Come si valuta una casa? Scoprilo con la nostra guida gratuita

Come si valuta una casa? Da cosa dipende il suo valore? Perché il tuo appartamento è stato valutato meno di quello del tuo vicino di casa anche se gli spazi sono simili? Abbiamo deciso di rispondere a questa domande con la guida che spiega i dieci aspetti che più influenzano il valore di un immobile. 

Li analizzeremo nel dettaglio e ti faremo alcuni esempi per capire meglio come posizione e stato di conservazione influenzino il valore di un immobile.

Considereremo inoltre il valore di giardini, terrazzi e balconi e concluderemo con una buona notizia: puoi migliorare quasi tutti i fattori che influenzano il valore di un immobile.

Iniziamo però da uno degli aspetti più rilevanti per la valutazione finale.

Le condizioni dell’immobile

Le condizioni dell’immobile sono uno degli aspetti più visibili e semplici da valutare, ma anche uno di quelli sui quali potrai intervenire con un effetto diretto sul prezzo di vendita. Una precisazione: per condizioni dell’immobile intendiamo esattamente come la casa o l’edificio si presentano.

Considera infatti che anche nelle stime ufficiali sul valore medio al metro quadro, le condizioni dell’immobile sono un fattore determinante, con la distinzione più comune a seconda dello stato di manutenzione, che viene attribuito con queste tre variabili:

• case nuove 
• in buono stato 
• in cattivo stato.

Le condizioni non dipendono da un solo fattore; si tratta in realtà di un insieme di aspetti, che possono però facilmente fare la differenza. Immagina di vedere due edifici, costruiti nello stesso anno ma con un diverso stato di manutenzione: gli intonaci cadenti dell’uno o la facciata rifatta da poco dell’altro sono certamente condizioni capaci di differenziare il valore di due immobili analoghi. 

Non farti trarre in inganno dalla definizione di case nuove; infatti anche case ristrutturate con interventi straordinari significativi possono assumere un valore prossimo a quello di una casa di nuova costruzione. Non è infatti l’età dell’edificio a determinare lo stato di conservazione quanto piuttosto l’effettiva condizione nel quale l’immobile si trova il momento della valutazione.

I dati utili per una stima del valore

Alcune righe fa facevamo riferimento alle stime ufficiali; diversi organismi statali o privati, tracciano periodicamente statistiche e studi sul valore degli immobili. Consultare questi report ti aiuterà certamente a capire come si valuta una casa e a riportare queste valutazioni sul tuo immobile. 

Ad esempio potresti fare riferimento al sito dell’Agenzia delle Entrate, che raccoglie i dati relativi alla vendita degli immobili e permette quindi di stimare, anche se utilizzando un valore medio, il prezzo al metro quadro nel comune di ubicazione dell’immobile.

Oltre alla divisione per province e comuni il sito individua anche l’area geografica di appartenenza distinguendo tra i quartieri delle grandi città o per zone centrali, semiperiferiche o periferiche per i comuni di dimensioni più ridotte. 

In merito allo stato di conservazione, indicativamente una casa da ristrutturare potrebbe valere il 10% in meno rispetto ad una in uno stato di conservazione buono, mentre una casa appena costruita potrebbe valere il 10% in più. 

Si tratta tuttavia di percentuali minime e del tutto relative; come potresti aver già avuto modo di verificare, lo stato di conservazione influisce in misura decisamente maggiore rispetto a queste percentuali che ad ogni modo non vanno considerate da sole ma inserite in un contesto di valutazione più ampio che tenga conto di più parametri.

La superficie

Quando si tratta di immobili, saprai già che solitamente si parla di prezzo al metro quadro. La superficie è quindi un fattore determinante per il prezzo, ma non solo direttamente. 

In altre parole, stiamo affermando che non influenza solo il costo nella maniera più diretta, ma può determinarlo anche in base alle richieste del mercato. 

Facciamo un esempio: se in una determinata area periferica di Milano le case hanno un valore di mercato di 2.000 euro al metro quadrato, il valore di monolocale di 50 mq sarà pari a 100.000 euro.

Tuttavia la superficie non è rilevante solo per un calcolo diretto. In una stessa zona infatti, un immobile con una superficie che risponda alle richieste del mercato potrà avere un prezzo medio al metro quadrato superiore rispetto ad una casa di dimensioni diverse, ma che non incontra le richieste di quel momento. Come immaginerai, le preferenze e la domanda non sono fattori dati, ma sono soggetti a modifiche che possono derivare da aspetti diversi come ti spiegheremo meglio anche nel paragrafo successivo. 

In merito alla superficie è bene però che consideri un altro aspetto: le dimensioni non sono sempre determinanti per il valore anche per un altro motivo; approfondiamo questo aspetto. 

La distribuzione dei vani (e possibilità di ridistribuzione)

A parità di dimensioni, due case potrebbero avere un valore diverso anche a causa della distribuzione delle stanze. 

Da questo punto di vista, considera che un’abitazione che si presta ad essere modificata senza interventi troppo invasivi, ha un’ attrattività maggiore per i possibili acquirenti. 

Questo aspetto potrebbe rappresentare anche una strategia che puoi adottare per aumentare il valore dell’immobile prima della vendita o ancora, per illustrarne un ulteriore punto a favore che farà certamente una buona impressione su di un possibile acquirente. 

A questo proposito, considera anche che, quando si valuta una casa, un fattore determinante è la distribuzione delle stanze in merito alla luminosità: maggiore è l’esposizione e migliore sarà la valutazione.

Tieni anche presente che un appartamento molto luminoso ha un valore anche del 10% in più rispetto ad una casa mediamente luminosa, mentre una poco luminosa verrà penalizzata nella valutazione con una riduzione a partire dal 5% sul valore finale. 

La luminosità non viene inoltre calcolata solo in riferimento all’appartamento complessivo ma anche considerando le singole stanze. La presenza di una o più stanze senza un’apertura verso l’esterno o con una visuale e un illuminazione molto ridotta sarà di certo determinante in merito alla valutazione finale della casa.

Strettamente legato a questo aspetto è anche quello che tratteremo nel paragrafo successivo: la posizione e la vista che si può godere dall’immobile.  

Posizione e vista

Tra gli aspetti che difficilmente possono essere modificati, ma che invece potresti sfruttare a tuo favore, sono da considerare la posizione dell’immobile e la vista della quale si può godere. 

Non ci riferiamo alla collocazione in un determinato comune o quartiere, di cui ti parleremo in un altro paragrafo, quanto piuttosto alla posizione rispetto ad altre abitazioni ed al panorama.

L’esempio più classico è quello di una casa vista mare, che godrà di maggiore favore (e di conseguenza di un valore più elevato) rispetto ad una casa simile senza la stessa vista. In realtà anche in località non potenzialmente turistiche, la vista può essere un punto a favore. 

Immagina ancora una volta di dover scegliere tra due appartamenti identici, uno con vista su un parco e l’altro su una strada trafficata. La risposta su quale sceglieresti è ovvia; ecco spiegato perché la vista sia così importante per il valore finale di un immobile.

Anche in questo caso siamo in grado di darti una stima su quanto questo aspetto influenzi il giudizio quando si valuta una casa; un’abitazione con una vista panoramica vale infatti in media il 10% in più rispetto ad una casa analoga senza questa vista. Continuiamo a rivolgere lo sguardo all’esterno dall’abitazione. 

Gli spazi esterni 

Gli spazi all’esterno dell’abitazione sono un altro dei fattori che determinano in maniera importante il valore di un immobile. Per spazi esterni intendiamo giardini, cortili e simili, ma anche balconi e terrazze.

Soprattutto dopo la pandemia da Covid-19, avrai apprezzato la presenza o sentito la mancanza di uno spazio che seppure legato alla casa, ti desse la possibilità di stare maggiormente all’esterno.

Considera inoltre che più questi spazi sono flessibili ed adattabili a diverse esigenze e più il valore dell’immobile crescerà; in questo senso anche un piccolo spazio esterno, se ben attrezzato e valorizzato, potrà quindi costituire una leva per attirare i potenziali acquirenti. 

In questo paragrafo abbiamo fatto riferimento a una tipologia di spazio ad uso esclusivo dell’immobile senza considerare quindi eventuali spazi comuni, come ad esempio un giardino condominiale, che rientra negli aspetti parzialmente o del tutto indipendenti dalla tua casa e dalla tua volontà, dei quali ti parleremo nel prossimo paragrafo.

Contesto e parti in comune

Determinante quando si valuta una casa è anche il contesto nel quale è inserita. Con questo termine facciamo in realtà riferimento a due diversi tipi di contesto: quello inerente l’immobile e quello esterno.

Il contesto dell’abitazione è tutto ciò che si trova intorno alla tua casa ed è, in un certo senso, ad esso collegato. Ci riferiamo ad esempio ad un giardino condominiale, ai parcheggi ad uso dell’immobile e, più in generale, a tutte quelle strutture di pertinenza dell’immobile e la cui gestione sia in comune. 

Sappiamo bene come, soprattutto in un contesto condominiale, sia spesso difficile intervenire in merito alle modifiche di questi spazi; tuttavia non dimenticare che, anche se indirettamente, la loro cura e presentazione influirà sul valore della tua casa. 

Il contesto esterno è invece l’ambiente nel quale l’immobile è inserito. Chiaramente, capirai come questo aspetto non possa essere in alcun modo modificato, ma quanto possa influire sulla valutazione. In questo ambito considereremo ad esempio i trasporti pubblici, le scuole, i punti di interesse o i servizi. Possiamo includere anche aspetti non tangibili, come la sicurezza o la presenza di degrado; insomma, tutto ciò che rende abitabile un’area e che consideriamo quando siamo alla ricerca di una nuova abitazione o di un nuovo luogo nel quale vivere. 

In relazione a questo argomento, considera che l’ambiente esterno può essere di maggiore o minore interesse a seconda di chi acquisterà l’immobile; anche se non puoi valorizzare ciò che si trova intorno, potresti però evidenziare la presenza di servizi o aspetti potenzialmente interessanti per un acquirente, come ad esempio le scuole o gli impianti sportivi per una famiglia con figli o la presenza di fermate dei mezzi pubblici o di parcheggi per un lavoratore pendolare. 

Classe energetica ed efficienza

Continuiamo ad analizzare i fattori che possono influenzare di più il valore di un immobile parlando della classe energetica e dell’efficienza.

In generale, sappi che tanto migliore è la classificazione energetica, quanto il valore di un immobile sarà maggiore. Non si tratta in realtà di un parametro oggettivo stabilito a priori, quanto, ancora una volta, di un aspetto capace di attirare maggiormente i potenziali acquirenti. 

Proporre una casa ad alta efficienza energetica infatti, equivale ad affermare che le spese di mantenimento saranno inferiori. Un secondo aspetto che non devi trascurare a questo proposito è che l’efficienza energetica rappresenta anche un plus per tutti coloro che sono attenti all’ambiente ed alla sostenibilità. Una classe energetica meno dispendiosa sarà quindi un altro punto a favore per la tua casa.

Quando si parla di efficienza, non si fa però solo riferimento alla classe energetica certificata sull’attestato di prestazione energetica e a ciò che la determina direttamente. Considera infatti che un acquirente potrebbe essere interessato appunto anche alla presenza di accorgimenti, piccoli o grandi, capaci di implementarne la sostenibilità dell’abitazione e della vita di coloro che ci vivranno.

Finiture di pregio (interne ed esterne)

Un altro aspetto capace di influire notevolmente sulla valutazione di una casa è anche la presenza di finiture di pregio. Con questa espressione facciamo riferimento sia alle rifiniture esterne, sia a quelle interne. 

Non pensare però solo a rivestimenti, pavimenti o infissi; ad influenzare il prezzo di un immobile sono anche tutti quei beni che possono esser considerati di pregio o che potrebbero presentare un vantaggio, come un impianto dell’aria condizionata moderno, impianti di domotica, impianti di riscaldamento a pavimento o l’uso di materiali pregiati.

Non sempre si ha la possibilità di scegliere le finiture della propria abitazione anche se talvolta soprattutto in fase di costruzione, è possibile apportare delle modifiche migliorative.

Considera però che ci sono degli aspetti che potrebbero subire anche negativamente quando si salta una casa. Ad esempio un’abitazione con finiture considerabili di pregio ma troppo personalizzate potrebbe finire per rappresentare uno svantaggio nonostante il prezzo elevato di questi accessori.

Un esempio molto tipico potrebbero essere le decorazioni che richiamano i gusti dei proprietari di casa o ancora finiture particolari come ad esempio parti in legno incise con elementi significativi per chi ha acquistato casa inizialmente, ma che potrebbero invece non esserlo per un potenziale acquirente.

Da questo punto di vista considera che qualsiasi oggetto estremamente personalizzato (le case e l’immobile non sono un’eccezione) potrebbe diventare complesso da vendere o venire addirittura svalutato nonostante il prezzo pagato e il valore sul mercato di un oggetto o di un immobile equivalente senza personalizzazioni.

I servizi accessori

Ad accrescere e condizionare il valore della tua casa sono anche tutti gli aspetti che potremmo definire come servizi accessori. Ci riferiamo a tutto ciò che non fa strettamente parte della casa, ma che contribuisce ugualmente a migliorarne la vivibilità e quindi l’appetibilità per un eventuale acquirente. 

In questo senso possiamo quindi considerare la presenza di uno o più box, di un posto auto, di cantine o ripostigli. Rientrano però trai i servizi accessori beni che potresti considerare di includere nella vendita dell’abitazione, come ad esempio l’arredo da giardino o l’arredamento interno. 

Importante da questo punto di vista è anche la presenza eventuale di un ascensore, fattore tanto più determinante sul valore quanto più in alto si trova l’appartamento. 

Spesso questi accessori permettono di richiedere un prezzo più alto per la casa, dando al tempo stesso all’acquirente la sensazione di acquistare una casa già perfetta e pronta per essere abitata.

A questo proposito, i mobili meriterebbero una considerazione a sé. Avrai sicuramente già avuto esperienze di traslochi e riadattamenti dei tuoi mobili ai nuovo spazi. Prima di includerli o meno nell’offerta valuta se sia più conveniente aggiungerli agli accessori della casa che stai per vendere, se valutare una vendita a parte o se invece ti convenga di più affidarli ad un traslocatore. 

Da questo punto di vista non esiste una soluzione unica, ma ti consigliamo di ponderare sempre con attenzione i pro e i contro di qualsiasi scelta in merito. 

Ricorda inoltre di non imporre mai gli accessori all’acquirente, ma piuttosto di proporli come un qualcosa in più, capace di far valutare la tua casa in maniera ancora migliore, anche al di là del suo valore reale. 

Concludiamo con l’aspetto che di solito rappresenta il primo parametro nella ricerca di un’abitazione: la posizione.

La posizione

Abbiamo deciso di tenere per ultimo il fattore che per primo ci viene in mente quando pensiamo al valore di una casa: la posizione. 

Con questo termine consideriamo sia il comune di ubicazione, sia la zona del comune stesso, come una frazione o un quartiere per le città.

Non è raro infatti che le abitazioni assumano un valore diverso, a pari caratteristiche, a seconda della loro ubicazione. Anche le statistiche sui prezzi di vendita e sul valore considerano questo aspetto, suddividendo le valutazioni tra i diversi quartieri o le aree centrali, semi centrali o periferiche nel caso dei comuni più piccoli.

La posizione non è certamente un fattore sul quale puoi avere un’influenza diretta; non dimenticare però che l’attrattività di un quartiere non è data per sempre. Alcuni paesi, aree o quartieri delle città possono diventare più o meno interessanti nel tempo a causa del contesto mutevole nel quale sono inseriti. Un esempio è la costruzione di una nuova linea di trasporto o di una struttura interessante per i motivi più diversi, capace di aumentare il valore di un immobile, talvolta rapidamente ed in maniera importante. 

Al tempo stesso però il valore di una casa potrebbe subire una contrazione a causa del degrado del quartiere in cui è inserito o ancora, perdere di valore dopo modifiche sostanziali ai dintorni.

Come si valuta una casa? Alcuni esempi

Fino a qui abbiamo parlato in maniera astratta di come si valuti una casa in base ai fattori che maggiormente ne influenzano il valore.

Pensiamo che alcuni esempi, basati su dati reali, possano aiutarti a comprendere come le caratteristiche dell’immobile siano determinanti per il prezzo di messa in vendita.

Consideriamo il caso di due appartamenti di 65 metri quadri, a Milano, in un comune dell’hinterland e con diversi stati di conservazione.

A Milano abbiamo considerato un appartamento in una zona semicentrale (Porta Nuova):

un’abitazione in stato di conservazione normale costerà in media 293.000 euro. Nella stessa zona, un appartamento di uguale metratura ma in stato di conservazione ottimo avrà un costo minimo di 533.000 euro. 

Spostiamoci ora nell’hinterland, con due casi analoghi a Segrate. Un appartamento considerato normale rispetto allo stato di usura avrà un costo medio di 131.000 euro. Se lo stato di conservazione fosse ottimo, la stessa metratura avrebbe invece un costo medio di 167.000 euro.

(Esempi basati su dati reali tratti dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia Delle Entrate).

Come puoi vedere, anche se si tratta di esempi, è molto facile intuire come la zona e lo stato di conservazione siano fattori discriminanti quando si valuta una casa.

Come si valuta il giardino di una casa?

Nei punti precedenti abbiamo parlato del giardino e delle aree esterne come punti a favore per determinare il valore di una casa. Ma in quanto valgono rispetto alla superficie effettivamente abitabile?

A questo proposito considera che il giardino viene valutato il 10% del prezzo al metro quadro pagato per l’abitazione fino ad una superficie pari a cinque volte quella dell’area dell’immobile.

Se la superficie invece è maggiore questa percentuale scende al 2%.

Facciamo un esempio per capire meglio. Supponiamo che un appartamento da 100 metri quadri sia stato venduto con un prezzo al metro pari a 2.000 euro e che l’appartamento in questione abbia un giardino da 50 metri quadri. In questo caso la valutazione dell’area verde sarà pari all’equivalente di 5 metri quadrati al prezzo pagato per la superficie dell’appartamento e cioè 10.000 euro.

In questo caso è stato considerato il 10% del valore in quanto l’area non supera per superficie cinque volte quella dell’abitazione ed è anzi inferiore.

Diverso sarebbe stato invece il caso in cui il giardino fosse stato cinque o più volte l’area dell’abitazione, cioè pari a 500 metri o più. In questo caso si sarebbe dovuta applicare la percentuale del 2% sulle parti eccedenti. 

Il giardino non è però l’unica area esterna sulla quale quando si valuta una casa devono essere fatti dei conti diversi rispetto a quelli relativi alla superficie calpestabile dell’abitazione. Vediamo quindi come vengono valutati terrazzi e balconi.

Il caso dei terrazzi e dei balconi

Come ti abbiamo anticipato in uno dei paragrafi precedenti, la presenza di un balcone o di un terrazzo è un elemento che serve ad accrescere il valore dell’abitazione e la sua appetibilità sul mercato. A quanto ammonta però il valore di queste superfici?

Analogamente a quanto ti abbiamo spiegato nel paragrafo precedente rispetto ai giardini, anche i balconi e terrazzi devono essere considerati a parte rispetto al calcolo della metratura dell’abitazione. Anche in questo caso avremo due diverse possibilità ed in particolare:

• 30% fino a 25 metri quadri
• 10% da 25 metri quadri

Questo significa che se i terrazzi e i balconi hanno una superficie fino a 25 metri quadri il loro valore al metro quadro sarà pari al 30% rispetto a quello dell’appartamento. Se però la superficie di questi spazi esterni è maggiore di 25 metri quadri si considererà al pari dei giardini e dovrà quindi essere calcolato il valore di un decimo rispetto a quello della superficie dell’abitazione.

Dopo aver considerato i dieci fattori che possono influenzare maggiormente il valore di casa tua e alcuni esempi di calcolo, ti starai chiedendo come sia possibile aumentarne il valore.

Come accrescere il valore di un’abitazione

Come ti abbiamo anticipato nel corso del testo, non tutti i parametri che determinano il valore della tua casa possono essere modificati. 

È però al tempo stesso vero che la maggior parte di essi possono invece subire delle modifiche. Dopo questa affermazione, immaginiamo che tu stia obiettando che i costi necessari per apportare dei cambiamenti in grado di accrescere il valore di una casa siano elevati.

Questo può essere vero quando si parla di modificare un’abitazione profondamente, soprattutto per quanto riguarda le strutture più costose come l’esempio rifacimento di un tetto o delle facciate. Non è però vero per tutta una serie di interventi anche minimi che possono valorizzare una struttura già esistente ed avere un impatto importante quando si valuta una casa. 

Gli esempi potrebbero essere davvero tanti; in merito agli spazi esterni un intervento importante di manutenzione o l’aggiunta di elementi per permettere di vivere maggiormente gli spazi e capace da solo di aumentare il valore.

Anche piccoli interventi di manutenzione interna così come la sostituzione della caldaia, degli impianti di illuminazione o di riscaldamento sono in grado di valorizzare un immobile.

Ciò non significa però che la scelta più conveniente sia sempre quella di un intervento di ristrutturazione piccolo o grande che sia. A questo proposito ti consigliamo di richiedere una valutazione professionale della tua abitazione allo stato attuale e di confrontarlo poi con una valutazione ipotetica dopo interventi e preventivi di diverso tipo.

La scelta finale, oltre che dal valore di partenza o finale della tua casa, sarà influenzata anche dal tempo che hai stabilito per la vendita. Interventi di manutenzione o di rifacimento necessitano infatti di un certo lasso di tempo che necessariamente posticipa la vendita effettiva dell’abitazione.

Qualunque sia di conseguenza la tua scelta, siamo certi che conoscere maggiormente i parametri che possono determinare il valore ed il prezzo di casa tua, ti aiuterà ad effettuare scelte più oculate e consapevoli. 

Riassumendo

I fattori che influiscono maggiormente quando si valuta una casa sono:

• Condizioni dell’immobile
• Superficie
• Distribuzione dei vani
• Posizione
• Spazi esterni
• Contesto
• Classe energetica
• Finiture
• Servizi accessori
• Posizione

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