbrigare delle incombenze formali, seguendo chiaramente le direttive presenti nel documento stesso.

Devi sapere, però, che esistono tanti tipi di procura che si possono presentare in due modi differenti, differendo per tempi di validità e libertà di azione:

• Procure generali: il soggetto affida ad un rappresentante la gestione di tutti i suoi affari presenti e futuri, a tempo indeterminato. Il rapporto cessa solo in caso di revoca.
• Procure speciali: l’interessato affida a qualcun altro il potere di agire per conto suo in una determinata circostanza e l’atto stesso perde efficacia nel momento in cui viene portata a termine l’azione descritta.

In quest’ultima categoria rientra, per esempio, la procura a vendere con la quale puoi autorizzare un’altra persona ad acquistare (o vendere appunto) per conto tuo un determinato bene, che sia un’auto, un altro bene oppure una casa. In quest’ultimo caso prenderà il nome di procura a vendere immobile, che vedremo meglio nel prossimo paragrafo.

Per quanto riguarda altri esempi di procura speciale, possiamo citarti la procura speciale alle liti, che solitamente viene affidata al proprio avvocato per rappresentarci in caso di controversie; o ancora, la procura speciale per riscuotere somme di denaro, grazie alla quale il rappresentante può recarsi in nostra vece presso istituti bancari o postali.

Vediamo però più nel dettaglio cos’è la procura quando si tratta di un immobile.

La procura a vendere immobile

Come ti abbiamo appena accennato, la procura a vendere immobile è un atto speciale, in quanto si applica solo in casi specifici e cessa di esistere nel momento in cui vengono portate a termine le azioni descritte dal documento.

Per esempio, hai intenzione di vendere una casa ricevuta in eredità, ma attualmente ti trovi a vivere in un paese troppo distante? Certamente la questione può risultare molto scomoda, perché qualora si voglia mostrare l’immobile ad un potenziale acquirente e trattare eventualmente sul prezzo, non è detto che si possano percorrere decine o centinaia di chilometri quando viene richiesta la propria presenza.

Un altro caso è quello dell’impossibilità di partecipare fisicamente al rogito, senza comunque avere la volontà di cambiare la data già stabilita.

Queste sono solo un paio di scenari possibili nei quali redigere una procura a vendere immobile può risultare estremamente utile, per far sì che gli affari proseguano a prescindere da eventuali imprevisti che ti impediscano di essere presente.

Il rappresentante potrà seguire tutto il processo al tuo posto, dalla contrattazione del prezzo, alla firma presso il notaio, potendo persino incassare i soldi.

Non solo, non è detto che la procura a vendere sia fra individuo e individuo: se hai una società e desideri autorizzare qualcuno a portare avanti un atto di compravendita, il principio e le modalità di utilizzo si applicheranno alla stessa maniera, tenendo conto del fatto che davanti al pubblico ufficiale si dovranno presentare documenti aggiuntivi.

Inoltre, il rappresentato non ha nessun vincolo di obbligatorietà: per questo si preferisce utilizzare un mandato.

Come si fa una procura

Il primo pensiero che potrebbe venire in mente è per quale ragione non sia possibile delegare qualcuno verbalmente per occuparsi di una compravendita, magari in virtù di un rapporto di parentela o amicizia fra i soggetti in questione. Il punto è che affinché la procura sia dichiarata valida e riconosciuta a livello legale, deve essere necessariamente redatta in forma scritta.

In via generale, i dati riportati all’interno del documento devono chiaramente appartenere alle parti in questione; pertanto, dovrai riportare tutte le informazioni anagrafiche che riguardano te e il delegato, oltre che dell’immobile di cui si sta parlando. 

Esistono due strade percorribili in caso di procura per quanto riguarda gli immobili: in una si agisce privatamente, coinvolgendo un pubblico ufficiale in un secondo momento, mentre nell’altra si procede direttamente presso un notaio per sviluppare tutta la procedura.

In ogni caso, tieni conto del fatto che puoi scegliere qualsiasi persona per rappresentarti e il consiglio è quello di far ricadere tale compito su un soggetto sul quale si nutra una particolare fiducia e che sappia portare avanti la gestione di una compravendita (contrattazione dei prezzi, presentazione di tutta la documentazione necessaria a fini burocratici ecc.).

La procura tramite scrittura privata

La prima tipologia che ti presentiamo è quella più accessibile, anche se richiede una maggiore attenzione da parte di chi redige l’atto scritto, per far sì che siano contenute tutte le informazioni necessarie e specifiche per i compiti del rappresentante.

Una volta scelto il soggetto in questione (che dovrà essere ovviamente maggiorenne), hai il compito di riportare per iscritto il rapporto di procura. Con una piccola ricerca sul web ti renderai conto che esistono numerosi fac-simile, messi a disposizione a titolo gratuito, che potrai compilare con tutti i dati necessari.

Ma se volessi procedere con un testo scritto ex novo, ricordati in prima luogo di inserire tutti i tuoi dati anagrafici, insieme a quelli del delegato, ricordandoti che se sei coniugato è necessario riportare anche le informazioni relative al consorte, compresa la tipologia del regime patrimoniale adottato, che sia a comunione o separazione dei beni.

Chiaramente, dovrai inserire anche i riferimenti relativi all’immobile in questione, che riguardano la sua descrizione, ubicazione con indirizzo e dati catastali completi.

Successivamente si delineano i compiti affidati al soggetto scelto che, in questo caso, saranno circoscritti al solo atto di compravendita, con tutto ciò che ne deriva. È bene ricordare che in questa sezione dovrai essere il più preciso possibile. La persona delegata potrà stilare una proposta di acquisto? Potrà eventualmente abbassare il prezzo o dilazionarlo per far sì che la trattativa vada a buon fine? Potrà incassare l’assegno circolare che verrà consegnato in sede di rogito?

In quest’ultimo caso specifico si parla di procura a vendere e incassare, perché si fornisce ad un’altra persona la possibilità di ritirare l’assegno circolare e riscuoterlo. In alternativa, potresti specificare che il rappresentante può solo prenderlo al tuo posto, facendo attenzione ad indicare agli acquirenti a chi dovrà essere intestato l’assegno stesso.

L’autenticazione della scrittura privata

La procura a vendere è un negozio unilaterale; perciò, una volta che viene redatto in ogni sua voce, è necessario che le parti appongano obbligatoriamente la loro firma.

Attenzione: se hai deciso di richiedere questo tipo di atto, ma sei coniugato con regime patrimoniale di comunione dei beni, è richiesta anche la firma del coniuge.

A questo punto, non è sufficiente presentarsi col il documento firmato per procedere con le trattative di compravendita, perché dovrà essere alla stregua di un atto pubblico, attraverso un’autenticazione da parte di un pubblico ufficiale, che potrebbe essere anche lo stesso notaio che si occuperà del rogito.

Questi apporrà i dati di registro e la firma in calce, attestando a tutti gli effetti la validità della procura a vendere immobile scritta fra privati, dando il via al rappresentante di procedere secondo quanto riportato nel testo.

La procura a vendere con scrittura notarile

Se scrivere interamente da solo un documento del genere può destarti un po’ di preoccupazioni, soprattutto per ciò che riguarda la specificazione dei limiti e delle responsabilità del delegato, potresti decidere di affidare il tutto ad un notaio, che redigerà la procura in maniera precisa, inserendo i poteri attribuiti alle parti, gli atti e i negoziati da portare a termine.

Ti specifichiamo che poiché si tratta di una procura speciale che si estingue nel momento stesso in cui viene portata a termine l’azione descritta, non verrà registrata presso l’Agenzia delle Entrate, ma verrà consegnata a chi la richiede in originale firmata, senza poter fare delle copie.

Inoltre, si tratta di un documento derivante da un atto pubblico, ovvero un atto notarile che ha validità giuridica, in quanto il notaio con firma e sigillo garantisce che quanto è riportato, comprese le firme apposte, sono veritiere e non contestabili fino a prova contraria (per esempio, in caso di denuncia per falso).

Come funziona per i residenti all’estero?

La procura a vendere un immobile è molto utilizzata soprattutto quando ci si trova a vivere all’estero e l’immobile da vendere è in Italia. La distanza non facilita il percorso intricato della compravendita, perché richiederebbe una presenza frequente, dalla presentazione dello stesso oggetto di vendita, alla firma davanti al notaio il giorno del rogito.

Se ti trovi in questa situazione specifica, dovrai recarti presso il Consolato Italiano dello Stato in cui ti trovi e richiedere l’elaborazione della procura speciale all’ufficio notarile, che chiaramente dovrà essere redatto in lingua italiana.

Oltre a presentare i tuoi documenti di riconoscimento, saranno necessari anche quelli del delegato, le firme autenticate e i pagamenti richiesti dallo stesso Consolato.

Nel caso in cui la procura dovesse essere redatta in lingua straniera perché affidata ad un notaio locale, dovrai procedere con una nuova autenticazione presso uno studio notarile in Italia, con relativa traduzione eseguita dallo stesso.

Quali rischi

In via generale, non si può parlare di rischi veri e propri per quanto riguarda la procura a vendere immobile perché, per sua stessa natura, è un atto che cessa di avere validità nel momento in cui il procuratore termina l’attività per la quale è stato incaricato.

Non solo, trattandosi di un atto non registrato, non è possibile effettuarne delle copie e l’originale viene ritirato dallo stesso notaio il giorno della stipula dello stesso, evitando che venga riutilizzato.

È anche vero che i rischi che possono derivare da una tale pratica sono legati per lo più ad una mancanza di specificità nelle condizioni, che possono far insorgere delle controversie future fra le parti in questione.

Per esempio, dovrai essere scrupoloso nella descrizione di quelli che potrebbero essere i limiti del delegato, come l’impedimento di modificare i prezzi di vendita, oppure incassare gli assegni circolari rilasciati al rogito.

Tutto ciò si traduce nella scelta di un conoscente verso cui riponi la massima fiducia, poiché agirà in tua vece mentre tu non avrai la possibilità di controllare tutte le azioni che compirà.

Qualora il delegato dovesse uscire dai limiti imposti dalla stessa procura speciale, tu come rappresentato non avresti alcun vincolo nei confronti di terzi.

Facciamo un esempio. Un caso pratico potrebbe essere la vendita di una casa, con un determinato prezzo di mercato stabilito dal venditore, che dal canto suo non può presiedere alla trattativa di compravendita.

Pertanto, affiderà il tutto ad un conoscente attraverso un atto di procura a vendere l’immobile, nel quale specificherà che l’importo non è modificabile. Se poi il delegato, pur di portare a termine la trattativa con i potenziali acquirenti, dovesse abbassare il prezzo, il venditore non è tenuto ad accettare la conclusione della stessa, in quanto il delegato non ha rispettato i limiti imposti da contratto.

Il discorso vale anche se il delegato dovesse decidere di aumentare il prezzo per intascarsi la differenza, fra l’altro rendendosi colpevole anche di un reato di frode.

Per queste ragioni è importante specificare ogni voce nella procura speciale, incluso il fatto che il rappresentante sta agendo a titolo gratuito e solo fin quando cesserà il suddetto rapporto.

Sono molti gli studi notarili che, per questi motivi, sconsigliano l’utilizzo della compilazione di fac simile per scrittura privata, in quanto le voci che gli esempi riportano sono di tipo generico e potrebbero non rispondere ai tuoi interessi specifici, con il rischio di lasciare troppi poteri al procuratore.

I rischi per il procuratore

Anche per quando riguarda il procuratore non ci sono dei rischi di cui preoccuparsi: la procura speciale, difatti, non ha il carattere di obbligatorietà come nel caso del mandato, pertanto il soggetto che è stato incaricato di rappresentarti è libero di usufruire dei poteri conferitogli oppure disinteressarsene.

Tuttavia, qualora dovesse decidere di agire secondo quanto pattuito, non potrà tirarsi indietro senza andare incontro a responsabilità, anche se comunque resta il fatto che non debba necessariamente riuscire nell’incarico previsto dalla procura (per esempio, la vendita effettiva dell’immobile).

Per questa ragione in alcuni casi si accompagna la procura speciale ad un altro atto notarile, definito mandato, soprattutto quando tra le parti c’è di mezzo una società, per far sì che il delegato sia vincolato da un obbligo contrattuale. 

La validità e la revoca della procura

Come ti abbiamo già anticipato, la procura speciale è un atto che di per sé ha una valenza temporanea e circoscritta poiché perde di validità nel momento in cui vengono portate a termine dal procuratore le funzioni descritte. Difatti, è una prassi molto comune evitare di specificare nel testo una data di fine.

Tuttavia, considerando l’importanza dei poteri che vengono conferiti ad un altro soggetto che è incaricato di portare avanti la compravendita al tuo posto, si consiglia sempre di inserire un periodo di tempo limitato, una sorta di scadenza del negoziato, che sia di breve o dil unga durata.

In ogni caso, devi sapere che potrai revocare o modificare in qualsiasi momento la procura speciale, a meno che non sia specificatamente scritto che essa è irrevocabile. Tutto ciò che devi fare è presentarti presso uno studio notarile con la procura oppure con i dati essenziali in essa contenuti e richiedere l’avvio della procedura.

Ricorda che in base all’articolo 1396 del Codice Civile, sarà tuo compito avvisare il rappresentante del cambiamento avvenuto, in quanto non è una questione che compete al notaio. Tutte le azioni che l’altra parte ha compiuto fino a quel momento resteranno comunque valide in termini legali.

Ci sono poi altre due situazioni che non consentono la revoca della procura a vendere l’immobile, ovvero: se è stata istituita nell’interesse del procuratore (ricorda che si tratta di un negoziato unilaterale, che risponde quindi solo agli interessi del rappresentato), come stabilito dall’articolo 1723 del Codice Civile, oppure nel caso in cui la delega sia stata conferita a più persone. Difatti, per una revoca bisognerebbe chiedere il consenso di tutte queste parti.

Infine, è doveroso specificare che in caso di morte di uno dei soggetti coinvolti, o in caso di incapacità sopravvenuta del rappresentato, l’intero atto perderà la sua efficacia.

I vantaggi

Esaminiamo ora quali sono i vantaggi legati alla stipula di una procura a vendere immobiliare, una pratica che è molto più diffusa di quanto si pensi, considerato che se redatto con l’aiuto di professionisti, può ridurre a zero i rischi per entrambe le parti coinvolte.

Il primo aspetto positivo è sicuramente quello legato al fatto che con un atto del genere sei slegato dalla necessità di presenziare a tutto il processo legato alla compravendita che, come sappiamo, non si riduce solo alla firma del rogito, ma anche alla ricerca di tutta la documentazione necessaria all’agenzia, al notaio o alla stessa parte acquirente perché il tutto possa proseguire senza intoppi.

Delegando qualcun altro, sarà compito di quest’ultimo recarsi eventualmente presso gli uffici preposti.

Il vantaggio diventa ancora più evidente se sei una persona che risiede all’estero che, quindi, non avrebbe comunque la possibilità di recarsi continuamente in Italia per sbrigare le questioni burocratiche, non solo per possibilità finanziarie, ma anche per cause di forza maggiore.

Un altro motivo per cui viene utilizzata la procura a vendere immobile è quella di evitare di incontrare una parte contrattuale con la quale non si hanno buoni rapporti, evitando quindi situazioni che potrebbero causare disagi tali da impedire la conclusione dello stesso atto di compravendita.

Da ultimo, il procuratore potrà intervenire in caso di errori, per esempio nella collocazione catastale dell’immobile, oppure qualora la controparte decida di modificare le condizioni in corso d’opera, assicurandoti in questo modo che il trasferimento di proprietà vada a buon fine e secondo le condizioni che tu stesso hai messo per iscritto.

I documenti e i costi della procura a vendere immobile

Dedichiamo quest’ultima parte a spiegare come procedere per autenticare o richiedere al notaio una procura a vendere un immobile, tenendo conto del fatto che in base alla modalità scelta, che sia scrittura privata o con un atto notarile, cambieranno i costi (anche in maniera considerevole). 

In altre parole, ciò significa che se hai già effettuato una scrittura privata e questa deve essere presentata al pubblico ufficiale perché venga autenticata, il costo della procedura potrà variare indicativamente fra 100 e 120 euro.

Nel caso in cui, invece, sarà lo stesso notaio ad occuparsi della stipula della procura speciale, il prezzo aumenterà raggiungendo anche diverse centinaia di euro, con leggere variazioni da uno studio notarile all’altro.

Tieni presente che le spese sono comprensive dell’onorario notarile, dell’imposta di bollo, dell’imposta di registro e delle  tasse di archiviazione. 

È sempre un’ottima cosa chiedere diversi preventivi prima di decidere a quale studio affidarsi: considera ad ogni modo che si tratta di spese che andranno a carico di chi decide di rilasciare la procura.

I documenti

In ogni caso, prima di recarti presso lo studio notarile scelto, devi sapere che per la procura a vendere dovrai presentare i seguenti documenti:

• Documenti di identità delle parti (anche del coniuge del rappresentato)
• Codice fiscale 
• Certificato di residenza
• Permesso di soggiorno per i cittadini stranieri
• Titolo di acquisto dell’immobile (rogito, sentenza o altri titoli)
• Eventuale dichiarazione di successione o verbale del testamento
• Certificato catastale e planimetria dei confini.

Casi specifici

La situazione che abbiamo descritto è generica e chiaramente non si applica in casi specifici; questo significa che potresti dover presentare una documentazione aggiuntiva in base alle circostanze.

In particolare, se tu che richiedi la procura e sei di stato libero, dovrai presentare in carta semplice il relativo certificato. Nel caso di una persona separata o divorziata, dovrai presentare anche la sentenza o il decreto che attesti questo stato.

Per quanto riguarda i coniugati, qualunque sia il regime patrimoniale dei beni, bisogna fornire anche il certificato di matrimonio, una copia dell’eventuale atto di separazione dei beni e copia dell’atto di fondo patrimoniale.

Un altro caso riguarda, invece, la procura a vendere un immobile stipulata fra una società e un delegato e pertanto, sarà richiesta una documentazione che giustifichi i poteri del legale rappresentate.

In questo caso saranno necessari: visura camerale, che il notaio stesso potrà recuperare accedendo al Registro delle Imprese, lo statuto vigente della società o i patti sociali attuali, i documenti di identità del legale rappresentante, l’atto costitutivo, il codice fiscale e la partita IVA.

Infine, come abbiamo specificato in precedenza, se risiedi all’estero e desideri richiedere una procura, dovrai presentarti al consolato italiano portando non solo i documenti di identità, ma anche attestazioni di pagamenti richiesti dallo stesso e le firme autenticate. 

Ricorda che affinché la procura a vendere stipulata all’estero sia valida, dovrà rispondere ad alcuni criteri: firma apposta in presenza, forma valida secondo la legge locale, chi rilascia la procura dovrà essere un public notary, dovrà essere stata accertata l’identità del sottoscrittore, il documento dovrà essere tradotto in italiano in maniera ufficiale da un ufficio preposto. 

Concludiamo dicendoti che la procura a vendere un immobile è un documento fondamentale per coloro che, per varie ragioni, non hanno la possibilità o la volontà di seguire di persona il processo di compravendita.

Perché si possano evitare delle controversie, è necessario che la sua stesura avvenga in maniera scrupolosa, eventualmente facendoti aiutare da un professionista.