La Vendita della Casa Coniugale Cointestata in Caso di Separazione

Cosa succede se, dopo la separazione, uno dei coniugi tenta la vendita della casa coniugale cointestata? Questa domanda è importante non solo per chi vuole vendere casa, ma anche per l’acquirente.

Facciamo un esempio. Hai appena concluso il rogito per la vendita della casa dove abitate, senza far sapere all’acquirente che stai per separarti da tua moglie o tuo marito. Proprio mentre il nuovo proprietario sta per trasferirsi nel suo appartamento il giudice assegna la casa a tua moglie. Tu non vuoi saperne, perché ti sei appena separato. Tua moglie rifiuta di liberare l’appartamento. Ma intanto l’acquirente ha pagato 400.000 o anche 500.000 Euro, è convinto che tu e la tua ex moglie vi siate messi d’accordo per imbrogliarlo, e vi cita in giudizio.

Cosa succede a questo punto? Rispondiamo alle 7 domande più importanti, in base alla sentenza n. 9990 della Corte di Cassazione. Proprio il 10 aprile scorso ha avuto a che fare con un caso molto simile al nostro esempio, e la sentenza spiega cosa succede quando una casa cointestata è posta in vendita, ed in seguito ha luogo la separazione o il divorzio

1. In Caso di Separazione è Possibile Vendere la Casa Coniugale Cointestata?

Si. Sia in caso di separazione che di divorzio, se la casa è cointestata è possibile venderla, a patto che entrambe i coniugi siano d’accordo. E’ possibile vendere qualsiasi diritto sulla casa: la proprietà, ma anche la nuda proprietà.

2. Dopo la Separazione, a Chi Va la Casa Cointestata?

Quando ha luogo una separazione in genere la casa coniugale è sempre assegnata alla persona con cui vanno a vivere i figli minorenni, o che non sono ancora indipendenti. I rischi della compravendita di una casa cointestata quindi riguardano le coppie con figli, o con figli non autonomi.

Infatti se una coppia è senza figli, dopo la separazione l’assegnazione della casa non ha luogo. L’assegnazione della casa a uno dei coniugi non avviene neanche se i figli sono in età adulta, sono economicamente indipendenti, e già vivono fuori dalla casa coniugale.

3. Cosa Succede se la Casa Cointestata è Venduta Prima della Separazione?

Immaginiamo di aver venduto la casa a gennaio, e di doverla liberare a giugno, perché ci siamo riservati sei mesi di comodato gratuito. Cosa succede se ad aprile il tribunale assegna la casa al nostro o alla nostra ex? La questione non è semplice, e tribunali diversi hanno deciso la questione in modi diversi. Però in linea di massima se la coppia ha figli minorenni o non economicamente indipendenti, in genere il giudice preferisce tutelare le famiglie.

Un dato certo è che se nel contratto di compravendita, prevedendo la separazione, hai inserito una clausola che impegna l’acquirente a rispettare il comodato d’uso, il coniuge che ha ottenuto l’assegnazione dell’immobile potrà continuare ad abitarvi.

4. Vendere una Casa Cointestata Subito Dopo la Separazione

Facciamo un altro esempio. Tu e tua moglie vi siete separati a gennaio. Ad aprile la casa coniugale è stata assegnata a tua moglie, ed a giugno decidete di venderla. In questo caso, tua moglie potrà continuare ad abitare nell’immobile, perché il provvedimento di assegnazione della casa prevale sul contratto di compravendita.

Sappiamo che può sembrare strano, ma è proprio così: il provvedimento di assegnazione della casa è sempre opponibile ad una persona che ha comprato la casa coniugale dopo la sua assegnazione a uno dei coniugi. Ciò che cambia è la durata dell’opponibilità del provvedimento di assegnazione. In altre parole, in alcuni casi chi ha comprato l’immobile potrà effettivamente entrarvi ed abitarlo, mentre in altri casi la situazione è molto più difficile:

• se quando il contratto di compravendita è stato concluso il provvedimento di assegnazione della casa era già stato trascritto nei registri immobiliari, chi ha comprato la casa potrà entrarvi solo quando il coniuge assegnatario deciderà di liberare l’immobile. Fin quando sussistono i presupposti per l’assegnazione dell’immobile il compratore dovrà rispettare questo diritto. Ad esempio, la persona cui è stata assegnata la casa potrebbe avere figli minorenni, o che non sono economicamente indipendenti. Quindi fin quando i figli non avranno raggiunto la maggiore età, o non saranno in grado di provvedere a sé stessi, il compratore non potrà utilizzare la casa che ha acquistato. Sarà necessario attendere la revoca del provvedimento di assegnazione.
• se invece il provvedimento di assegnazione della casa non era stato ancora trascritto nei registri immobiliari, il coniuge potrà continuare ad abitare l’immobile per soli nove anni.

5. Vendere una Casa Coniugale in Comodato d’Uso

Non tutte le famiglie sono effettivamente proprietarie della casa coniugale. Talvolta, la casa è stata data in comodato d’uso gratuito a uno o anche ad entrambe i coniugi. Cosa succede in questo caso?

Per intenderci, la casa è di proprietà dei nonni, e tu l’acquisti dai nonni. Però nella casa abita una coppia con figli. Se la coppia si separa, la casa continuerà ad essere utilizzata dalla persona che l’ha ricevuta in assegnazione dal giudice.

6. Come Funziona la Cointestazione di una Casa?

A questo punto chi sta pensando di comprare casa, se ha letto fin qui, starà iniziando a chiedersi se comprare una casa in comproprietà convenga. Cosa succede se la coppia divorzia il giorno dopo il rogito? Il giudice assegna la casa al coniuge con figli, e l’acquirente potrà entrarvi solo dopo nove anni, se tutto va bene.

Questo rischio però è limitato alla casa coniugale ed eventualmente alla seconda casa posseduta dalla coppia. E non riguarda solo le case cointestate. Vediamo come mai:

• Se ci si sposa in regime di comunione dei beni, tutti i beni acquistati dopo il matrimonio sono automaticamente di proprietà di entrambe i coniugi. Questo vale anche per gli immobili. Se uno dei coniugi acquista un immobile all’insaputa dell’altro, o anche se l’altro non è d’accordo l’immobile è sempre in regime di comunione. Anche se non è cointestato. Quindi in caso di separazione o di divorzio se la casa è messa in vendita, ed assegnata ad uno dei coniugi, l’acquirente non potrà utilizzarla.
• Se invece si sceglie il regime di separazione dei beni, i coniugi conservano la proprietà di tutti i beni che avevano prima del matrimonio. I beni acquistati dopo il matrimonio sono di proprietà comune solo se si decide di acquistarli in comproprietà. Però se la coppia possiede due appartamenti, il giudice può assegnarne uno al coniuge con figli, mentre l’altro sarà occupato dal coniuge senza figli.

7. Chi Tutela l’Acquirente?

Nella maggior parte dei casi la legge tutela l’habitat della famiglia, soprattutto se ci sono figli di età minore o non ancora autonomi. Quindi chi compra casa mentre è in corso un provvedimento di separazione affronta sempre il rischio di non poter effettivamente utilizzare l’appartamento che ha acquistato a caro prezzo.

Come si può evitare questo rischio? La migliore garanzia dal rischio è quella di rivolgersi ad intermediari qualificati, che compiono indagini accurate, e che sono in grado di dirti se i proprietari della casa sono in corso di separazione o di divorzio.

Ma la separazione ed il divorzio non sono questioni private, distinte dalla vendita di una casa? E’ vero, si tratta di questioni private. Ma quando stai pensando di comprare casa da una coppia che sta per separarsi, queste questioni riguardano anche te. Perché rischi di investire qualche centinaio di migliaia di euro, per ritrovarti proprietario di un immobile che non puoi usare.