Miriam PeraniÈ davvero possibile vendere casa online? La risposta è sì: lo facciamo da tempo e te lo possiamo garantire. Ma come si fa a creare un annuncio davvero efficace e che ti faccia vendere casa in poco tempo?
Abbiamo pensato di condividere con voi i sette trucchi più efficaci per vendere casa online in fretta e con soddisfazione. Niente svendite, annuncio poco sinceri o trucchi scorretti, ma solo trucchi che potrai utilizzare subito: ecco come puoi fare.
Parleremo di prezzi, presentazione, visite, immagini, video…e di controlli. Iniziamo però dall’aspetto che avrai già considerato come fondamentale: il prezzo.
Il prezzo per vendere casa online
Quante volte, navigando in rete ti sei imbattuto in annunci di case in vendita ad un euro o addirittura gratis? Noi moltissime volte, ma non si tratta in realtà di offerte vere quanto piuttosto di un trucco che alcuni adottano perché pensano che possa attirare più visitatori sull’annuncio.
Funziona? Certo che no. Ti fideresti di qualcuno che ti promette una casa gratis solo per invitarti a consultare il suo annuncio? Da queste parti no, innanzitutto perché se l’immobile è davvero di valore non c’è nulla di male nel comunicare il prezzo al quale lo si vuole vendere. In secondo luogo perché dovremmo fidarci degli altri aspetti che riguardano la casa quando per attirarci sull’annuncio è stato utilizzato un vero e proprio specchietto per le allodole?
Stabilire un prezzo corretto è il primo trucco per vendere casa online (e anche in fretta). Ti stiamo affermando che sia necessario utilizzare il prezzo giusto proprio perché sarebbe sbagliato sopravvalutare, ma anche sottovalutare, il reale valore di casa tua.
Individuare il prezzo giusto non è sempre semplice; non considerare solo il prezzo di acquisto, ma anche quanto valgano effettivamente immobili simili al tuo nella zona in cui è ubicato.
Potresti avvalerti delle quotazioni ufficiali aggiornate ogni sei mesi o consultare gli annunci analoghi già pubblicati.
Ogni sei mesi l’Agenzia delle Entrate pubblica un database aggiornato con i prezzi medi di vendita degli immobili, dove potrai cercare la tua zona, differenziando anche per stato dell’immobile. Si tratta sempre di prezzi medi, ma sono più che indicativi per stabilire un valore adeguato per il tuo immobile.
Ti abbiamo invece detto di non tenere in considerazione il solo prezzo di acquisto; certamente dovrai considerare quanto l’immobile ti sia effettivamente costato, ma non può essere l’unica considerazione, in quanto il mercato immobiliare è soggetto a variazioni che possono modificare il valore anche nell’arco di poco tempo (non sempre negativamente!).
Per un prezzo del tutto corretto potresti anche avvalerti della consulenza di un perito o di un’agenzia; potresti obiettare che si tratti di un costo da sostenere, ma di certo si tratterebbe di un investimento a favore della tua vendita.
Un consiglio: la tua casa si trova in una grande città? Vuoi sapere come vendere casa a Milano? Consulta la guida che abbiamo dedicato proprio a questo argomento. La trovi qui.
Una volta stabilito il prezzo corretto di vendita, potrai passare al secondo dei nostri trucchi per vendere casa online.
I canali giusti
Un aspetto spesso sottovalutato nella vendita degli immobili online riguarda i canali da utilizzare per la vendita. In particolare in questo caso faremo riferimento ai siti web che puoi scegliere.
Considera che hai a disposizione due tipi di canali diversi per tipologia, e cioè:
- Portali di settore
- Siti generalisti
La maggior parte delle persone tende a pensare che la soluzione migliore sia quella di pubblicare l’annuncio della propria casa sul maggior numero di siti possibili.
Non è però sempre così; infatti dedicare tempo alla pubblicazione su siti generalisti potrebbe innanzitutto farti perdere del tempo dedicandoti a siti poco efficaci ed in secondo luogo, potrebbe far apparire il tuo annuncio come uno tra tanti, mettendola sullo stesso piano di oggetti o veicoli usati.
Utilizzare i portali del settore immobiliare invece è solitamente maggiormente consigliato proprio perché si tratta di siti specializzati nella compravendita di immobili. Questo significa che gli utilizzatori dei portali li consulteranno proprio perché sono perlomeno interessati a farsi un’idea su questa tipologia specifica di annunci.
In altre parole, il tuo annuncio non verrà visto a caso da qualcuno che sta navigando sul sito alla ricerca di tutt’altro, ma restringerai il campo verso un numero di persone interessate, anche se solo potenzialmente.
Un secondo vantaggio rappresentato dai portali di settore è quello di mettere a disposizione di chi pubblica gli annunci una serie di funzioni specifiche proprio per questa tipologia di vendite. Le opzioni disponibili variano da sito a sito, ma possono comprendere ad esempio filtri molto dettagliati per tipologia di immobile, per collocazione, per i servizi e gli spazi presenti.
Un’ulteriore alternativa potrebbe essere quella di utilizzare un tipo particolare di siti di settore: quelli delle agenzie immobiliari dedicate esclusivamente alla vendita online. In questo caso avrai la certezza di avere a disposizione tutti gli strumenti, i servizi ed i professionisti per una vendita efficace (te ne consigliamo uno?). Ma torniamo al fai da te.
Un’ulteriore distinzione in merito a dove pubblicare gli annunci riguarda la tipologia degli stessi; puoi scegliere infatti tra annunci gratuiti o a pagamento. Entrambe le opzioni possono essere considerate. Nel caso tu decida di optare per i siti con annunci a pagamento, assicurati però che il costo della pubblicazione sia giustificato da un pubblico potenziale sufficiente; in altre parole non dare soldi al primo sito, ma verifica le diverse possibilità che la rete ti offre (e sono moltissime!).
Questo problema non si pone invece con i siti gratuiti; anche in questo caso però verifica (se ti è possibile) che il sito abbia un numero di utilizzatori adeguato, non solo per numero ma che venga consultato anche da chi vive nella zona del tuo immobile. Da questo punto di vista a volte i siti locali potrebbero aiutare.
Abbiamo parlato fino ad ora di portali e siti per gli annunci; una volta scelto dove pubblicarlo, assicurati che il tuo annuncio sia il migliore possibile. Ti spieghiamo come renderlo tale.
Il testo dell’annuncio
Il terzo dei trucchi per vendere casa online riguarda l’efficacia del testo dell’annuncio. Spesso si tende a sottovalutare il testo a favore di immagini e video. Non stiamo affermando che queste non siano importanti anzi, come vedremo nel prossimo paragrafo sono fondamentali per la riuscita di una vendita.
Tuttavia le immagini non dicono tutto: una descrizione accurata e chiara avrà il doppio vantaggio di non obbligarti a rispondere a troppe domande da parte dei potenziali interessati ed in secondo luogo darà un’immagine esaustiva e trasparente a coloro che leggeranno il tuo annuncio.
Nel testo dell’annuncio devi avere la cura di inserire tutte le caratteristiche fondamentali della casa che stai mettendo in vendita. Ecco una check list di aspetti da considerare:
- Tipologia di immobile
- Metratura
- Numero di locali
- Presenza di giardino o terrazzo
- Classe energetica
- Anno di costruzione
- Presenza di ristrutturazioni o interventi recenti
- Aspetti relativi al risparmio energetico
- Tipologia di riscaldamento
- Vicinanza a luoghi di interesse o servizi
- Disponibilità di posto auto e/o garage – fermate dei mezzi pubblici nelle vicinanze
- Stato di occupazione dell’immobile
Come vedi si tratta di una molteplicità di variabili, ma tutte significative per comprendere meglio le caratteristiche della casa in vendita. Starà anche alla tua sensibilità evidenziare gli aspetti più positivi dedicando qualche parola in più per illustrare le caratteristiche dell’immobile che tu credi possano essere appetibili per i potenziali acquirenti.
E quelli negativi? Anche gli aspetti meno positivi meritano di essere citati, anche se non sempre. Facciamo un esempio: se la casa che stai mettendo in vendita è stata costruita nel 1977 non è un male affermarlo, anche se potrebbe essere un aspetto non troppo appetibile per i tuoi acquirenti.
Se però la casa non dispone di un giardino, non dire che il giardino è assente; semplicemente, non lo dire. Piuttosto afferma la presenza di un parco nelle vicinanze o non dimenticare di dire che è presente un giardino condominiale.
Ci siamo divertiti a cercare per te un annuncio online dal quale non dovresti prendere ispirazione, per mostrarti gli errori più comuni in questo tipo di testi. Ti riportiamo anche un esempio di un annuncio corretto. Entrambi sono reali, ma abbiamo modificato o omesso i dati.
Un esempio di annuncio poco efficace per la vendita
L’annuncio, pubblicato su un sito generalista di vendita dell’usato, afferma:
“in provincia di […], bilocale, secondo piano, completamente arredato, silenzioso, posto su due piani. Al pianoterra ci sono bagno e sala con angolo cottura, […] balcone con vista stupenda, a pochi metri dalle piste […] e con garage coperto, posto auto assegnato, vasto parcheggio esterno, campo da tennis. Al piano superiore ci sono due camere da letto […], ripostiglio sotto tetto ampio.”
Cosa non va in questo annuncio? Innanzitutto le informazioni sono date in ordine sparso: la posizione e la vicinanza a aspetti interessanti potrebbero essere posti all’inizio, ma ad ogni modo non dovrebbero mai essere mescolati ad altre caratteristiche.
In secondo luogo il proprietario non è stato accurato nella descrizione delle caratteristiche: non si capisce bene a che piano sia collocato e nemmeno di che tipo di appartamento si tratti. Afferma infatti che è un bilocale al secondo piano, ma è su due piani ed ha anche un sottotetto. Mancano inoltre molte informazioni, a partire dalla classe energetica.
La situazione non migliora consultando le informazioni date dal sito, con il campo relativo alla classe energetica vuoto e la sola disponibilità di un posto auto nei servizi disponibili, mentre nell’annuncio si affermava la presenza del garage. Non vogliamo incolpare ovviamente il privato che ha pubblicato questo annuncio, ma siamo certi che nel migliore dei casi, verrà subissato di domande in merito ai dettagli mancanti o poco chiari di quanto hai appena letto.
Un esempio di annuncio che funziona
Ecco invece un annuncio preso da un sito di vendita di immobili online:
“Via XYZ adiacente a […]. Nelle immediate vicinanze alla linea tre della metropolitana e non distante dall’università […], confinante con il parco comunale […] proponiamo in vendita splendido appartamento di 77 mq, il contesto è unico nel suo genere: servizio portineria e videosorveglianza, spazi comuni come palestra e co-working. Lo stabile è di recentissima costruzione.
Questa soluzione è composta al primo livello da un soggiorno doppio, splendida cucina con accesso sul terrazzino e bagno, al livello superiore abbiamo la zona notte di 37mq, attualmente è un ambiente unico ma si possono ricavare tranquillamente 2 camere da letto.
La casa è molto luminosa, nuova e completa di zanzariere e tapparelle elettriche, le finiture interne sono di pregio.Il contesto è molto esclusivo e ricco di servizi le spese condominiali sono molto contenute. LIBERO SUBITO
Completa la soluzione un grandissimo box di 24 mq al costo di xxx euro”.
In questo caso l’annuncio risulta invece efficace ed ecco i motivi. Come puoi vedere il testo è molto leggibile già ad una prima occhiata, con frasi brevi e divisioni in paragrafi. Le informazioni sono divise per tipologia e, anche se non lo abbiamo riportato, il sito nella seconda parte elenca per punti tutte le caratteristiche utili, come la classe energetica, la tipologia di riscaldamento e le dotazioni.
Nell’annuncio sono stati anche evidenziati gli aspetti che si immagina possano essere più appetibili per un acquirente, come il contesto, la presenza di una palestra e dello spazio coworking.
Un potenziale acquirente ha quindi già tutte le informazioni a disposizione e contatterà l’inserzionista, in questo caso un’agenzia, solo per eventuali visite o per manifestare un interesse effettivo all’acquisto.
Anche se fondamentale, il testo non è però tutto, come dicevamo all’inizio di questo paragrafo.
Immagini e video
Assolutamente essenziali per un annuncio online, ma anche per quanto riguarda gli annunci di vendita offline, è la presenza di un numero adeguato di immagini.
Abbi l’accortezza di preparare tante fotografie quanti sono gli aspetti che vale la pena di vedere di casa tua. Senza entrare in dettagli eccessivi abbi però la cura di mostrare tutte le stanze e gli spazi rilevanti.
Oltre all’immagine in sé è fondamentale e anche l’illuminazione della casa o dell’appartamento in vendita; tutti gli ambienti devono essere visibili al meglio e con la migliore illuminazione possibile. Il motivo è semplice: mettiti nei panni dell’acquirente. Saresti interessato a vivere in una casa che ti viene presentata come buia? Siamo convinti di no.
Una casa in vendita non è composta però solo dall’interno; scatta delle immagini significative anche degli spazi esterni e dell’immobile complessivo nel caso in cui si tratti di un appartamento inserito in un condominio o in uno stabile di più unità.
Anche la disposizione delle immagini nel tuo annuncio è fondamentale. Crea una sequenza che possa essere facilmente interpretata da chi visualizzerà le fotografie. Abbi l’accortezza di ordinarle in base ad un percorso sensato, in modo che chi visualizza l’annuncio possa compiere una sorta di tour all’interno dell’immobile in vendita.
I video
Come avrai avuto modo di verificare anche dal tuo utilizzo personale della rete e dei social in particolare, i video hanno preso sempre più piede nella nostra vita quotidiana. Perché non ti realizzare un video anche per vendere casa online? Si tratta di un’idea interessante soprattutto perché è in grado di evitare le visite dal vivo che soprattutto in fase di prima ricerca di un immobile, potrebbero non essere la modalità preferita da parte dei potenziali acquirenti.
Nel caso tu decida di realizzare un video e il sito il portale scelto per il tuo annuncio ti dia la possibilità di caricarlo, abbi la stessa accortezza di quanto ti abbiamo spiegato per le immagini. Il video dovrà essere di qualità buona e realizzato con un’illuminazione adeguata; dovrà condurre anche se virtualmente il potenziale acquirente all’interno del tuo immobile.
Si tratta di uno strumento da maneggiare con cura perché ancora più delle immagini è in grado di presentare il vero aspetto della tua abitazione. Per questo motivo prima della messa online dell’annuncio e della realizzazione di immagini e video, potrebbe essere utile seguire il consiglio che ti spiegheremo dettagliatamente nel prossimo punto.
Ancora a proposito di video: un filmato di casa tua non è obbligatorio; se credi che il risultato non sia di qualità adeguata o proprio non sai come fare, lascia perdere. Un brutto video sarebbe un boomerang pronto a colpire la tua vendita.
Un aiuto dall’home staging
Uno dei trucchi per vendere casa online è quello di essere in grado di presentarla al meglio ai potenziali acquirenti. E ciò di cui in estrema sintesi si occupa l’home staging. Si tratta di un insieme di interventi volti a presentare il tuo immobile al meglio, senza tuttavia intervenire sulle parti strutturali.
Un intervento di home staging può modificare ad esempio l’illuminazione, la disposizione dei mobili o intervenire con l’aggiunta o la rimozione di decorazioni e suppellettili. Anche i tessili come cuscini, tende o teli possono giocare un ruolo in un intervento di presentazione del tuo immobile.
Solitamente nelle case abitate, prima di realizzare le immagini per la messa in vendita, si consiglia di rimuovere tutti gli oggetti o le decorazioni che possono rimandare eccessivamente a dettagli privati o ai gusti personali degli attuali proprietari. Questo non significa che per mettere in vendita l’abitazione essa debba essere necessariamente vuota, quanto piuttosto che l’arredamento e la scelta di tutti gli accessori presenti dovrebbe permettere a chi legge l’annuncio di farsi un’idea di come sia realmente l’abitazione, senza tuttavia trasportarlo all’interno della vita familiare tua o di chi vive al momento nell’immobile.
L’home staging è un servizio professionale realizzato da persone formate e specializzate proprio in questo campo. Spesso questo tipo di servizio viene offerto anche dalle agenzie immobiliari che si occupano di vendita online; tuttavia potresti valutare l’opzione di richiedere questo tipo di intervento ad un professionista cercato da te prima della realizzazione delle immagini e del video di presentazione, proprio per avere la possibilità di far conoscere l’immobile nel migliore dei modi possibili.
Come abbiamo già affermato per quanto riguarda una perizia volta a stimare il valore effettivo dell’immobile, anche quello dell’home staging potrebbe apparirti come una spesa accessoria per la vendita del tuo immobile. Anche in questo caso però considera che non si tratta di un costo superfluo, quanto piuttosto di un investimento volto a valorizzare ancora maggiormente l’appartamento o la casa che hai deciso di mettere in vendita.
L’attenzione ad ogni tipo di dettaglio nella presentazione dell’immobile è infatti difficile da ottenere in autonomia da parte di chi non si occupa per lavoro di questo settore; potrebbe quindi capitarti, come in realtà avviene a chiunque si affidi a fai da te per la messa in vendita online di una casa, di cadere in piccoli o grandi errori che potrebbero però arrivare anche a compromettere l’interesse verso la tua casa.
Continuiamo ad occuparci dell’aspetto esteriore dell’abitazione con un altro dei trucchi che potresti considerare per vendere casa online.
Un tour virtuale a casa tua
Come ti anticipavamo nel suggerimento relativo alle immagini e ai video, realizzare un filmato della tua abitazione potrebbe essere un modo per portare, anche se solo virtualmente, il possibile acquirente all’interno del tuo immobile.
Un passaggio ulteriore rispetto alla registrazione di un video è quello di proporre ai potenziali acquirenti un tour virtuale a casa tua. Si tratta di una vera e propria visita che non viene però svolta con l’acquirente in presenza, ma con un collegamento tramite a distanza. Differentemente dal video non si tratterà quindi di un filmato già registrato quanto piuttosto di un giro per l’immobile con gli interessati.
Questo tipologia di servizio viene talvolta proposta da alcuni portali immobiliari; nel caso in cui tu decida di offrire questa possibilità sii certo di avere tutto il necessario per svolgere al meglio questo tipo di attività. Ci riferiamo in modo particolare ad una connessione stabile che possa garantirti la massima qualità per tutta la durata del tour virtuale.
In secondo luogo accertati di avere gli strumenti e le capacità tecniche per portare avanti questo tipo di servizio. Non improvvisare e non cedere alla tentazione di offrire un tour di casa tua se non sei realmente in grado di dare al tuo possibile acquirente un’esperienza che possa essere definita tale. Se così non fosse, rischieresti di compromettere il suo interesse verso l’immobile. Meglio piuttosto dedicarsi alla realizzazione di fotografie più accurate o eventualmente di un video registrato e lasciare il giro di casa tua ad un secondo momento con la sola opzione della visita dal vivo.
A questo punto abbiamo praticamente esaurito i trucchi che puoi utilizzare anche da solo per vendere casa online, anche se manca un ultimo passaggio fondamentale tanto quanto i precedenti. Ecco il settimo consiglio.
Controlla, prova, sistema
Dopo aver applicato tutti i trucchi che ti abbiamo illustrato nel dettaglio fino a qui, porta ancora un po’ di pazienza: non mettere immediatamente in vendita il tuo immobile! Piuttosto verifica con qualcuno che ti possa aiutare per il tempo necessario che effettivamente l’annuncio rispetti tutto quanto ti abbiamo detto fino a qui.
Se possibile, ti consigliamo di avvalerti di una persona che non vive in casa con te soprattutto se l’immobile in vendita è casa tua. Potrebbe trattarsi di un collega, di un amico o anche di un semplice conoscente. Chiedigli di leggere l’annuncio e visualizzare tutti i materiali relativi proprio come se si trattasse di un potenziale acquirente.
Chiedi soprattutto di essere sincero anche per quanto riguarda eventuali critiche; in questo modo avrai l’occasione di capire il possibile impatto del tuo annuncio sugli acquirenti.
Una volta identificati gli aspetti meno positivi o comunque dubbi, intervieni subito in modo da risolverli nella maniera che riterrai più adeguata.
Quando avrai sistemato totalmente questi aspetti, non sarai però ancora arrivato alla fine del processo per la messa in vendita di un immobile online. Dopo aver effettuato le modifiche suggerite dalle osservazioni di chi si è messo nei panni di un potenziale compratore, verifica ancora una volta con la stessa persona o con altre che questi dettagli in particolare siano stati risolti.
Una volta che sarai certo che tutto funzioni nel modo che ti aspetti, allora potrai effettivamente mettere online il tuo annuncio. Il processo di verifica e correzione non deve però terminare a questo punto.
Prendi spunto dalle domande degli interessati e anche dalle loro eventuali osservazioni per rendere ancora migliore il tuo annuncio. Se ad esempio in molti ti chiedono foto più dettagliate o diverse dell’immobile potrebbe darsi che quelle che tu hai scattato non siamo effettivamente in grado di dare un’idea di come sia la casa che stai per vendere.
A questo punto stiamo immaginando che tu possa obiettare che tutte queste attività ti richiederanno un impegno di tempo notevole. Purtroppo non possiamo darti torto in quanto questi trucchi sono efficaci, ma prevedono un certo impegno e notevole costanza da parte tua.
L’alternativa sempre valida potrebbe essere quindi quella di rivolgersi a dei professionisti del settore; un investimento minimo rispetto al prezzo di vendita potrebbe farti risparmiare tempo e soprattutto permetterti di vendere il tuo immobile molto prima di quanto non riusciresti a fare con il fai da te.
Non stiamo però affermando che non sia possibile vendere casa autonomamente a patto che tu sia disposto a dedicare tutto il tempo e le attenzioni realmente necessarie per un annuncio realmente efficace.
Riassumendo
Ecco i passaggi da compiere per vedere casa online:
- Stabilisci il prezzo giusto
- Scegli i siti più efficaci
- Realizza il testo dell’annuncio
- Scatta foto interessanti e realizza un ottimo video
- Considera un intervento di home staging
- Realizza un tour virtuale
- Controlla e sistema gli errori
Non ci resta che augurati buona vendita!