Vendita nuda proprietà: cosa si intende e come funziona

La vendita nuda proprietà è un concetto non molto noto in ambito immobiliare. Quando si parla di compravendita infatti, si pensa sempre ad una proprietà che passa da uno o più soggetti ad altri, i quali potranno disporne a proprio piacimento e solitamente si parla comunque di un uso abitativo.

In questo articolo scopriremo cosa si intende per vendita di una nuda proprietà e come funziona.

Cos’è la nuda proprietà

Secondo l’articolo 832 del Codice Civile, la proprietà prevede il diritto pieno ed esclusivo di godere e disporre di determinate cose; pertanto, quando si parla di un immobile, viene naturale pensare che se acquisti una casa, avrai la possibilità di abitarci fin da subito.

Eppure, con la nuda proprietà il concetto è un po’ diverso, perché il proprietario e il soggetto che gode di un bene non corrispondono, per un tempo stabilito da accordi contrattuali.

Per esempio, se hai una casa e decidi di effettuare una vendita nuda proprietà, significa che potrai continuare ad abitarci, pur non possedendola più. Viceversa, se acquisti un immobile secondo questa modalità, dovrai attendere prima di poterlo utilizzare.

Trattandosi di una modalità di compravendita inusuale, è chiaro che non può adattarsi a chi cerca casa nell’immediato.

In altre parole, si tratta di un investimento a lungo termine che ad esempio potrebbe essere considerato dai genitori per garantire nel futuro una proprietà ai figli.

Per le sue caratteristiche, viene anche considerata una valida alternativa al prestito ipotecario vitalizio riservato agli over 60, che prevede l’approvazione di un finanziamento ipotecando la stessa proprietà di residenza e senza dover pagare le rate del piano di ammortamento.

Il capitale, ed eventualmente anche gli interessi del debito, viene poi saldato dagli eredi che potrebbero a loro volta acconsentire alla vendita dell’immobile da parte dell’istituto.

Come funziona: nuda proprietà ed usufrutto

A prescindere dal fatto che si tratti di una vendita oppure di un acquisto, nella nuda proprietà è implicata la presenza di due soggetti fondamentali: l’uno è da intendersi come nudo proprietario per l’appunto, cioè colui che possiede l’immobile in questione, mentre l’altro, che è l’usufruttuario, conserva il diritto di abitazione.

Come ti abbiamo spiegato poco sopra, si tratta di una questione temporale, in quanto la situazione persiste entro limiti contrattuali precisi, che di solito si riconducono alla morte dell’usufruttuario. 

Ma devi sapere che esistono altre situazioni nelle quali il proprietario potrebbe disporre totalmente del suo bene e sono riconducibili, per esempio, alla scadenza del contratto di usufrutto, oppure al mancato utilizzo della residenza per oltre 20 anni, o ancora, in caso di deperimento dello stesso bene, che chiaramente non può più essere adibito come abitazione.

In altre parole, significa che se tu sei il nudo proprietario, nelle circostanze appena esposte potrai entrare ad abitare nell’immobile scegliendolo anche come residenza principale.

Nuda proprietà e usufrutto

Abbiamo più volte parlato di nuda proprietà e usufrutto perché i concetti sono molto legati fra loro, ma è indispensabile non confonderli perché per i soggetti coinvolti hanno diritti ed obblighi differenti.

Se sei un nudo proprietario l’oggetto della compravendita ti appartiene a tutti gli effetti, ma non puoi ancora disporne a tuo piacimento per un determinato lasso di tempo. Ciò non toglie che comunque hai la possibilità di trasferire questo diritto a qualcun altro.

Nel caso in cui tu ti trovassi a ricoprire il ruolo dell’usufruttuario, poiché hai disposto una vendita della nuda proprietà, potrai continuare a vivere nella stessa casa.

Potresti anche decidere di affittare l’immobile o di vendere a terzi lo stesso diritto di usufrutto.

Ricorda, tuttavia, che per quanto riguarda le spese sull’immobile la normativa è molto simile a quella che regola i contratti di affitto.

Questo significa che, mentre i costi di manutenzione ordinaria ed eventuali spese condominiali spettano all’usufruttuario, le opere straordinarie o con il fine di aumentare il valore della casa saranno a carico del nudo proprietario.

Ma qual è il valore di una nuda proprietà?

Esempi di calcolo del valore dell’immobile

Quando si parla di nuda proprietà il valore dell’immobile è il risultato di un calcolo preciso che prende in considerazione la perizia effettuata da un tecnico specializzato e l’età del venditore, alla quale è associato un coefficiente che viene definito dal Ministero delle Finanze sulla base di dati statistici.

Di seguito riportiamo alcuni esempi pratici per aiutarti a comprendere il calcolo effettuato: in sostanza si tratta di moltiplicare il valore dell’immobile per il coefficiente aggiornato, relativo alla fascia di età dell’usufruttuario.

Esempio 1

• Valore dell’immobile: 120.000 euro
• Età del venditore: compresa fra 31 e 40 anni
• Valore nuda proprietà: 18.000 euro (- 85%)

Esempio 2

• Valore dell’immobile: 120.000 euro
• Età del venditore: compresa tra 51 e 53 anni
• Valore nuda proprietà: 36.000 euro (- 70%)

Esempio 3

• Valore dell’immobile: 150.000 euro
• Età del venditore: compresa fra 51 e 53 anni
• Valore nuda proprietà: 45.000 euro (- 70%)

Esempio 4

• Valore dell’immobile: 150.000 euro
• Età del venditore: compresa tra 87 e 92 anni
• Valore nuda proprietà: 127.500 euro (- 15%)

La vendita della nuda proprietà

Sono diverse le ragioni per cui si può decidere di vendere un immobile; una di queste è il bisogno di liquidità nel breve termine.

È anche vero che, trattandosi di abitazioni, il conseguente disagio a cui si andrà incontro è proprio quello di doversi trasferire non appena viene stipulato l’atto di compravendita.

Optando per la nuda proprietà hai sostanzialmente la possibilità di ricevere parte del valore dell’immobile in denaro, potendo al contempo continuare ad utilizzarlo, che sia per viverci oppure affittarlo ad altre persone. Chiaramente, dovrai garantire di restituire il bene seguendo precisi obblighi di conservazione, incluse le relative spese di manutenzione ordinaria.

La vendita della nuda proprietà più diffusa prevede che l’usufruttuario possa disporre dell’immobile fino alla propria morte e ciò si applica anche nel caso in cui decida di cedere il diritto d’usufrutto a qualcun altro.

Naturalmente, nessuno vieta di far terminare il contratto prima, anche negli interessi del nudo proprietario che in sede contrattuale potrebbe disporre di porre fine a tale condizione entro un certo numero di anni.

Vantaggi e svantaggi: cosa considerare?

Ricorrere alla nuda proprietà potrebbe essere un espediente capace di portare dei vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente, considerando i diritti che entrambi possono esercitare.

Se possiedi un immobile e hai deciso di venderne la nuda proprietà, potrai ricevere in breve tempo la liquidità ricavata dalla compravendita, senza essere costretto ad abbandonare subito l’abitazione, garantendoti così la residenza per la vita, come se il bene ti appartenesse ancora. Fra l’altro, se previsto da contratto, potresti persino affittarlo.

Hai deciso di acquistare una nuda proprietà? Devi sapere che i vantaggi in questo caso sono anche più consistenti, perché il prezzo dell’immobile è sicuramente inferiore rispetto al valore di mercato e, in aggiunta, col tempo la sua quotazione sarà anche più elevata, in quanto influenzata dall’età dell’usufruttuario e dal mercato stesso.

Infine, potresti risparmiare su tutte le spese ordinarie dell’abitazione, come le imposte previste per i rifiuti, le bollette oppure l’eventuale manutenzione dovuta all’usura.

L’aspetto negativo è che prima di poterci abitare potrebbero trascorrere molti anni, soprattutto se l’usufrutto del venditore è vitalizio.

In conclusione, la vendita della nuda proprietà prevede diversi vantaggi, che dovrai tuttavia considerare valutando il tuo caso specifico e le tue esigenze.